Какая площадь земельного участка под многоквартирным домом

Какая площадь земельного участка под многоквартирным домом

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,
СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

от 26 августа 1998 N 59

Об утверждении методических указаний по расчету
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Утвердить «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» (далее — Методические указания).

2. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) обеспечить рассылку Методических указаний субъектам Российской Федерации.

3. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) и Департаменту земельной политики (Лойко П.Ф.) оказывать содействие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в вопросах применения Методических указаний.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Область применения

Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.

2. Нормативные ссылки

В настоящем Своде правил использованы ссылки на следующие документы:

3. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

3.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

— территории под жилыми зданиями;

— проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

— открытые площадки для ременного хранения автомобилей;

— придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.

При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 года, в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

где S — нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м_2;

S — общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м_2;

к У — удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности (таблица приложения А).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно — бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

S — S — S
кв нж застр.
S = ___________________ х S + S , (2)
к S общ.к застр.к
общ.зд

где S — размер земельного участка в кондоминиуме;

к
S — общая площадь квартала, микрорайона;
кв

S — суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче
нж
в кондоминиумы;

S — суммарная площадь застройки всех жилых зданий в
застр.к
границах квартала, микрорайона;

S — суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых
общ.зд
зданий в границах данного квартала, микрорайона;

S — общая площадь жилых помещений кондоминиума, для
общ.к
которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

S — площадь застройки кондоминиума, для которого
застр.к
рассчитывается земельный участок.

3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы?

Кто может использовать землю под МКД? Может ли кто-то её продать? Приватизирован ли участок под вашим домом? Познакомившись с законами Жилищного Кодекса, вы сможете узнать больше о своей собственности и защитить свои права.

Земельный участок под МКД – чья собственность?

Наверняка вы думаете, что земля общего пользования в многоквартирном доме находится в собственности жильцов или, в крайнем случае, у коммунального объединения.

И это отчасти правильно.

Закон предусматривает безвозмездную передачу придомовой территории в общедолевую собственность жильцов.

Значит ли это, что земля под домом обязательно принадлежит вам? Нет.

Разница между новостройками и «старыми» домами

Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2005 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:

  • участок под домом имеет план с чётко обозначенными границами, которые установил местный орган самоуправления;
  • все землеустроительные работы были закончены до 2005 года, когда начал действовать Жилищный Кодекс РФ;
  • придомовой участок внесён в Росреестр и имеет кадастровый план.

Если же условия не были выполнены, то земля в многоквартирном доме так и не перешла в собственность жильцов.

Не волнуйтесь, если участок ещё не сформирован.

Его владельцем пока является публично-правовое образование, то есть муниципальное образование или государство.

Никто, кроме жильцов дома, по закону не сможет его приватизировать.

Поэтому жителей и так можно считать владельцами двора, однако до приватизации их полномочия несколько ограничены.

А что сказать о новостройках, введённых в эксплуатацию после 2005 года? Земля под многоквартирным домом кому принадлежит в таком случае?

В таких домах владельцы квартир автоматически являются собственниками, ведь без соблюдения вышеупомянутых условий строение не смогли бы сдать в эксплуатацию. Первоначально владельцем является застройщик, однако в момент продажи права переходят жильцам.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Как узнать, кому принадлежит земля вокруг многоквартирного дома?

Есть несколько способов выяснить, кому принадлежит территория под МКД. Самый простой – перейти на официальный сайт Росреестра и выбрать вкладку «Публичная кадастровая карта».

Там вы сможете увидеть территорию своего города или посёлка, разделённую на отдельные сектора, а также ознакомиться с детальной информацией об участке под вашим МКД.

Другой способ узнать, приватизирован ли участок под вашим домом, – проверить наличие налоговых платежей. Владельцы должны ежегодно уплачивать земельный налог.

Читать еще:  Общая и жилая площадь квартиры это

Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?

Границы и размеры дворовой территории определяют местные власти, руководствуясь Жилищным и Земельным Кодексом РФ.

Земля под многоквартирным домом включает детские площадки, автостоянки, различные спортивные площадки и всю территорию, за которой ухаживают жильцы.

Конечно, участок под МКД имеет небольшие размеры. Зачастую местные власти стараются ограничить придомовую территорию, сделав её как можно меньше.

Особенно это касается крупных городов и мегаполисов, в которых каждый квадратный метр представляет собой огромную материальную ценность. Поэтому во время приватизации жители могут столкнуться с серьёзным противодействием и ограничениями со стороны чиновников.

Если же двор состоит из общественной собственности, скажем, занимает часть улицы или двора другого дома, то его приватизировать нельзя. Официальные размеры придомовой территории в таком случае будут уменьшены по отношению к фактическому размеру.

Законодательство о земле под МКД

Все вопросы, касающиеся земли под МКД регулируются на основании Жилищного Кодекса и нескольких отдельных законов.

Существует множество тонкостей и оговорок относительно участка под МКД.

Можно выделить несколько основных пунктов:

Приватизированная территория под многоквартирным домом считается общедолевой собственностью.

К ней относятся все элементы и помещения дома, которые не являются жилой площадью, однако необходимы для эксплуатации квартир и ухода за зданием, включая крышу, несущие элементы, коридоры, лестничные площадки, технические здания, земельный участок многоквартирного дома и много другое.

Распоряжаться землёй имеют право лишь владельцы квартир, однако делать это они могут только в рамках Жилищного Кодекса РФ. Приватизация автоматически возлагает ответственность за содержание территории. Это логично, ведь люди сами заинтересованы в том, чтобы их двор был чистым и ухоженным.

Любые изменения относительно придомовой земли могут быть приняты лишь на общем собрании жильцов дома, при этом, чтобы решение было правомерным, необходимо более половины голосов от числа жильцов многоэтажки.

Для проведения каких изменений требуется разрешение общего собрания? Например, для сдачи небольшой части территории в аренду физлицу. Нередко это делают с целью получить прибыль, которую можно использовать для облагораживания территории и ремонта дома.

Другим важным изменением является уменьшение земельного участка.

Иногда об этом может попросить городской совет или застройщик, желающий использовать часть участка вашего дома для реализации определённого проекта.

Оценить выгоду таких предложений и принять решение можно также только на общем собрании жильцов многоквартирного дома.

Владельцы общедолевой собственности могут обременить участок под МКД правом ограниченного использования. Что это значит? Жильцы могут принять решение ограничить пользование двором лицам, которые не проживают в доме.

Они могут даже установить забор вокруг двора, однако он не должен мешать жителям соседних домов. Если наложенное ограничение будет нарушать права других граждан, госслужбам придётся изменить решение жильцов дома.

  • При случайном повреждении или разрушении дома вследствие стихийного бедствия, боевых действий и т. д., за владельцами квартир остаётся право собственности на общедолевую землю с элементами озеленения, техническими постройками и другими элементами.
  • Подведём итог. Придомовая земля находится в общедолевой собственности владельцев квартир.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть интересную передачу о том, какую выгоду могут получить собственники квартир от придомовой территории и как лучше распорядиться землей:

    Чтобы узнать, чья земля под многоквартирным домом, необходимо перейти на сайт Росреестра, который содержит детальную информацию о каждом участке города.

    Важно помнить, что приватизация не несёт с собой огромных преимуществ, однако она позволяет полностью защитить двор от самовольных построек и лучше следить за его чистотой.

    Земельный участок в составе общего имущества МКД

    Очень много споров между собственниками помещений в МКД и управляющими компаниями возникает вокруг придомовой территории. Если земельный участок под жилым домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то он входит в состав общего имущества в МКД. Следовательно, собственники платят УК за его уборку. А управляющие компании обязаны за ежемесячную плату содержать придомовую территорию в надлежащем порядке.

    Но зачастую земельный участок под МКД не сформирован и не состоит на кадастровом учёте. Поэтому невозможно определить границы придомовой территории, входящей в общее имущество собственников помещений в МКД. Ситуация вызывает много вопросов и проблем. Как оформить земельный участок в общее имущество МКД? Кто и как определяет его границы? Что такое придомовая территория? Когда у УК возникает право включать в квитанцию графу: уборка придомовой территории? Постараемся во всём разобраться.

    Придомовая территория в составе общего имущества МКД

    Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ). Это общедолевая собственность, которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).

    Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

    В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

    Переход земельного участка под домом в собственность владельцев помещений в МКД

    Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

    Из этого следует:

    • если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
    • собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

    Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

    Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.

    До тех пор пока земельный участок под МКД, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

    Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

    Судебная практика

    Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.

    Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.

    В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.

    В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.

    Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.

    Читать еще:  Затопило квартиру что делать

    Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).

    Как оформить в собственность земельный участок под МКД?

    Во избежание различных недоразумений и судебных споров по поводу определения границ придомовой территории под МКД, необходимо сформировать земельный участок, на котором находится дом, и поставить его на кадастровый учёт. Как это сделать?

    Для оформления в собственность земельного участка под МКД следует выполнить следующий алгоритм действий.

    Шаг 1 Проведение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании земельного участка

    В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы:

    • Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
    • Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
    • Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
    • Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
    • Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
    • Протокол ОСС о формировании земельного участка.

    Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления

    С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).

    Шаг 3 Постановка земельного участка на кадастровый учёт

    С письменным заявлением о постановке на кадастровый учёт земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (п.1 ст.20 ФЗ №221 от 24.07.2007 года).

    Шаг 4 Сбор пакета документов для регистрации права общедолевой собственности на земельный участок

    Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:

    • Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
    • Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
    • Подтверждение оплаты госпошлины;
    • Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
    • Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
    • Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
    • Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
    • Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.

    Шаг 5 Подача документов на госрегистрацию в территориальное отделение Росреестра или МФЦ

    Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов:

    • лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
    • заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
    • в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг.

    Проведённая госрегистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года).

    С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).

    Провести общее собрание собственников и решить вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%». Татьяна Тумольская

    Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом

    Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. ( ЗК ст. 11.1)

    Формирование земельного участка – «выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом N 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка» (п.1 ч.4 ст. 30 ЗК РФ).

    Другими словами, это описание земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствии с заявкой на выполнение работ и правилами учета , в объеме, который необходим для внесения сведений в Единый государственный реестр земель.

    Сформированный таким образом земельный участок служит основанием для проведения его кадастрового учета, а далее, вместе с решением органа исполнительной власти о выделении данного участка для строительства и эксплуатации здания, для государственной регистрации участка, закрепляющей его за конкретным собственником.

    Порядок осуществления действий по формированию земельных участков предусмотрен федеральным законодательством, в частности, ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и подзаконными актами к нему. Однако порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами, имеет свои особенности правового регулирования.

    Основные положения по формированию земельных участков, занятых многоквартирными домами, закреплены в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и они актуальны для огромного числа граждан и юридических лиц — собственников квартир в многоквартирных жилых домах.

    Согласно статье 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

    В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

    С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Правовой статус земельного участка под многоквартирным домом, и порядок оформления такого земельного участка являются наиболее спорными и обсуждаемыми вопросами. По данной теме выпущено огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативных актов, разобраться в которых собственникам жилых помещений самостоятельно не всегда под силу. Данная ситуация рождает многочисленные споры среди юристов, а чиновники используют ее, ущемляя права и законные интересы граждан.

    Но, существует определенная иерархия законов, в соответствии с которой главенство имеют федеральные законы, а остальное законодательство не может им противоречить. Если же изданные нормативные акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.

    Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. В них достаточно ясно определен правовой статус земельного участка, занятого многоквартирным домом.

    Согласно ст. 16 Вводного закона поставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно.

    «Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» (ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ).

    Если участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не имеют право распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности. Если же указанные органы все же распорядились данной землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав

    Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, то согласно п. 4.3 Постановления № 12-П, в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего собрания не требуется

    Исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Возникновение права собственности не зависит от издания органами государственной власти или органами местного самоуправления правоприменительных актов, а ставится законом в зависимости от формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок носит не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право собственности возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.

    Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то по вопросу о размере ЗУ возникают огромные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления ЗУ МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.

    Читать еще:  Как рассчитать долю в квартире в дробях

    Жилищный кодекс не дает четкого понимания размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности: «Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности »

    Согласно земельному кодексу — Границы земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка Таким образом, земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий».

    Существует расчет нормативной площади земельного участка под многоквартирными домами. При строительстве жилых домов соблюдался норматив земельного участка.

    Нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых (на момент постройки дома) помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле:

    где: Sнру — нормативный размер земельного участка в квадратных метрах,

    S — общая площадь жилых помещений в доме,

    У — удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.

    Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице 1.

    Таблица 1 – Удельные показатели земельной доли

    Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом

    Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. ( ЗК ст. 11.1)

    Формирование земельного участка – «выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом N 221-ФЗ, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка» (п.1 ч.4 ст. 30 ЗК РФ).

    Другими словами, это описание земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствии с заявкой на выполнение работ и правилами учета , в объеме, который необходим для внесения сведений в Единый государственный реестр земель.

    Сформированный таким образом земельный участок служит основанием для проведения его кадастрового учета, а далее, вместе с решением органа исполнительной власти о выделении данного участка для строительства и эксплуатации здания, для государственной регистрации участка, закрепляющей его за конкретным собственником.

    Порядок осуществления действий по формированию земельных участков предусмотрен федеральным законодательством, в частности, ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и подзаконными актами к нему. Однако порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами, имеет свои особенности правового регулирования.

    Основные положения по формированию земельных участков, занятых многоквартирными домами, закреплены в Федеральном законе от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и они актуальны для огромного числа граждан и юридических лиц — собственников квартир в многоквартирных жилых домах.

    Согласно статье 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

    В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

    С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Правовой статус земельного участка под многоквартирным домом, и порядок оформления такого земельного участка являются наиболее спорными и обсуждаемыми вопросами. По данной теме выпущено огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативных актов, разобраться в которых собственникам жилых помещений самостоятельно не всегда под силу. Данная ситуация рождает многочисленные споры среди юристов, а чиновники используют ее, ущемляя права и законные интересы граждан.

    Но, существует определенная иерархия законов, в соответствии с которой главенство имеют федеральные законы, а остальное законодательство не может им противоречить. Если же изданные нормативные акты содержат иные, чем в федеральных законах, положения, то они не могут приниматься во внимание и не имеют юридической силы.

    Земельные отношения в той или иной степени регулируются Земельным, Градостроительным и Жилищным кодексами. В них достаточно ясно определен правовой статус земельного участка, занятого многоквартирным домом.

    Согласно ст. 16 Вводного закона поставленные на государственный кадастровый учет ЗУ домов, построенных до введения в действие Жилищного кодекса, становятся общей долевой собственностью с момента введения в действие Жилищного кодекса, а сформированные после этого времени – переходят в общую долевую собственность с момента проведения государственного кадастрового учета. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно.

    «Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество» (ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 122-ФЗ).

    Если участок придомовой территории не сформирован, то ни государственные, ни муниципальные органы не имеют право распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ в качестве общей долевой собственности. Если же указанные органы все же распорядились данной землей, то собственники помещений в доме в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав

    Формирование ЗУ и проведение его государственного кадастрового учета – обязанность органов власти, однако, если этого не сделано, то согласно п. 4.3 Постановления № 12-П, в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании ЗУ может обратиться любой собственник. Решения общего собрания не требуется

    Исключительное право на получение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в собственность принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома. Возникновение права собственности не зависит от издания органами государственной власти или органами местного самоуправления правоприменительных актов, а ставится законом в зависимости от формирования земельного участка, при этом государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок носит не правообразующий, а лишь правоподтверждающий характер, так как в силу прямого указания закона (статья 16 Вводного закона к ЖК РФ) право собственности возникает с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.

    Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то по вопросу о размере ЗУ возникают огромные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления ЗУ МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.

    Жилищный кодекс не дает четкого понимания размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности: «Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности »

    Согласно земельному кодексу — Границы земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка Таким образом, земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий».

    Существует расчет нормативной площади земельного участка под многоквартирными домами. При строительстве жилых домов соблюдался норматив земельного участка.

    Нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых (на момент постройки дома) помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле:

    где: Sнру — нормативный размер земельного участка в квадратных метрах,

    S — общая площадь жилых помещений в доме,

    У — удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.

    Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице 1.

    Таблица 1 – Удельные показатели земельной доли

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector