Когда подорожают квартиры

Когда подорожают квартиры

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

В самый разгар лета на рынке недвижимости ожидаются большие изменения. 1 июля 2019 года вступают в силу очередные поправки в Федеральный закон № 214 о долевом строительстве. Законодательные изменения обяжут застройщиков перейти на использование эскроу-счетов при взаимодействии с дольщиками и строить на заемные средства.

Что делать покупателям, которые как раз собрались заняться решением квартирного вопроса — выходить на сделку сейчас, дожидаться лета или уходить с рынка до осени? Об этом рассказали участники столичного рынка недвижимости.

«Покупку вторичного жилья лучше отложить на год»

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Наиболее подходящее время для купли-продажи недвижимости — лето. На вторичном рынке жилья Старой Москвы сейчас наблюдается дефицит предложения в средних ценовых категориях, особенно в сегменте наиболее доступного жилья (стоимостью до 10 млн руб.). В условиях снижения реальных доходов населения и связанного с этим сокращения его платежеспособности именно такие лоты пользуются у покупателей наибольшим спросом. Но у нас есть основания полагать, что летом экспозиция пополнится и выбор квартир, в том числе более бюджетных и качественных, будет больше. К накоплению лотов в экспозиции приведет и снижение числа сделок на вторичке — на 15% в годовом выражении. Причина этого — наблюдаемое нами с конца 2018 года повышение ставок по ипотеке и ожидание покупателями их снижения. Если есть возможность отложить покупку жилья на год, то с точки зрения вариативности и доступности выбора это будет более правильное решение. Но не стоит откладывать покупку недвижимости даже до осени, если жилищный вопрос стоит крайне остро. Осень — это начало делового сезона на рынке недвижимости, люди стараются быстрее выходить на сделки. И если покупатель тянет с приобретением жилья, то он почти всегда оказывается в проигрыше, так как из-за возрастающей в этот период конкуренции может упустить привлекательные варианты.

«Проектов, строящихся по старым правилам, становится все меньше»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— На рынке недвижимости складываются все предпосылки для дальнейшего роста цен на жилье, поэтому нет никакого смысла тянуть со сделкой. По итогам 2018 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке массового сегмента увеличилась на 7,5%. За первый квартал 2019-го цена «квадрата» повысилась еще на 2,2%. Несмотря на рост ставок по ипотеке, покупательская активность сохраняется на стабильно высоком уровне, что позволяет застройщикам регулярно пересматривать прайс. Так, девелоперы уже сегодня создают финансовый резерв для перехода на банковское финансирование с 1 июля 2019 года. С каждым месяцем проектов, которые смогут достраиваться по старым правилам, будет все меньше, а значит, жилье подорожает. К тому же еще один риск связан с возможным сокращением объемов строительства на котловане. Поскольку девелоперам придется строить на заемные средства, станет выгоднее выводить объекты в продажу как минимум в средней стадии готовности по более высоким ценам.

«Сейчас можно найти бюджетную квартиру и оформить ипотеку на хороших условиях»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Сейчас хороший момент для приобретения нового жилья, еще можно успеть выбрать квартиру в рамках своего бюджета и оформить ипотеку на приемлемых условиях. Студии в Москве можно купить по цене от 2,8 млн руб., однокомнатные квартиры площадью от 41 кв. м — от 4,3 млн руб. (Зеленоград), а внутри МКАД — от 4,7 млн руб. Ипотечные заемщики также сегодня могут сэкономить, прежде всего выбирая квартиры в новостройках, аккредитованных своими зарплатными банками, — как правило, это позволяет снизить базовую ипотечную ставку на 0,1–0,3 п. п. А, например, участники зарплатного проекта Сбербанка также могут воспользоваться электронной регистрацией сделки и получить дополнительный дисконт ставки — еще минус 0,1%. Рынок сейчас постепенно перестраивается на работу по новым требованиям: ряд проектов введут продажи квартир только через эскроу-счета, что предположительно увеличит себестоимость квартир на 8–12%. Как это скажется на ценах в проектах, оставшихся на старой схеме, пока неизвестно, показательным будет третий квартал нынешнего года.

«Лучшее время — то, которое подходит покупателю»

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:

— Лучшее время для покупки недвижимости — это время, подходящее для покупателя. В решении жилищного вопроса сначала стоит руководствоваться жизненной и финансовой ситуацией, личными обстоятельствами. Хотя, конечно, вопрос выбора и цены тоже играет свою роль. Как правило, осенью, на фоне традиционной активизации спроса, наиболее ликвидные объекты с наилучшим соотношением цены и потребительских характеристик с рынка вымываются крайне быстро, иногда не оставляя покупателю времени на принятие максимально взвешенного решения или на дополнительные просмотры. Также в сентябре мы, как правило, видим положительную динамику цен, вызванную оживлением спроса и вымыванием с рынка объектов. Так, в сентябре 2018 года рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке столицы составил 1,2%. Весной же покупатель может чувствовать себя более спокойно, уделяя выбору больше времени. Особенно это актуально для покупателей с альтернативой, которым в сентябре, на фоне быстрого сокращения предложения, не так-то и просто подобрать подходящие для всех участников альтернативной цепочки варианты.

«С приобретением новостройки лучше поспешить»

Кирилл Игнахин, генеральный директор компании Level Group:

— В решении жилищного вопроса лучше действовать здесь и сейчас, чем ждать неизвестности. Особенно в нашей стране, где постоянно меняется правовая среда и экономическая обстановка.

Основное событие, которое ожидается на рынке новостроек, — переход к проектному финансированию с 1 июля. По подсчетам Минстроя, новые требования не затронут 77% строящегося жилья в стране, то есть под эти проекты и дальше можно будет привлекать средства дольщиков напрямую. Но что если вы рассматриваете квартиру в одном из оставшихся 23% проектов? В этом случае должны быть готовы к повышению цен после 1 июля и даже к временным трудностям со строительством, если застройщик не сможет оперативно получить кредит. По нашим прогнозам, цены на такие объекты могут возрасти на 10–15%. Но и другим клиентам, как мне кажется, стоит поспешить. В первом квартале во многих проектах новостроек Москвы цены выросли на 2–3%, а в особо ликвидных — на 6–7%. Процесс будет продолжаться, ведь есть признаки ажиотажного спроса из-за реформы и повышения ипотечных ставок.

«Рост цен на новостройки провоцирует рост всего рынка в целом»

Сергей Тихонов, ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta:

— Впереди майские праздники, далее летние каникулы, когда активность рынка снижается. Людям, которые хотят решить вопрос с покупкой вторички до лета, самое время активизироваться и начать искать объекты, собственники которых желают быстро закрыть вопрос. Обычно эти продавцы готовы пойти навстречу, сделать скидку и уступить в цене.

Для покупки новостроек также наступает довольно удачный период. Застройщики предвкушают летние каникулы, активизируются и выпускают на рынок акционные предложения, делают скидки по ряду объектов.

Цены во второй половине лета могут подрасти еще на 5–7%, а до конца года — на 10%. Это связано с грядущими изменениями в законодательстве (214-ФЗ). На таком фоне спекуляция в сфере первичной недвижимости возрастет во второй половине года. Как правило, рост первички притягивает за собой и рост всего рынка в целом. Вывод можно сделать такой: лучше покупать сейчас, если есть возможность. В любом случае инвестиция, сделанная сейчас, будет выгодна в годовом срезе.

«Покупателю нужно успеть заключить сделку до второй волны роста цен»

Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «Топ Идея»:

— Будет ли цена на первичном рынке расти дальше? Безусловно. Предстоит вторая волна роста — уже не информационная, как это было зимой, а связанная с реальным ростом издержек при переходе на эскроу-счета. И сейчас не самое благоприятное, но пока «теплое» время для совершения покупки. Ипотечная ставка еще стабильна, и, скорее всего, власти предпримут действия для ее снижения. Ждать ли снижения ставок — должен решать каждый. Однако именно сейчас еще можно успеть до второй волны роста цен и оформить ипотеку на понятных условиях. Поэтому моя рекомендация — покупать сейчас.

«Есть полтора года на покупку новостроек по старым правилам»

Читать еще:  Что такое альтернатива при продаже квартиры

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

— Не стоит паниковать в связи с переходом на новую модель схемы долевого строительства жилья. Безусловно, тот факт, что застройщики не будут иметь доступ к деньгам дольщиков до момента передачи квартир покупателям, приведет к росту цен. Но не забывайте, что часть проектов освобождаются от необходимости использовать эскроу-счета до полного их завершения. И таких объектов в столичном регионе — около 50%. Поэтому пока не достроят все жилые комплексы из «льготной» категории, система эскроу-счетов не заработает «на полную мощность». В результате у нас есть запас времени — год-полтора для приобретения квартир в новостройках по старым правилам и по более низким ценам, нежели в новых проектах. Но и после паниковать не надо. Рынок адаптируется, банки смогут накопить достаточные объемы фондирования, что позволит понизить традиционные ипотечные ставки до желаемых 8% и, возможно, компенсировать рост цен на первичном рынке. Да, покупка будет уже не так выгодна, как в 2018 году. Воспринимайте это как определенную плату за свою безопасность и гарантию того, что дом будет достроен и вы сможете переехать в свою новую квартиру.

Прогноз рынка недвижимости Москвы

Многие потенциальные покупатели недвижимости озабочены скачками цен на квартиры в Москве. Вместе с АН Чистые Пруды попробуем разобраться что на ждет на рынке недвижимости Москвы в 2020 году.

С 1 июля 2019 года вступил в силу закон, в корне изменивший правила игры в сфере жилищного строительства. Отныне только те новостройки, которые продали не менее 10% квартир и произвели строительство не менее чем на 30% готовности, имеют право продолжить продавать жилье по ДДУ. Все остальные будут достраивать дома за свои кровные без участия граждан. Это нововведение создано правительством, чтобы защитить права покупателей.

Новая финансовая модель для новостроек

Для людей, желающих купить квартиры в новых домах в определенных банках будут открыты счета для средств, которые станут доступны застройщику только после окончания строительства. Если же произойдет форс-мажор, и компания-застройщик окажется банкротом, все деньги покупателям обязательно вернуться.

За какие средства будут возводиться новостройки — это проблема уже застройщиков. Получается, что сложившаяся ситуация может вызвать небывалое подорожание новых квартир на рынке недвижимости, что в свою очередь грозит ростом цен и на «вторичку». Перед принятием ФЗ № 214, застройщики создали большой ажиотаж, связанный с запретом по ДДУ. Жилье за несколько месяцев подорожало на 10%.

Предложения по продаже квартир в Москве опережают спрос

На сегодняшнем рынке жилья количество новостроек достигает 10 млн. квадратных метров в год. Объемы строительства стремительно растут. В связи с переходом на новую финансовую модель, застройщики прогнозируют дефицит на новые квартиры. Предложения могут сократиться, а многие компании могут превратиться в банкротов. Особенно это касается небольших региональных застройщиков, которые просто уйдут с рынка.

Но это не произойдет быстро и сразу. По статистике, треть новостроек будет достраиваться еще по старым правилам с ДДУ за деньги покупателей. Таким критерием отвечают еще 70% всего строительства Москвы. Остальные застройщики должны перейти на проектное новое финансирование. Нельзя сбрасывать со счетов и проблемные новостройки. Правительство обещает всячески содействовать решению их вопросов и произвести необходимые меры.

Делаем выводы: число новостроек не сократилось, а наоборот, увеличилась, стоимость квартир в новых и вторичных домах осталась практически на прежнем уровне.

Спрос на удачные проекты застройщиков

За последний год все же произошел небольшой скачек цен на квартиры первичной и вторичной застройки. Рынок новостроек занимает около трети всего продаваемого сегмента. Такая недвижимость распродается еще на стадии строительства. Особенно это видно по застройщиках, которые заслужили неоспоримое доверие и авторитет у покупателя.

Но на рынке «первичке» в наличие и огромный ассортимент уже готового жилья. Это те квартиры. которые не расхватали в процессе постройки дома. Стоимость их намного выше котлованной стоимости, но они все равно раскупаются и пользуются популярностью. Особенно это относится к квартирам комфорт класса.

Где жители Москвы берут деньги на покупку квартир

Столичный покупатель недвижимости становится беднее и доходы граждан в 2019 значительно упали в сравнении с прошлым годом. Ситуацию на рынке недвижимости для небогатых людей спасала ипотека. С 2015 года правительством были приняты законы, направленные на создание программы льготного ипотечного кредитования. Это спасло рынок недвижимости на некоторое время, жилье активно раскупалось, и граждане решали свои квартирные вопросы. Проценты по ставке были небольшие, но с начала этого года они стремительно стали расти.

Это стало настоящим стрессом для россиян. Перед поднятием ставок ЦБ, покупатели ринулись приобретать жилье в ипотеку, пока она не подорожала еще сильнее. Так в конце 2018 года в Российском реестре был зафиксирован рост сделок по купле-продаже недвижимости в ипотеку. Если потенциальному покупателю нужна квартира, он будет брать ипотеку под любые проценты. Наличных средств у населения практически нет, а жилье все время дорожает. К тому же заемщики стараются брать кредиты на длительный срок с наименьшим первоначальным взносом.

Такая ситуация еще раз подтверждает, что у населения нет средств на самостоятельное приобретение квартиры и в основном граждане рассчитывают на заемные деньги.

Какие квартиры чаще покупают

Все меньше среди москвичей покупателей, которые обращают свое внимание на вторичный рынок недвижимости. Вторичные квартиры начали дешеветь. По статистике сделки по купле-продаже «вторички» упали на 25% в сравнении с приобретенным первичным жильем.

Рынок новостроек пока еще активно работает. Застройщики убедили свои клиентов в квартирном «апокалипсисе» после 1 июля 2019 года, и они начали активно раскупать новое жилье. Но такая тенденция, по прогнозам специалистам, долго не продержится. Жилье останется доступным и после перехода застройщиков на новую финансовую модель. После 1 июля 2019 года строительные компании перестали вести строительство на деньги дольщиков. Переход на продажу первичных квартир через эскроу-счета покупателей стало основным фактором реформы о долевом строительстве. Девелоперы грозятся поднять стоимость новых квартир, так как им средства покупателей по ДДУ заменят дорогие банковские кредиты.

Риски на рынке недвижимости Москвы

Кстати, общий фон небольшого подорожания относится только к недорогому жилью. Пентхаусы, апартаменты, квартиры элит класса и другая очень дорогая недвижимость вообще не прибавила в цене. Значит, делаем выводы:

  • Реформа по ДДУ затрагивает интересы только застройщиков
  • Девелоперы искусственно поднимают стоимость первичного жилья
  • Цены могут подниматься только на недорогое жилье

Основным риском современного рынка недвижимости остается возможность по дальнейшему повышению ключевых ставок по ипотеке. Удорожание ипотечного кредитования снизит доходы граждан, следовательно, квартиры будут покупаться хуже.

Советы для покупателей недвижимости

Кризисы в России становятся обычным явлением, но к ним не так просто приспособиться потенциальному покупателю недвижимости. Мы хотим дать вам несколько советов, которые работают при любой ситуации и в любое время на рынке первичного или вторичного жилья:

  • Уделите время поиску вторичной квартиры, которая имеет стоимость ниже рыночной
  • Проделайте работу по поиску надежных и проверенных застройщиков, которые могут продать квартиру на этапе котлована
  • Поищите выгодные варианты срочных продаж
  • Старайтесь находить более выгодные условия для ипотечного кредитования

Если вы сами не в состоянии проделать такую работу и сомневаетесь в своих силах, мы советуем обратиться к риелторам.

Компания Чистые Пруды полностью владеет ситуацией на рынке недвижимости. Купить квартиру в Москве или Подмосковье по низкой цене с нами всегда просто и выгодно. Наша команда подыщет для вас недвижимость, полностью соответствующую запросам и финансам. Мы гарантируем полную безопасность сделки и юридическую поддержку на всех ее этапах. В АН Чистые Пруды решатся все ваши квартирные вопросы. Ждем вас и надеемся на длительное сотрудничество!

Метры на сдачу: цены на аренду жилья в крупных городах выросли на 27%

Средние цены на арендное жилье в крупных городах России за год выросли более чем на четверть (27%). Однокомнатные квартиры подорожали на 8%, двухкомнатные — на 21%, трешки — на 40%. Об этом свидетельствуют данные «Авито Недвижимость», с которыми ознакомились «Известия». Тенденцию роста подтверждает и информация Росстата. Подорожание связано с увеличением стоимости новостроек, считают эксперты. Снижение цен может произойти только ближе к Новому году из-за сезонного падения спроса, но оно не превысит 1%.

Арендный рост

Аренда жилья в городах в целом по стране с октября 2018 года по октябрь 2019-го в среднем подорожала примерно на 13% — до 23 тыс. рублей в месяц, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «Авито Недвижимость».

Читать еще:  Как отремонтировать лифт в многоквартирном доме

В городах-миллионниках рост выше. В Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Красноярске, Казани, Екатеринбурге, Омске средняя стоимость аренды жилья выросла на 27% — до 37 тыс. рублей в месяц. Цены на однокомнатные квартиры увеличились в среднем на 8% — до 20 тыс. рублей в месяц, двухкомнатные — на 21%, до 31 тыс. рублей, трехкомнатные — на 40%, до 62 тыс. рублей, сообщили «Известиям» в аналитическом центре «Авито Недвижимость».

Данные Росстата подтверждают тенденцию роста, но, по официальной информации, в среднем по стране он значительно меньше. Так, средняя стоимость аренды однушек в сентябре 2019 года составила 13,7 тыс. рублей против 13,6 тыс. рублей в сентябре 2018-го; двушек — 17,5 тыс. рублей против 17,2 тыс. годом ранее. За октябрь этого года данных пока нет.

Аналитики «Авито Недвижимость» пояснили, что аренда квартир подорожала вслед за ростом цен на новостройки и вторичное жилье, который произошел из-за перехода девелоперов на эскроу-счета. Как писали «Известия», за год жилье в новых домах увеличилось в цене почти на 12%, во вторичке –– на 8%.

— С ростом стоимости жилья люди откладывают покупку и делают выбор в пользу долгосрочной аренды, — сказали в «Авито Недвижимость».

Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко отмечает, что некоторые семьи, не имевшие возможности купить квартиру, направили средства на расширение арендуемой площади. Это объясняет значительный рост цен на съемные трехкомнатные квартиры. По данным портала, в среднем по России за девять месяцев 2019 года трешки подорожали на 13%, тогда как за аналогичный период 2018-го рост составил только 4%.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, арендное жилье также дорожает из-за быстрой сдачи наиболее ликвидных квартир. На рынке есть недорогие предложения, но немного, сейчас спрос на такое жилье превышает предложение, уточнила управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Дальнейшие перспективы

Тенденции к снижению цен на арендное жилье пока нет, считают аналитики «Авито Недвижимость». Цены могут уменьшиться примерно на 1% только ближе к Новому году из-за сезонного снижения спроса. В это время люди предпочитают не заниматься вопросами смены жилья, многие приезжие отправляются на каникулы в родные города, объяснила Мария Жукова.

Дальнейшее развитие рынка арендного жилья будет зависеть от доходов населения и темпов экономического роста, сказал Павел Луценко. Пока предпосылок для серьезного роста стоимости съемных квартир нет, отметили в ЦИАН. При этом если цены на новостройки и вторичное жилье перестанут расти, а ипотечные ставки продолжат снижаться, прекратится и повышение стоимости арендного жилья. В малых городах цены, возможно, даже снизятся, считает Павел Луценко.

По прогнозам ДОМ.РФ, в 2020 году средняя ипотечная ставка может упасть до 8,7%. Прогноз подкрепляет очередное недавнее снижение ключевой ставки ЦБ –– до 6,5%. Основные кредиторы уже учли ожидающееся снижение и уменьшили ставки по ипотеке до 9,2–9,4%, пояснили в ДОМ.РФ.

Развитие рынка арендного жилья сейчас осложняется отсутствием четких и понятных правил, отметил руководитель проекта «ПИК Аренда» Илья Дроздов. Как сообщили «Известиям» в ДОМ.РФ, в настоящий момент в «серой зоне» находится 97% такой жилплощади в стране. Как отметил Илья Дроздов, владельцы квартир зачастую серьезно не вкладываются в создание хороших условий для арендаторов, а людям сложно подобрать качественное жилье за приемлемые деньги. Решить эту проблему может увеличение количества технологичных онлайн-сервисов по поиску и сдаче квартир, считает эксперт.

По поручению президента Владимира Путина развитием цивилизованного рынка арендного жилья с 2016 года занимается и ДОМ.РФ. На программу «Арендное жилье» за 2016–2020 годы агентство должно потратить 65 млрд рублей. В настоящий момент профинансированы проекты общей площадью 448 тыс. кв. м (8,2 тыс. квартир и апартаментов), общая сумма инвестиций ДОМ.РФ в них составила 42,6 млрд рублей.

В 2017 году был запущен первый такой проект –– арендный дом на базе многофункционального комплекса «Лайнер» (280 апартаментов) в Москве, в 2020-м на рынок выйдет еще четыре проекта в столице (более 2 тыс. квартир и апартаментов). Также ДОМ.РФ анонсировал открытие арендного дома в Воронеже в 2021 году (165 квартир).

Повышение стоимости квартир в Москве: общий обзор положения рынка

Рассказываем, что в 2019 году происходит на рынке недвижимости Москвы на фоне реформы финансирования долевого строительства.

В цифрах: сколько построено

С начала 2019 года в Москве введено в эксплуатацию 211 объектов недвижимости общей площадью 5,5 млн кв. м, 2,2 млн кв. м из которых приходится на жилые помещения. Эти цифры являются абсолютным рекордом за последние 10 лет на рынке недвижимости.

Такая тенденция роста ввода жилья в 2019 году обусловлена рядом факторов, ключевыми из которых являются снижение ипотечных ставок и переход на проектное финансирование. «Действительно, рост цен на жильё связан с тем, что сейчас в нашей стране ипотека становится намного доступнее», — поясняет Антон Ширяев, заместитель генерального директора по продажам «Сибпромстрой».

Цена вопроса: сколько стоят квартиры в новостройке?

«Начиная с июля месяца в столичном регионе наблюдается незначительный рост стоимости квадратного метра: в среднем — на 2,2%. Наиболее ощутимо цены выросли в комфорт-классе — на 2,9%, бизнес-класс — на 1,5%», — рассказывает Борис Лесков, генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ».

“Данное подорожание связано не только с повышением строительной стадии готовности проектов, но и имело под собой рыночную основу. Например, спрос на жилье подогревался высокими инфляционными ожиданиями и прогнозами роста цен”, — поясняет Наталия Кузнецова, генеральный директор агенства недвижимости «БОН ТОН».

По данным компании «Метриум», на сегодняшний момент средняя цена за 1 кв. м на рынке новостроек массового сегмента (не учитывая ЦАО) составляет 171 555 рублей за 1 кв. м. Для сравнения, в июле она варьировалась в районе 167 820 рублей за 1 кв. м.

Стоит отметить, что это усреднённые данные, на деле на стоимость «квадратов» в новостройках влияют множество нюансов. Например, если изучать ценовую политику в разрезе «географии» Москвы, то самый недорогой сегмент жилья приходится на районы за МКАД и ЮВАО.

Что касается премиальных квартир в новостройках, то самые дорогие позиции базируются в элитных районах: Патриаршие пруды и Остоженка. Немного статистических данных: 1 кв. м в ЮВАО обойдётся примерно в 152 615 рублей, а новостройка в районе Патриарших — свыше 2 млн рублей. По исследованию агенства недвижимости Knight Frank, за год средняя цена квадратного метра в высокобюджетных новостройках Москвы выросла на 21% и достигла 1,1 млн. рублей за 1 кв. м. Это самый высокий показатель с 2017 года.

Если не рассматривать элитные ЖК, расположенные в ЦАО, позицию самого дорогого округа занимает Северный. За первое полугодие 2019 года средняя цена в САО «подлетела» на 13,1% и составляет 183 255 руб. за 1 кв. м. Вторую позицию занимает «сосед»: в ЗАО за «квадрат» надо будет заплатить примерно 177 290 руб. Почти на 9% увеличилась цена в ЮАО (176 530 руб. за 1 кв. м.), а в трёх округах показатели наоборот снизились. Например, в СЗАО цена составляет 163 670 руб. за кв. м., в СВАО 170 375 руб. и в ЮЗАО 151 630 руб.

Новая Москва

В новостройках Новой Москвы также зафиксирован рост цен. На сегодняшний момент средняя цена за 1 кв. м составляет 120 тыс. руб, что на 4,4 % больше, чем в 2018 году.

О вечном: почему растут цены на жильё

По мнению экспертов в области недвижимости, существует ряд перманентных причин из-за которых дорожает жильё. Главными векторами являются элементарное повышение цен на строительные материалы, например, за год они подорожали более, чем на 10%, а также увеличение НДС и инфляция, которая, как ни крути, присутствует всегда.

При перечислении причин скачков цен нельзя обойти новую реформу на рынке первичного строительства, которая коснулась всех девелоперов: с 1 июля все сделки должны проводиться через эскроу-счета. Реформа в действии уже 3 месяца, однако среди экспертов в области недвижимости пока нет единогласного мнения касаемо пропорциональной зависимости роста цен и перехода на проектное финансирование.

«Отдельным фактором стоит выделить изменение законодательства и переход на проектное финансирование. Если раньше у девелоперов была возможность воспользоваться бесплатными деньгами дольщиков, то теперь для запуска новых проектов они привлекают банковский кредит, который предполагает выплату процентов. Возросшая финансовая нагрузка и влияет на повышение цены реализации квартир», — считает Павел Лепиш, директор по продажам ГК «ИНТЕКО».

Читать еще:  Как вернуть подоходный налог с покупки квартиры

«Я бы не винил во всех бедах систему проектного финансирования. С начала года на подорожание новостроек влияли в основном повышение налогов, цен на бензин и общего уровня инфляции. Переход на новые правила был лишь информационным фоном. Конечно, исключать полное влияние эскроу нельзя, ведь некоторые застройщики пытались воспользоваться этим, чтобы увеличить свои доходы. Но ограниченный спрос и снижающиеся доходы населения не позволяли бездумно завышать стоимость», — комментирует Валерий Кузнецов, коммерческий директор «RDI Group».

Предполагаемые прогнозы

Стагнация цен на метры априори невозможна по ряду факторов, однако в долгосрочной перспективе эксперты сходятся во мнении, что катастрофического поднятия цен из-за эскроу не будет. «В ближайшие 2 года, когда будут достроены объекты, реализуемые по старым правилам, на новую модель перейдут все девелоперы, что также окажет влияние на среднерыночное повышение стоимости квадратного метра. Но нельзя забывать о том, что платежеспособный спрос в стране не безграничен, поэтому покупатели будут голосовать рублем только за самые качественные проекты», — заключает Павел Лепиш.

Время брать

Новостройки во всех городах резко подорожали. И до конца года цены на первичном рынке жилья вырастут еще больше

Таких высоких темпов роста не было уже несколько лет, отмечают эксперты. И главной причиной называют законодательное регулирование рынка новостроек. Корреспонденты «Российской газеты» выяснили насколько на самом деле подорожали квартиры в новых домах. И пришли к выводу, что переход на эскроу-счета не единственный фактор, повлиявший на цену квадратного метра.

В Пензе резкий рост стоимости жилья подтверждают риэлторы, сами застройщики и чиновники. В среднем по региону квадратный метр вырос с начала года на три тысячи рублей, а цена в новостройках подбирается к рекордной отметке в 50 тысяч рублей.

Эксперты называют несколько причин. Во-первых, удорожание стройматериалов и работ, связанный с ростом НДС до 20 процентов. Во-вторых, введение эскроу-счетов. Застройщики вынуждены брать кредиты — а это минимум 12 процентов годовых, которые закладываются в стоимость квадратного метра. Даже если при возведении дома застройщик использует собственные средства, важно понимать, что деньги дольщиков он получит после ввода дома в эксплуатацию, а значит, пройдет значительное время. Таким образом, на стоимость жилья влияет и общая инфляция.

Как пояснили «РГ» в пресс-службе одной их крупнейших строительных компаний региона «Термодом», на строящиеся дома цена повышается ежемесячно в связи с увеличением степени готовности дома — на 100-300 рублей за квадратный метр.

— Цены в сентябре на новостройки вырастут еще на три тысячи рублей, рост неизбежен. При этом количество сданных квартир будет уменьшаться, — говорит замначальника управления строительства минстроя Пензенской области Геннадий Попов. — Из 35 застройщиков только пять готовы работать по новым правилам с использованием эскроу-счетов. Остальные могут уйти с рынка, потому что требования очень жесткие. Теперь стоимость квадратного метра будут определять не сами застройщики, а банки, которые открывают эскроу-счета. Они же составляют план-график продаж. Маржа уйдет банку, а не застройщику, который вкладывал ее в покупку новых участков для застройки, оборудование, разработку новых проектов.

Губернатор Пензенской области Иван Белозерцев добавляет: «При рассмотрении заявки от строительной компании в нашем регионе банк берет для сравнения аналогичный проект, который был реализован в крупном субъекте, например, в Московской области. Смотрит маржинальность при реализации проекта в Пензенской области и говорит, что у нас разница между себестоимостью и ценой невысокая. Чтобы заявка была одобрена, нужно вложить 40 процентов собственных средств».

А вот в Туле не заметили повышения цен на квартиры в новостройках. По данным риэторских агентств, цена квадратного метра выросла в среднем на полпроцента. К примеру, два-три года назад квадратный метр в новостройках на ул. Маргелова стоил 39 тысяч рублей, в прошлом году — 45-47 тысяч, а в этом году в том же районе цена в новостройке поднялась до 50-52 тысяч. В отдельных случаях наблюдается динамика скорее даже обратная — падение стоимости квартир до четырех процентов. Подорожание эксперты связывают в том числе с увеличение НДС на 20 процентов.

— Эскроу-счета, конечно, влияют на строительство. Но пока большинство застройщиков Тулы, как строили, так и строят. Сегодня еще можно говорить, что стоимость квадратного метра напрямую зависит от материалов, — пояснил «РГ» специалист в строительной сфере Максим Гуденко.

В соседней Рязанской области также не почувствовали подорожания жилья на первичном рынке. Как пояснил «РГ» редактор отдела «Недвижимость» рязанского городского сайта Денис Абраков, повышение цен незначительное — на один-два процента.

Омские эксперты считают темп удорожания новостроек (17,6 процента) несколько завышенным.

— Думаю, в целом общий рост составил не более десяти процентов, — сообщил «РГ» директор крупной строительной компании «Новострой-КПД» Вячеслав Гуринов. — Мы, например, в среднем подняли цены на пять процентов. А на той же Старой Московке, где продажи идут крайне вяло, не поднимали вовсе.

По словам экспертов, последние четыре года отрасль в регионе пребывала в глубоком кризисе. Тысячи квартир оказались невостребованными новоселами, объемы строительства упали вдвое. Повышение НДС считают главным фактором роста цены новостроек.

— Строительные материалы тут же подорожали на 7-10 процентов. Плюс растущие ценники на бензин и коммуналку, — констатирует Вячеслав Гуринов. — А вот введение эскроу-счетов на процесс пока никак не повлияло. Эта тенденция в Омске, скорее всего, проявится к 2020-2021 годам.

Риэлторы советуют покупать квартиры в Омске именно сейчас, когда цены стабильны. Осенью они могут снова «рвануть», считают эксперты.

В Новосибирске тоже цены на недвижимость будут только расти. «Наступает активный сезон продаж, второе полугодие всегда отличается повышенной активностью на рынке недвижимости. Летом актуальна покупка жилья для студентов из других городов, — говорит руководитель отдела продаж «Центрального агентства недвижимости» Марина Самойлова. — Во-вторых, рост ипотечных ставок показывает, что в ближайшее время вряд ли будет их снижение, поэтому клиенты, планирующие воспользоваться ипотекой, не откладывают покупки на долгий срок.

Вечно растущий Сочи занял на этот раз в рейтинге, составленном порталом «Мир квартир», лишь седьмое место с 15,3 процента, уступив Новокузнецку (+16,3%). По словам президента Гильдии риелторов Сочи Юлии Усачевой, в городе-курорте за последние полгода на первичном рынке жилье подорожало на 20-30 процентов, не меньше.

Если, например, в жилом комплексе премиум-класса на улице Виноградной в Центральном районе Сочи три недели назад квадратный метр стоил 400 тысяч рублей, то сейчас его цена возросла до 750 тысяч. Причем застройщик, реализовав четыре апартамента, закрывает продажи и пересматривает стоимость.

Только вторичное жилье, по мнению сочинского эксперта, за год-полтора выросло в цене примерно на 40 процентов. Что касается первичного рынка, то с марта этого года ситуацию с боязнью покупки новостроек отпустило — и покупатели стали активно возвращаться к ним.

Рост цен на новостройки Юлия Усачева объяснила фактически отсутствием в Сочи строящегося жилья по 214-ФЗ — их буквально 25 объектов. Учитывая расстояние от Красной Поляны до Лазаревского района — это очень мало. Например, по военной ипотеке продажи жилья здесь вы практически не найдете.

Как считает президент Гильдии риелторов Сочи, цены на жилье в олимпийской столице «по человеческим меркам уже выше некуда».

— Бума роста на жилье в Сочи уже не будет, — заключила Юлия Усачева. — Что могло подорожать, уже подорожало. Цены могут увеличиться незначительно. Я считаю, в будущем большое развитие ждет рынок жилья в Имеретинской низменности, в непосредственной близости от Олимпийского парка, образовательного центра «Сириус». Например, сейчас стоимость квадратного метра в Имеретинке готового жилья составляет 200-300 тысяч, а в строящемся жилом комплексе, срок сдачи которого — 2023 год, сейчас можно купить по цене в среднем 120 тысяч рублей за квадратный метр.

Так что когда обзаводиться недвижимостью в летней столице, решать потенциальному покупателю. По совету эксперта, в Сочи покупать жилье лучше летом, а продавать — зимой.

*Это расширенная версия текста, опубликованного в номере «РГ»

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector