Какие существуют формы управления многоквартирным домом

Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Общая информация о содержании имущества МКД

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

  • надежности и безопасности самого МКД;
  • безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
  • общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Законодательное регулирование

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

  • правила выбора формы организации работ;
  • общие требования к этой деятельности;
  • порядок заключения договоров;
  • правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

  • постановление Правительства № 354 от 06.05.2011 , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;
  • постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 , которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
  • постановление Правительства № 416 от 15.05.2013 , который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2019 году;

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.

Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  • непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
  • создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  • передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.

Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  • за содержание/ремонт общего имущества;
  • за готовность систем инженерных коммуникаций;
  • за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  • за содержание и ремонт имущества;
  • за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
  • за работоспособность инженерных систем;
  • за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

  • обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
  • собирать средства за предоставление услуг;
  • перечислять полученные средства поставщику;
  • вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  • конструктивные особенности МКД;
  • потребности жильцов;
  • их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Предлагаем выяснить подробнее, что лучше: ТСЖ или управляющая компания.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Узнайте больше о том, на каком основании может происходить смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Обязанности и ответственность управляющей компании

Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.

При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

  • обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
  • содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
  • сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Лицензирование деятельности УК

Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

  • регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  • отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
  • размещение в свободном доступе ( ГИС ЖКХ ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
  • наличие у руководителя квалификационного аттестата;
  • отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Если владельцы не выбрали способ управления

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.

Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Заключение

Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Формы управления в ЖКХ

Жилищный кодекс закрепляет три возможные формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление правлением ТСЖ, и делегирование полномочий по управлению обще домовым имуществом в управляющую организацию (управляющую компанию).

Как создать ТСЖ. Выписки из жилищного кодекса РФ об управлении жилыми домами. Непосредственное управление многоквартирным домом – основание:

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Что такое — ТСЖ. Товарищество собственников жилья.

Статья 135
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Что такое — Управляющая компания.

При управлении многоквартирным домом между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права, обязанности и ответственность сторон.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Преимущества и недостатки 3х способов управления в ЖКХ.

Непосредственное управления многоквартирным домом.

Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома.

Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом — тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Управляющая компания.

Управляющая компания принимает объекты недвижимости в доверительное управление. Особенностью указанного договора является то, что право собственности на недвижимое имущество не переходит к управляющей компании, а остается у собственника. Предприятие обеспечивает предоставление самого комплекса услуг по содержанию объектов недвижимости:
— полное техническое обслуживание инженерных систем зданий (отопления, водоснабжения, вентиляции и кондиционирования), лифтового хозяйства, систем коллективного теле – радиоприема, интернета;

  • санитарное содержание мест общего пользования;
  • уборку прилегающих территорий;
  • сбор и вывоз бытового мусора;
  • обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности зданий, охраны жилых и нежилых зданий.

Управляющая компания решает все вопросы по содержанию дома, оплате и эксплуатации с поставщиками коммунальных услуг. Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене. В домах ЖСК и ТСЖ, находящихся у управляющей компании в управлении, договоры заключены с каждым собственником. В домах, находящихся в управлении управляющей компании, договоры заключаются с правлениями объединений собственников этих домов.

Преимущества управляющей компании перед другими формами собственности:

  • способность более оперативно реагировать на изменения внешней среды;
  • использование новых возможностей для извлечения прибыли от деятельности;
  • внедрение и обслуживание систем внутридомовых информационных коммуникаций, приема телевидения, систем безопасности;
  • использование придомовых территорий и мест общего пользования зданий, встроенно-пристроенных нежилых помещений для организации дополнительных услуг (автостоянки, ремонтно-отделочные фирмы и т. п.).
  • Недостатки. Преимущественно один. Дефицит высококвалифицированных кадров и, несмотря на общепринятое мнение, низкая заработная плата персонала рабочих специальностей.

Товарищества собственников жилья.

Товарищества собственников жилья — это объединение жителей дома — собственников жилых и нежилых помещений, для городских квартир членом товарищества должен выступать город (Департамент муниципального жилья и жилищной политики в отношении жилых помещений).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также и общее имущество дома (лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, вестибюли, холлы и др.), которое они обязаны содержать. Товарищества создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (нескольких домов).

Товарищества собственников жилья это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Достоинства ТСЖ:

1. После приватизации придомовой территории на ней (без согласия жильцов) не будет никаких автостоянок, шашлычных, саун либо небоскрёбов. Если государству потребуется изъять эту землю под собственные нужды (Олимпиада в Сочи 2014 года), то земля будет выкуплена по рыночной, а не по кадастровой стоимости!

2. Самостоятельное планирование использования обще домовых помещений и придомовой территории под свои нужды.

  • Легальная парковка личного автотранспорта прямо под окнами.
  • размещение наружной рекламы на стенах дома (дополнительный заработок).
  • сдача в аренду цокольных помещений, магазинов (если они есть), чердаки, технические помещения.
  • сдача земли (по рыночной стоимости) под объекты малого бизнеса.
  • Доход от этих сделок идет на капитальный ремонт и дотации жильцам по оплате коммунальных услуг.

Недостатки: те же что и у управляющих компаний — дефицит высококвалифицированных кадров и, низкая заработная плата персонала. Честно сказать ТСЖ имеют не большой бюджет, а расположение и состояние не всех домов позволяет получать большой доход.

Новое на сайте Полная инструкция от А до Я «Как создать ТСЖ»

Парамонов Ю.О. Ростов-на-Дону. 2013-17г. Эксклюзивно для ООО «Энергостром»

Формы управления многоквартирным домом: как выбрать и о преимуществах с недостатками

Любой подъезд со всеми его нежилыми помещениями и придомовой территорией нуждается в таком же уходе, как и квартиры, которые в нем расположены. Законодательно предусмотрено три формы управления многоквартирным домом Владельцы квартир должны сами решить, какая форма наиболее удобна для них.

Кто назначает УК

Если жильцы дома оставят вопрос открытым, местные власти назначат ответственными управляющую компанию. Новая УК может не устраивать жильцов, поэтому брать инициативу лучше в свои руки.

Каждая из форм имеет свои особенности в организации работы, а, следовательно, свои достоинства и недостатки. Но в каждом случае жильцы вправе требовать обеспечения функционирования всех инженерных систем в дома, подачи коммунальных ресурсов и соблюдения санитарно – эпидемиологических норм, а также информационной открытости работы компаний.

Формы управления многоквартирным домом:

  • Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • ТСЖ, ТСН;
  • Управляющая компания.

Давайте разберемся конкретно с каждым способом

Жилищный кодекс, а именно статья 161 предполагает первый вариант формы правления в том случае, если численность квартир в подъезде не превышает 30.

Это удобный и достаточно экономичный способ. Ведь собственникам жилья не придется нести дополнительные взносы за содержание штатных сотрудников.

В то же время, собственники жилья должны понимать, что ответственность за содержание общедомового имущества полностью ложится на них, в том числе и финансовая. При этом, если дом нуждается в капитальном ремонте, это тоже забота жильцов.

Необходимо помнить и о том, что среди жильцов должны найтись активные граждане, которые смогут наладить взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг. А такие товарищи имеются не в каждом доме.

ТСЖ или ТСН

Товарищество собственников жилья или товарищество собственников недвижимости с 2014 имеет право на осуществление деятельности только при условии регистрации юридического лица.

Создание товарищества возможно только после обсуждения вопроса на общем собрании собственников жилья. Поддержать инициативу должны более 50 % от общего числа.

Если собственниками жилья выбрана данная форма правления, то они должны составить договор.

С даты подписания ответственность за содержание общедомового имущества и поставку коммунальных ресурсов несет ТСЖ.

Товарищество собственников организуют инициативные жильцы дома, поэтому есть надежда на то, что они действительно постараются качественно выполнять свои обязанности и будут действовать в интересах всех жильцов.

При этом часто бывает так, что сэкономленные средства попадают в карманы членов правления ТСЖ.

Управляющая компания

По результатам общего собрания собственников жилья в очной или заочной форме может быть и заключение договора с управляющей компанией. С каждым собственником заключается договор.

В таком случае важно обратить внимание на каждый пункт акта, прописать все необходимые виды работ и услуг, тарифы и порядок внесения изменений.

УК берет ответственность за предоставление тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре. Основными обязанностями компании является содержание дома и придомовой территории в надлежащем состоянии, ремонт и замена поломанного имущества, поставка коммунальных услуг, участие при проведении капитального ремонта.

Отношения между управляющей компанией и жильцами могут действовать сроком до 5 лет.

Если собственников не устраивает работа организации, согласно ст. 162 ЖК РФ, они могут принять решение о расторжении договора и смене УК.

Ответственность

Деятельность компании может также быть приостановлена и в случае лишения ее лицензии.

За нарушение содержания МКД, а также невыполнение условий договора и лицензионных требований, руководитель УК несет административную и уголовную ответственность.

Как видно, собственники квартир в многоэтажках имеют право определить самостоятельно форму управления.

Каким бы не было решение, оно принимается на общем собрании собственников.

Органы местной власти, как и в советские времена несут ответственность за ненадлежащее состояние домов и дворов Но в те времена, бюджетные учреждения проводили работы, за которые не приходилось платить самим владельцам квартир.

Сегодня же каким бы не стали выбор, содержание домов осуществляется из наших карманов.

Понять тонкости в организации системы ЖКХ и узнать последние новости по теме вы можете на нашем сайте. Делитесь ссылками со своими соседями!

Какие существуют формы управления многоквартирным домом

Большинство людей проживает в обычных высокоэтажных застройках, но мало кто заботится о способах управления многоквартирным домом. Давайте разберемся в том, что это за управление и зачем оно нужно в современных реалиях, когда каждый сконцентрирован на своих проблемах и заботах?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Какие формы управления многоквартирным домом существуют

Многоквартирный дом, или МКД — это несколько квартир, объединенных в единое здание с общими земельными участками, лестничными площадками, лифтами.

Если рассматривать с юридической стороны, то это недвижимость, разделенная по долям между собственниками квартир, но имеющая площадь общего пользования, поддержание порядка в которой и становится целью обязательного и организованного управления.

Покупая квартиру в личное пользование, лицо принимает на себя определенные обязательства — контроль за состоянием общего имущества, полученного в придачу. Проще говоря, вы не можете ограничиться только своей квартирой, необходимо поддержание общего порядка в подъезде и на прилегающей к нему территории. Вы не можете выбрасывать мусор просто за дверь, под нос соседям, оставляя эту участь им.

Конечно, вы не должны единолично проводить ремонт лифта, коммунальных систем, но вы можете принять хотя бы пассивное участие в выборах формы управления, или за вас это сделает местная администрация. В общем, без управления ваш дом не останется, и как минимум в течение года вы не сможете изменить решение администрации.

Справка. Управление МКД — это организационный и обязательный способ поддержания порядка в здании на общей территории.

К способам управления многоквартирным домом относятся:

  • непосредственное управление;
  • управление ТСЖ (товариществом собственников жилья);
  • управление УК (управляющей компанией).

Решение об управлении принимается на общем собрании, о котором должны известить всех жильцов, либо лично, например, оставляя буклет в двери, либо просто размещая на доступном месте объявление о проведении собрания. На нем обсуждают все вопросы с применением голосования: собственники лично приходят и отдают свой голос либо просто оставляют свое мнение в виде галочки на выданном листе.

Непосредственное управление

Такой способ управления МКД подразумевает, что собственники квартир не прибегают к помощи сторонних лиц, а берут бразды правления в свои руки.

Создается специальный совет жильцов, состав и количество которых не ограничиваются ЖК РФ, единственное правило — желающие вступить должны постоянно проживать в этом доме. На совет возлагаются основные управленческие функции, например, составление плана на будущий год, проведение собраний всех жильцов (общее собрание), подведение итогов и отчетов.

Во главе совета стоит председатель, который дублирует все функции совета и непосредственно заведует всей деятельностью. Ему дается доверенность от собственников, по которой он может совершать юридически значимые действия, например, лично заключать договоры с организациями и подрядчиками.

Найти хорошего управляющего на добровольной и безвозмездной основе довольно сложно, обычно такие люди и без того завалены работой, но если вам повезло, то держите его всем домом, ибо это большая редкость.

Важно! Общее собрание остается в действии и так же может принимать значительные решения, например, об отставке председателя совета, высказывать свои недовольства и пожелания совету дома.

При этом совет дома может существовать и с другими формами управления, например, можно взаимодействовать с управляющей компанией, контролировать ее действие, так как часто встречаются ситуации, когда УК забывает про свои обязанности, а жильцы ничего не предпринимают, чтобы это исправить.

С основными моментами все ясно. Давайте отдельно выделим все ЗА и ПРОТИВ непосредственного управления.

Положительные стороны:

  • не нужно платить отдельно каким-то организациям, так как управлением занимаются сами жильцы;
  • только сами собственники понимают, какие проблемы и недочеты требуют немедленного решения, а какие можно отложить на более поздний срок.

Негативные стороны:

  • люди, которые берут на себя управление, не обладают профессиональными навыками, поэтому могут не выявить своевременно проблему или решить ее в недостаточной степени, что может повлечь дополнительные расходы;
  • временные затраты, которые придется понести собственникам. Так, контроль над целым домом даже группой людей может отнять много времени, особенно если занимаются этим совсем не подготовленные люди, которым приходится изучать все с самых основ.

Управление ТСЖ

ТСЖ — это товарищество собственников жилья, которое обладает правами юридического лица. ТСЖ может быть создано как в отдельном доме, так и взять в оборот сразу несколько соседних домов, что поможет уменьшить расходы и более эффективно вести работу.

В этом способе также присутствуют такие локальные органы: собрание членов, которое занимается общими вопросами, правление ТСЖ — аналогия совета дома, который берет непосредственный контроль, и председатель, который возглавляет правление.

Товарищество может управлять двумя способами: либо осуществлять работы самостоятельно, либо обращаться к специальным организациям, нанимать работников для проведения работ. ТСЖ материально существует за счет государственных поддержек и взносов его членов, поэтому самостоятельно может сделать выбор, кто и когда будет вывозить мусор, кто и за какую плату будет делать ремонт, решать вопросы предоставления коммунальных услуг.

ТСЖ может так же, как и совет дома, заключить договор с управляющей компанией, и тогда свобода действий уже ограничивается, товарищество уже планирует свою деятельность, опираясь на условия договора, в основном контролируя деятельность УК.

Однозначными плюсами управления домом при помощи юридического лица — ТСЖ — являются:

  • непосредственное управление коммунальными услугами, общим имуществом квартирантов;
  • ведение финансовых соглашений, то есть совершение более серьезных юридических сделок.

Все это открывает новые возможности управления.

Но здесь вырисовывается и весомый финансовый минус — еще большие затраты на содержание дома, на которые не готовы пойти люди, которые пытаются обустроить хотя бы свою индивидуальную долю.

Будет интересно

Управление через УК

Управление многоквартирным домом управляющей организацией уже подразумевает обращение к профессионалам в своем деле — управляющим организациям, которые специализируются на подобных услугах.

Договор с УК заключается либо с каждым жильцом индивидуально, либо с ТСЖ, первоначально его может заключить застройщик дома. Когда собственники квартир решили так и не брать на себя ответственность в течение года, администрация города самостоятельно выбирает управляющую организацию конкурсным путем и заключает с ней договор.

Этот способ излюблен жильцами многоквартирного дома, таким образом достигается эффективное и довольно удобное управление помещением:

  1. Управляющая организация многоквартирных домов может вести сотрудничество с советом дома или ТСЖ.
  2. Обладает правами обслуживать потребности МКД, но не может тотально управлять всеми аспектами, например, с УК можно расторгнуть договор, если ее действия/бездействие не устраивают подавляющее количество жильцов.
  3. Все собственники могут принять участие в выборе на общем голосовании, которое проводится в обязательном порядке. Выигрывает та УК, за которую проголосовало простое большинство — 50% + 1 голос.

Необходимое и важное условие — внимательное заключение договора, где следует принимать грамотные решения о стоимости услуг, санкциях, которые понесет УК за недобросовестное выполнение работы, перечне предоставляемых коммунальных услуг, списке возможных ремонтных работ, и прописать иные детали.

У такого способа управления есть и недостатки:

  1. Управляющие организации часто гонятся за получением прибыли, но не за качественным и более выгодным для жильцов предоставлением услуг.
  2. Квартирантам сложно выявить наценку за ремонтные работы, а качество услуг обычно проверяется только временем.

Порядок управления МКД

Все стандарты, нормы и общие правила управления МКД указаны в постановлении Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416, где все изложено подробно. Здесь мы остановимся только на основных.

Управление занимается следующими делами:

  • хранением и передачей всей документации на МКД;
  • подготовкой предложений по вопросам содержания и ремонтных работ общего имущества жильцов;
  • обязательное уведомление собственников помещения о предстоящем собрании;
  • обязательное письменное оформление принятых решений на собрании;
  • взаимодействие с администрацией и властями города;
  • предоставление отчетов о работе собственникам жилья;
  • организация деятельности аварийно-диспетчерских служб (установка двусторонней громкоговорящей связи в лифте, ликвидация засоров внутридомовой системы) и другие задачи, установленные законодательством и договором.

Лицензия для управления

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, обязательной лицензией для управления должны обладать только управляющие организации. Сделано это для того, чтобы очистить сегмент рынка от недобросовестных УК и обеспечить безопасность собственников жилья от некачественных услуг.

Процедура получения лицензии не отличается особой сложностью, необходимо просто обратиться в Государственную жилищную инспекцию с запросом, далее руководителю УК потребуется сдать экзамен, провести оплату государственной пошлины и получить заветную лицензию. Лицензию могут и отозвать, если на УК будут поступать постоянные жалобы.

Другие же формы управления МКД создаются без лицензирования, поэтому жильцам можно успокоиться, потому что лишними обязательствами их никто не нагружает.

Может пригодиться:

Заключение

Следить за порядком многоквартирного дома — работа не из простых, но она однозначно необходима для комфортного и достойного проживания, поэтому не стоит жалеть свой кошелек и концентрироваться только на своей жилплощади, ведь общее состояние дома так же важно для комфортного проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Особенности, нюансы и порядок выбора способа управления многоквартирным домом

На собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность по содержанию здания в удовлетворительном состоянии. С этой целью организуется управление совместным имуществом. Оно призвано обеспечить качественные, комфортные и безопасные условия проживания всех жильцов. Контролировать состояние здания можно как самостоятельно, так и через ТСЖ (либо ЖК) или управляющую компанию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Какие есть способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ?

Рассмотрим, что относится к способам управления жилым многоквартирным домом (МКД). Методы управления МКД прописаны в Жилищном кодексе. У жильцов есть 3 варианта на выбор (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

  1. самостоятельный контроль (в том случае, если в доме не более 30 квартир);
  2. создание для поддержания дома в надлежащем состоянии ТСЖ, жилищный или иной потребительский кооператив;
  3. заключение договора о сотрудничестве с управляющей компанией.

Все три способа отличаются друг от друга принципами работы, механизмом разделения ответственности и прочими организационными и правовыми нюансами.

Например, если многоквартирным домом собственники управляют сами, то и договоры на обслуживание имущества приглашёнными подрядчиками заключаются непосредственно с каждым жильцом. За качество выполненных работ обслуживающие компании несут ответственность перед владельцами квартир.

Сюжет о способах управления многоквартирным домом:

Обязательно ли выбирается?

Выбор способа управления зданием входит в обязанность каждого собственника жилья в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Жильцам даётся 6 месяцев на принятие соответствующего решения. Если в течение отведённого срока собственники не определятся с формой управления имуществом, местные власти проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Когда и в какие сроки можно выбрать?

Особенности по срокам в случае прекращения действия правления товарищества или кооператива

Если управление домом осуществлялось ТСЖ или одним из видов потребительских кооперативов (ЖК, ЖСК), при прекращении такого способа содержания имущества ТСЖ или кооператив возвращает все технические и иные документы, а также ключи от общих помещений собственникам квартир (выбранному ответственному лицу). Cделать это необходимо в течение трех рабочих дней с момента проведения собрания жильцов по вопросу изменения способа управления домом.

Жилищный кодекс разрешает изменить изначально выбранный способ на иной по желанию жильцов. Сделать это допускается в любое время (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). При этом действует требование о выделенном сроке — 6 месяцев, в течение которого необходимо определиться с видом управления.

Может ли МКД управляться без выбранного или реализованного метода?

Владельцы квартир обязаны принять совместное решение о способе обслуживания дома и контроля за его состоянием. Органами власти отдаётся предпочтение управляющей компании как оптимальной форме содержания многоквартирного здания (конкурс на выбор УК автоматически объявляется после сдачи новостройки в эксплуатацию).

При этом у жильцов есть право выбора: провести конкурс для определения управляющей компании или предпочесть собственный вариант (кооператив, личное управление).

Нереализованным способ считается в том случае, когда было проведено собрание собственников, но в последствии не были заключены договоры по содержанию и ремонту имущества. Если речь идёт о ТСЖ или кооперативе, то нереализованной выбранная форма признаётся, если кооперативом не получено свидетельство о регистрации в ФНС.

Нереализованной может быть и работа управляющей компании. Такое возможно, если собственники не выбрали конкретную компанию или не заключили с ней договор.

Таким образом, максимальный срок пребывания МКД без выбранного способа управления — 6 месяцев. Далее органами власти будет проведён конкурс для назначения управляющей компании.

Порядок выбора первой формы организации руководства МКД или ее изменения

Если речь идёт о новостройке, действует следующий алгоритм:

  1. Строительная компания сдаёт дом, получает разрешение на ввод в эксплуатацию и в течение 5 дней заключает договор с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ). Срок сотрудничества — не более 3 месяцев (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
  2. Одновременно с этим местные власти открывают открытые торги по выбору управляющей организации. Это делается в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию. На проведение кокнурса выделяется 40 дней с момента публикации уведомления (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). После завершения отбора власти сообщают жильцам новостройки о результатах конкурса.
  3. Когда конкурс завершён, у жильцов есть 2 месяца, чтобы подписать договор о сотрудничестве с компанией, выигравшей конкурс. До момента его заключения контроль осуществляет организация, первоначально выбранная застройщиком.

Таким образом, официально у жильцов имеется 6 месяцев, чтобы определиться, как управлять домом (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ). При этом другие положения закона предполагают практически автоматическое проведение конкурса по выбору управляющей компании для новостройки.

    Жильцы принимают решение о проведении коллективного собрания.

  • До всех жителей дома доносят сведения о планах — не позднее 10 дней до даты сбора (заказным письмом, лично).
  • В уведомлении жильцам указывается: дата и место встречи, вопросы, планируемые к обсуждению.
  • Организуется общее собрание.

    • Оно считается состоявшимся, если оставлено более 50 % от общего числа голосов.
    • Проведение мероприятия контролирует председатель.
    • Он же или назначенный секретарь фиксирует протокол общего собрания.
  • В ходе сбора решается вопрос о способе управления домом.

    • Если планируется заключать договор с управляющей компанией, то рекомендуется заранее составить список подходящих организаций (узнать об условиях сотрудничества, тарифах и пр.).
    • Текст договора с компанией желательно составить к моменту проведения собрания и вынести его на обсуждение.
  • Проводится голосование для выбора способа управления.

    • Если голосование открытое, оно регистрируется в регистрационном листке (подсчитываются поднятые руки), либо решение оформляется в письменной форме каждым собственником.
    • В письменном решении собственника должны быть указаны: личные данные, информация о праве собственности на жильё в доме, решение по поставленному вопросу.
  • Подсчитываются голоса.
  • Оформляется протокол общего собрания.
  • Если собрание собирается для принятия решения о смене способа управления домом, используется также вышеуказанный алгоритм действий. Отдельно на повестку можно вынести обсуждение причин недовольства прежней формой.

    На голосование выносятся 2 вопроса:

    • прекращение действующей формы управления;
    • выбор нового способа.

    В итоговом протоколе фиксируется факт обсуждения и того, и другого вопроса с указанием результатов голосования.

    Протокол собрания жильцов с решением вопроса

    Принятое решение оформляется в протокол. Документ должен содержать:

    • номер, дату, адрес многоквартирного дома, число участников собрания;
    • главные темы, вынесенные на обсуждение;
    • непосредственно решение по каждому вопросу из повестки с указанием числа голосов «за» и «против»;
    • подписи председателя и секретаря собрания.

    При внесении в протокол данных о выбранном способе управления, используется следующая формулировка:

    «Был заслушан доклад о предусмотренных ЖК РФ способах управления многоквартирными домами и о преимуществах каждого из них.

    На голосование выносится вопрос о выборе способа управления из двух вариантов:

    • управляющая организация;
    • товарищество собственников жилья или ЖК.

    Далее указываются данные о количестве проголосовавших «за» и «против».

    Ниже обозначается, какое принято решение (например, «принято решение: избрать способ управления многоквартирным жилым домом — управляющей организацией»). Если решено использовать ТСЖ, то документ об итогах собрания должны подписать все собственники помещений в доме.

    Требования, которые нужно учитывать при определении вида руководства

    Выбор способа управления зависит от совокупности факторов:

    • количество квартир в доме;
    • платёжеспособность и дисциплинированность жителей;
    • какой выбор представлен на рынке управляющих организаций и пр.

    Содержание дома в надлежащем состоянии — обязанность каждого жильца (ст. 39 ЖК РФ). Именно от их решений и действий зависит, как и насколько качественно будет содержаться дом, кем и каким образом будут оказываться коммунальные услуги.

    За собственниками жилья остаётся решение — возложить на себя всю ответственность или передать её выбранной структуре (УК, ТСЖ, ЖК).

    В зависимости от выбранного вида контроля за состоянием дома необходимо соблюдать конкретные требования, предусмотренные Жилищным кодексом:

    • При непосредственном управлении домом его жильцами (п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ). Договор на обслуживание здания с подрядными организациями заключается напрямую с каждым жильцом. Речь идёт об услугах газо- и водоснабжения, вывозе мусора, отоплении и пр. Всю ответственность за качество выполненных работ исполнители несут перед владельцами квартир.
    • При управлении через кооператив (ТСЖ, ЖК) (п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ). Здесь ответственность за качество обслуживания несёт созданная структура. Кооператив может оказывать все коммунальные услуги по содержанию здания самостоятельно или заключать договоры с третьими лицами. Документ подписывается не с каждым жильцом, а с организацией. ТСЖ (ЖК) полностью контролирует работу подрядчиков.
    • При выборе управляющей компании (п 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Вся ответственность по содержанию дома и оказанию всех услуг ложится на УК. Компания заключает договор с поставщиками ЖКУ и следит за качеством их работы.

    Контроль за состоянием дома — обязанность жильцов. Как они будут его осуществлять, зависит от их пожеланий. Можно управлять зданием самостоятельно либо передать полномочия ТСЖ, управляющей компании. Закон отводит собственникам 6 месяцев на принятие решения. Оно выносится на коллективном собрании и может быть изменено в любое время по желанию.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Читать еще:  Как продать часть квартиры
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector