Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

7 пунктов, которые помогут составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Закон не обязывает участников сделки в обязательном порядке обращаться к специалистам по недвижимости, риелторам или юристам для сопровождения сделки. Стороны могут сами все сделать:

  • собрать необходимые документы;
  • согласовать условия сделки;
  • подготовить договор и передаточный акт;
  • сдать документы на регистрацию;
  • провести полный расчет.

Однако, несмотря на всю внешнюю простоту процедуры, при оформлении сделки участники, не имеющие профильной подготовки, несут определенные риски.

Риски покупки без риелтора и посредников

Во-первых, риск некорректной подготовки документов. Обязательные требования к документам на квартиру следующие:

  • бумаги должны быть действующими, актуальными на момент сделки;
  • информация в документах должна быть реальной и соответствующей действительности;
  • документы должны быть оформлены в соответствии с законом и содержать все необходимые реквизиты.

Если, например, справка о прописанных выдана несколько месяцев назад, скорее всего, сведения в ней уже не соответствуют действительности. В квартире могли прописать кого-то еще или выписать человека.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам не должна быть старше месяца, поскольку в соответствии с действующим законодательством плата за квартиру начисляется ежемесячно.

Согласие супруга на продажу (покупку) квартиры должно быть оформлено нотариально, в противном случае оно является недействительным.

Во-вторых, риск некорректного оформления документов – договора и передаточного акта. Оба эти документа должны отвечать требованиям:

Кроме того, сторона, не принимавшая участия в составлении текста сделки, рискует не включить в него условия, которые защитили бы ее интересы в спорных ситуациях. Например, если оплата в рассрочку, продавцу следует предусмотреть в договоре штрафные санкции для покупателя на случай просрочки очередного платежа и залог квартиры до момента полной оплаты.

В-третьих, сделка рискует сорваться, если одна из сторон уклоняется от регистрации.

В случае, если продавец или покупатель не являются для подачи документов на регистрацию в Росреестр, то придется тратить время и деньги на решение вопроса через суд.

Наконец, покупатель рискует получить квартиру с недостатками, а продавец – не получить оплату. Все эти риски может предусмотреть опытный специалист, но если было принято решение отказаться от его услуг, то максимальную бдительность нужно проявлять самостоятельно.

Как правильно написать текст сделки?

Любой договор купли-продажи квартиры содержит как минимум следующую информацию:

  • кто является покупателем и продавцом – стороны;
  • какая недвижимость продается – предмет;
  • условия, на которых продается объект – существенные и дополнительные условия.

Только если прописаны все необходимые условия, договор считается заключенным.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Информация о сторонах прописывается в шапке, сразу же после наименования договора, даты и места его составления.

«Мы, гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

гражданин РФ ______________ (ФИО продавца), ___________ года рождения, место рождения: _________, пол __________, паспорт __________ (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), зарегистрированный по адресу: _______________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»

Укажите в тексте контактный номер каждого из участников сделки, чтобы использовать его для связи в качестве официального номера.

Это самый важный элемент. Чтобы правильно прописать условие о квартире, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, техническим документам. Указываются:

  • адрес;
  • площадь помещения – общая и жилая;
  • количество жилых комнат;
  • этаж, на котором расположена недвижимость;
  • кадастровый (условный) номер.

Очень важно указать данные так, как они прописаны в документах. Если, например, в выписке из ЕГРН (свидетельстве) адрес указан: «город Н-ск, улица Цветочная, дом 14, квартира 35», то именно так и нужно писать.

«Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: город ___________, улица _________, дом ___, корпус ____, квартира ___. Указанная квартира расположена на ______ этаже ______-этажного панельного (кирпичного) дома, состоит из ____ жилых комнат, имеет общую площадь _____ кв. м., в т.ч. жилую площадь _____ кв. м. Кадастровый номер квартиры ___________.

Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от ____________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ___________(серия, номер свидетельства, кем и когда выдано), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _______ (дата регистрации) сделана запись регистрации № ___________ (номер госрегистрации).»

Существенные условия

К существенным условиям договора купли-продажи, помимо перечисленных сторон и предмета, относятся:

  • цена;
  • срок и порядок передачи жилья;
  • срок и порядок оплаты;
  • перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем (если есть).

Цена объекта указывается цифрами и прописью. Уделите этому особое внимание. Если будет расхождение между цифровым и письменным выражением цены, суд отдаст предпочтение тому, что написано прописью.

Укажите полную цену. Не поддавайтесь уговорам продавца занизить ее – это выгодно только продавцу. В случае судебного спора вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в соглашении.

Срок и порядок передачи жилья отвечает на вопрос «как покупатель получит квартиру по договору». Порядок передачи может быть любым удобным для сторон, главное – описать его достаточно подробно.

Срок и порядок оплаты зависит от договоренностей сторон.

Варианты оплаты могут быть разными:

  • наличными или банковским переводом;
  • сразу или с использованием отсрочки, рассрочки;
  • в руки продавцу или с использованием посредника: банковская ячейка, аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса.

Помните, что с момента, как договор подписан, покупатель обязан вносить оплату именно так, как написано в тексте соглашения.

Например, если указана оплата наличными, а покупатель осуществил оплату банковским переводом – формально это нарушение условий.

Если указан только срок передачи денег, то оплатить квартиру можно любым способом.

Это условие вполне законно, однако небезопасно для сторон. Почему – читайте по ссылке.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем

Если случается, что в квартире прописаны лица, сохраняющие право проживания после смены собственника, список таких лиц нужно отразить в тексте сделки. К ним относятся:

  • пользователи по завещательному отказу;
  • наниматели по договору найма, то есть аренды.

Существенный риск для покупателя состоит в том, что нет открытых реестров, в которых содержался бы список пользователей квартиры. Договор найма на срок более года нужно регистрировать в Росреестре, однако есть способы обойти эту процедуру – например, заключить сделку на 11 месяцев.

Пользователи по завещательному отказу должны быть упомянуты в свидетельстве о праве на наследство, по которому продавец получил жилье, однако нотариус может просто не прописать этот факт по ошибке.

Косвенно вычислить пользователей можно по справке о зарегистрированных лицах, однако не все из них могут быть прописаны в квартире.

Чтобы снизить риск, требуйте от продавца дополнительной гарантии, что в квартире нет посторонних пользователей.

На что обратить внимание?

Составляя простой договор купли-продажи, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Правильность указания данных сторон и описания жилья.

Это ключевой момент, ведь если в данные закралась опечатка, то регистрация сделки может затянуться на несколько месяцев. Это не означает, что договор будет отменен, просто вы рискуете потерять много времени на формальности.

  1. Цена должна соответствовать действительности.

Не поддавайтесь на уговоры продавца занизить цену. Да, так он освободится от налога, но вы как покупатель рискуете не вернуть полностью все деньги, которые уплатите, в случае судебного спора.

  1. Как правильно подписать и оформить передачу объекта?

Если прописано, что передаточный акт не нужен – то квартира передается в момент подписания и сам ДКП в таком случае служит передаточным документом.

Проверьте, соответствует ли это вашим целям, и если нет – настаивайте на окончательном осмотре и оформлении отдельного документа о передаче.

  1. Как осуществляется оплата?

Продавая квартиру, проверьте, насколько четко прописаны сроки оплаты. Если вы остановитесь на расплывчатой формулировке, то рискуете не взыскать деньги быстро в случае неоплаты.

  1. Гарантирует ли продавец свободу квартиры от третьих лиц.

Если такой гарантии нет, то в случае выявления каких-либо лиц, имеющих притязания на жилье, вы не сможете потребовать от продавца возмещения причиненных вам убытков.

  1. Возникает ли залог продавца на объект?

Если вы оплачиваете жилье в рассрочку или с отсрочкой, в силу закона возникает залог продавца на квартиру до полной ее оплаты. Это значит, что если вы не внесете полностью оплату, продавец будет вправе изъять и реализовать недвижимость через суд.

Чтобы залог не возникал, достаточно указать:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца.»

  1. Нет ли в договоре необоснованной ответственности.

Некоторые стороны, пользуясь неосведомленностью своего контрагента, могут внести в текст условия о материальной ответственности за незначительные нарушения. Внимательно перечитайте документ. Если встречаются формулировки, например «обязуется оплатить неустойку в размере 1% от цены квартиры за каждый день просрочки» — скорее всего, это излишняя ответственность.

Основания и сроки для расторжения договора в этой статье.

Видео, которое поможет составить договор самостоятельно:

Когда следует обратиться к специалисту?

Если в вашей сделке один продавец и один покупатель, пусть даже состоящие в браке, а оплата производится за счет собственных средств покупателя – это достаточно простая сделка. Вы можете оформить документы самостоятельно.

Если же в вашей сделке встречается хоть одно из следующих условий:

  • несовершеннолетний продавец или прописан ребенок;
  • объект находится в долевой собственности;
  • квартира приобретается в долевую собственность;
  • оплата за счет ипотеки, льгот и субсидий (в том числе жилищный сертификат);
  • продается жилье, полученное по наследству;
  • помещение обременено залогом, арестом или правами третьих лиц;
  • вместо одного из участников действует представитель по доверенности;
  • альтернативная сделка (цепочка сделок);
  • нужен задаток (аванс) и предварительный договор купли-продажи;
  • или если недвижимость в принципе проблемная, с неясной историей, а также, если вы просто не уверены в своих силах – лучше обратиться к опытному специалисту.
Читать еще:  Где узнать кадастровый номер квартиры

Юрист или риелтор поможет проверить квартиру, составит документы с учетом ваших интересов и укажет на все возможные подводные камни.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры: образец, ипотека, материнский капитал

Если вы намерены продать свою квартиру в любом уголке России, то вам необходимо знать все нюансы этой риелторской сделки в 2018 году и, конечно же, как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.

Коротко о главном: что такое договор купли-продажи квартиры

Для того, чтобы право собственности на квартиру перешло от продавца к покупателю, обе стороны заключают договор купли-продажи квартиры (сокращенно ДКП). В данном документе указываются все условия для передачи собственности. Они делятся на основные юридические условия — существенные, и дополнительные, цель которых -конкретизировать разные нюансы в договоре.

Момент подписания договора переводит данный юридический документ в статус «заключенный». И все, что описано в нем, становится для покупателя и продавца обязанностью по исполнению условий договора.

Заключенный обеими сторонами договор будет передан в составе пакета документов для государственной регистрации перехода права на собственность в Росреестр, каждой из сторон после выдается один экземпляр выписки из ЕГРП.

Каждый экземпляр должен быть оформлен надлежащим образом, иметь круглую гербовую печать и штамп регистратора, также в нем отчетливо должны быть обозначены дата регистрации, подпись и инициалы должностного лица. Сам же ДКП в момент подписания, согласно постановлению еще 2013 года, регистрации не подлежит.

С правилами составления и использования ДКП недвижимости можно ознакомиться в Гражданском Кодексе РФ. Образец договора можно скачать с интернета или взять у любого нотариуса.

Заключается договор в одной из двух форм:

При этом обязательное заключение КПК у нотариуса требуется в ряде случаев:

  1. Если квартира в долях и продажа осуществляется постороннему лицу.
  2. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (или ограниченно дееспособному) гражданину.
  3. Если собираются продавать квартиру с иждивенцем, имея на руках договор пожизненного содержания последнего.

Фактическое выполнение обязательств ДКП происходит в момент подписания Акта приема-передачи проданной квартиры.

Обязательные условия любого договора купли-продажи

Договор не будет считаться заключенным, если в его тексте будет отсутствовать хотя бы одно из обязательных условий:

  1. Наименование.
  2. Стороны, что заключают договор.
  3. Предмет договора – название собственности (квартира).
  4. Суть договора.
  5. Цена договора.
  6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования жильем после совершения сделки, и сроки снятия их с регистрации в ней.

Дополнительные условия вносятся по желанию сторон, что делает их автоматически существенными и обязательными для исполнения. Варианты таких условий:

  • Форма, место и время расчета покупателя с продавцом;
  • Оговаривается время и условия фактической передачи собственности;
  • Состояние жилплощади в момент передачи. Наличие в ней мебели, счетчиков, ремонта;
  • Подтверждение, что квартира не была приобретена с использованием материнского капитала;
  • Подтверждение, что продавец выполнил нотариальное обещание ПФ и выделил долю в жилье, купленном за МК, своим детям;
  • Уточнение, что квартира приобреталась с использованием ипотеки Сбербанка;
  • Условия расторжения договора;
  • Кто оплачивает государственную пошлину и другие (указываются какие) расходы во время сделки;
  • Неустойка (штраф), которые накладываются на каждую сторону в случае неисполнения обязательств.

Только после того, как договор купли-продажи квартиры составлен по всем правилам, в нем присутствуют все существенные элементы текста и перечислены все важные дополнительные условия, все нюансы оговорены и согласованы, проверено соответствие всем документам, отсутствие ошибок и опечаток, стороны ставят свои подписи.

Нюансы при оформлении договора при покупке квартиры по доверенности

Всегда существуют нюансы при разных видах сделок, особенно при покупке квартир. И каждый случай должен найти отражение в условиях договора, чтобы сделка не обернулась потерей денег или судебными разбирательствами.

К примеру, при оформлении покупки квартиры по доверенности больше всего возникает рисков у покупателя. Как это происходит?

Владелец жилплощади имеет полное право осуществить сделку через законного представителя, на имя которого выписывается и нотариально заверяется доверенность. Представитель чаще всего называется юридическим термином «поверенный». Договор, подписанный им, имеет такую же юридическую силу, что и при заключении с собственником квартиры, и в нем обязательно уточняется, что в сделке участвует доверенное лицо со стороны продавца.

Но в чем же тогда состоит риск? Основная опасность, конечно, в том, что заполучить такую доверенность обманным путем или подделать для опытных мошенников не оставляет труда. Естественно, такая сделка будет недействительна.

Во-вторых, доверенность могут отозвать, при этом не уведомив никого из трех сторон: покупателя, поверенного или нотариуса. В результате сделка опять же будет недействительна или же, если условия договора это учитывают, такой отзыв поможет покупателю в данной ситуации хотя бы вернуть деньги в судовом порядке. Но лучше еще до момента заключения сделки проверить данный документ в списке (реестре) отмененных доверенностей.

Покупка квартиры с банковским долгом (при ипотеке)

На рынке недвижимости можно часто найти предложения о продаже квартир, находящихся в ипотеке. При этом оформить договор купли-продажи можно только на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке. То есть когда продавец уже является ее законным владельцем. Узнать, является ли квартира в залоге у банка, может кто угодно, направив запрос в реестр ЕГРН посредствам Росреестра или МФЦ. Какова роль банка при составлении договора при ипотеке?

Если покупается квартира с долгом и покупатель готов его погасить в процессе сделки, то составляется предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель дает авансом сумму на погашения кредита, а после приобретает квартиру уже без задолженности перед банком.

Если сумма слишком велика, то к заключению договора подключается третья сторона – представитель банка. В этом случае обременение (долг по ипотеке) переходит покупателю, и все расчеты будут происходить через банковские ячейки или аккредитивы.

Альтернатива покупки квартиры с обременением – это покупка в рассрочку на первичном рынке недвижимости (у застройщика). Хотя и здесь немало юридических тонкостей. Подходит данный вариант сделке только тем людям, которые имеют относительную финансовую стабильность и уверены, что ближайшие полгода (два года) они будут получать достаточно большие доходы, позволяющие выплачивать «кредит».

Рассрочки бывают двух видов: краткосрочные и долгосрочные, и у каждой из них может быть разная процентная ставка. Собственно, на этот нюанс нужно и обращать внимание при составлении договора, как и на другие данные: точный адрес приобретаемой квартиры, ее площадь, состояние, график выплат и штрафы за просрочку платежа. Вообще-то на практике принято составлять три разных вида документов о приобретении такой квартиры:

  • договор купли-продажи;
  • договор участия в долевом строительстве (сокращенно ДУ);
  • предварительный договор купли-продажи.

Покупка квартиры с двумя собственниками

Одной из самых специфических сделок является подписание договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками. В этом случае, прежде, чем совершать какие-либо действия с общим имуществом, одному владельцу необходимо получить согласие второго. Кроме этого, до этого момента все владельцы должны заверить у нотариуса соглашение, четко определяющее доли каждого из них.

Продать свою долю третьим лицам владелец одной из долей может только после письменного отказа остальных, так как по закону они в приоритете, и приобрести часть квартиры необходимо предложить в первую очередь им. Даже сроки оговорены в этом случае: только через месяц после предложения совладельцам можно выставлять на продажу квартиру. А если один из собственников – несовершеннолетний, нужно еще и получить согласие из государственных органов опеки.

Типовой договор купли-продажи квартиры

Автор документа

Информация к документу

Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа.

Особенности составления договора

Какие требуются документы для договора

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру – договор дарения, приватизации, купли-продажи и т.д.
  2. Свидетельство о гос.регистрации прав на квартиру.
  3. ЕЖД – единый жилищный документ, срок действия которого составляет 1 месяц.
  4. Справки врачей нарколога и психолога.
  5. Справка о стоимости имущества с БТИ, а также о технических характеристиках жилища.
  6. Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
  7. Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
  8. Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.

Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях. Разрешение супруга на продажу квартиры является обязательным, так как в противном случае за ним сохраняется право на ее оспаривание в суде, и веской причиной признания договора недействительным.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок

Если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то необходимо письменное согласие родителей на его переписку на новое место проживания. В случае если квартира является полной или долевой собственностью несовершеннолетнего ребёнка (наследство, дарение и т.д.), то необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

Сам договор может быть оформлен как риэлтором, так и уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет нотариальное оформление сделки купли-продажи. Согласно ст. 160 ГК РФ договор составляется в письменном виде.

Обязательными пунктами договора являются:

  • Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
  • Стоимость квартиры.
  • Данные покупаемой квартиры – адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
  • Обременения либо отсутствие их на квартиру.
  • Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
  • Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.

Согласно ст. 317 ГК РФ сделка заключается только в рублях, если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должна быть указанна сумма ее конвертации в рублях. Стоимость недвижимости устанавливается сторонами по обоюдному соглашению.

Дополнительные пункты могут включать в себя

  • Сроки и порядок передачи квартиры новому владельцу.
  • Сроки и порядок выплат продавцу — рассрочка, отсрочка, предоплата.
  • Форма оплаты – банковский перевод, передача наличных средств и т.д.
Читать еще:  Как приватизировать квартиру пошаговая инструкция

Кроме того стороны в договоре указывают на свою право и дееспособность, а также обоюдную выгоду от заключаемой сделки, и заключении ее добровольно без принуждения. А также могут оговорить последствия признания сделки недействительной.

Процесс передачи собственности

Передача собственности может быть оформлена по передаточному акту, согласно требованию ст. 556 ГК РФ либо документу заменяющему его. Согласно ст. 551 и ст. 558 ГК РФ государственному удостоверению сделки подлежит не только договор купли-продажи, но и переход права собственности на неё.

Заполненный образец документа

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город Москва. Первое января две тысячи одиннадцатого года .

Мы, гражданин РФ ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ , 01.01.1900 года рождения, место рождения: г. Москва , пол мужской , паспорт 00 11 123456 , выдан ОВД района ______ города Москвы 01.01.2000 года, код подразделения 000-100 , зарегистрированный по адресу: г. Москва, проспект, дом, корп., квартира , именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны, и

гражданка РФ ПЕТРОВА МАРИЯ ИВАНОВНА , 01.01.1900 года рождения, г. Москва , пол женский , паспорт 00 11 123456 , выдан ОВД района ______ города Москвы 01.01.2000 года, код подразделения 000-100 , зарегистрированная по адресу: г. Москва, проспект, дом, корп., квартира , именуемая в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ продаёт, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица, дом, корпус, квартира .

2. Указанная квартира состоит из одной жилой комнаты, имеет общую площадь 32,6 (тридцать две целых и шесть десятых) кв. м.

3. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности, на основании договора купли-продажи квартиры от 01.01.2000г. , зарегистрированного 10.01.2000г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве за № 000/111/2000-222 , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 77 АА 123456, выданным 10.01.2000г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2000г. сделана запись регистрации № 000/111/2000-333 .

4. По соглашению сторон указанная квартира продаётся за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые ПРОДАВЕЦ получает от ПОКУПАТЕЛЯ, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, в день получения зарегистрированного договора. Руководствуясь ст. 488 п.5 ГК РФ стороны договорились о том, что после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности у ПРОДАВЦА право залога на указанную квартиру не возникает.

5. Квартира до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что указанная квартира правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана.

6. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован.

7. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества в течение 3 (трёх) дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, и передать ее ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро — и иным оборудованием и не обременённую задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами согласно ст. 556 ГК РФ.

8. ПРОДАВЕЦ на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке не состоит.

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

10. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры и ответственность за ее сохранность несёт ПРОДАВЕЦ.

11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчёта ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

14. Содержание ст.ст. 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки, совершенные в простой письменной форме), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), 210 (Бремя содержания имущества), 211 (Риск случайной гибели имущества), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности), 288 (Собственность на жилое помещение), 289 (Квартира как объект права собственности), 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 401 (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), 434 (Форма договора), 450 (Основания изменения и расторжения договора), 451 (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), 452 (Порядок изменения и расторжения договора), 453 (Последствия изменения и расторжения договора), 454 (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), 460 (Передача товара свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), 462 (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара), 463 (Последствия неисполнения обязанности передать товар), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 476 (Ответственность продавца за недостатки товара, возникшие до передачи покупателю), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 554 (Цена как обязательное условие в договоре продажи недвижимости), 556 (Порядок передачи недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, ст. ст. 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение, пользование, и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (Собственность каждого из супругов), 37 (Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью) СК РФ, ст. 10 (Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 (Назначение жилого помещения и пределы его использования) ЖК РФ сторонам известно.

15. Расходы по заключению настоящего договора несёт ПОКУПАТЕЛЬ.

16. Настоящий договор составлен и подписан в трёх экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр – ПОКУПАТЕЛЮ.

17. В соответствии со ст. 131, 551, 558 ГК РФ настоящий договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?

​Покупка и продажа квартиры – это серьезный процесс, требующий основательной подготовки. Ведь речь идет о немаленькой сумме денег. Найти типовой договор не составит труда. На первый взгляд, можно просто подставить в него свою информацию и договор готов к подписанию. Но чтобы самостоятельно правильно подготовить договор купли продажи квартиры, необходимо проверить все документы и учесть все нюансы.

Подготовка к оформлению купли-продажи

После того как продавец и покупатель «нашли» друг друга и согласовали цену, необходимо заняться юридической стороной вопроса. Прежде всего, покупатель должен удостовериться в правомочности будущей сделки и юридической чистоте квартиры, то есть действие должно полностью быть в рамках действующего законодательства. Покупатель вправе потребовать для ознакомления следующие документы:

  • Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов, если их несколько).
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
  • Технический паспорт.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие супруга/супруги на продажу квартиру, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  • Развернутая выписка из домовой книги. Это даст возможность удостовериться, что в квартире не зарегистрированы третьи лица, и потом не придется их принудительно выписывать.
  • Выписка из лицевого счета. Если есть задолженность по коммунальным платежам, в договоре должна быть прописана процедура их погашения.

Продавец должен поставить в известность покупателя обо всех обременениях, если такие существуют. Покупатель может удостовериться об отсутствии обременений, ознакомившись с выпиской из Росреестра.

Проверить квартиру в Росреестре онлайн можно здесь.

Содержание типового договора

Договор составляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным. Но часто участники сделки считают, что присутствие нотариуса гарантирует «чистоту» сделки. Это, в некоторой мере, соответствует действительности. В то же время нотариальное заверение несет за собой дополнительные затраты. Они могут быть разделены по договоренности сторон.

Читать еще:  Как при разводе делится ипотечная квартира

В договоре должны быть обязательно прописаны все существенные условия сделки. Это является гарантией того, что обе стороны достигнут своих целей.

Стандартный договор купли-продажи должен иметь следующую информацию:

  • Место и дата подписания договора.
  • Идентифицирующая информация о сторонах. Это могут быть паспортные данные или полное наименование, если это юридическое лицо.
  • Предмет договора.
  • Ссылка на правоустанавливающие документы.
  • Стоимость объекта и порядок расчета.
  • Права и обязанности сторон.
  • Подписи сторон и печать, если какая-либо сторона является юридическим лицом.

Предметом договора является квартира, которая, согласно Жилищного кодексу, должна отвечать следующим требованиям:

  • Иметь соответствующие санитарно-гигиенические условия.
  • Целевое назначение помещения – постоянное проживание людей.
  • Изолированность помещения.

В соответствии с ЖК реализуемый объект в договоре купли-продажи должен быть описан подробно, иначе договор может быть признан недействительным. Необходимо указать адрес квартиры, общую и жилую площадь, этаж, на котором она находится, и кадастровый номер.

Если приобретается не вся квартира, а ее часть, то в договоре должен быть четко прописан размер этой доли в виде простой дроби.

Согласно ЖК РФ, продавец должен в обязательном порядке указать в договоре всех лиц, которые имеют право проживать в данной квартире.

В договоре необходимо указать все обязательства и ответственность сторон, в случае, если сделка признается недействительной. Это может произойти, например, если стало известно, что покупатель или продавец является недееспособными. Также сделка может быть аннулирована, если кто-либо из сторон находился в неадекватном состоянии или подписал договор по принуждению.

Существенным пунктом является цена квартиры. В договоре должна быть прописана стоимость жилья и порядок расчета. Если договор предусматривает рассрочку платежа, то в нем необходимо подробно описать порядок расчета с указанием сумм и дат погашения. Стоимость должна быть указана в рублях и написана прописью. Передача денег может осуществляться через банковскую ячейку, наличным или безналичным расчетом.

Стороны могут по договоренности указать в договоре заниженную стоимость квартиры с целью уйти от налогообложения или уменьшить его сумму. Продавец может написать расписку, где будет указана полная сумма. Но такая практика очень рискованна для покупателя. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то покупатель сможет вернуть себе только сумму, которая была указана в договоре.

Если квартира продается с находящимся в нем имуществом, то стоит сделать полный его перечень с подробным описанием. Также рекомендуется указывать в договоре ответственность за случайную порчу имущества до момента фактической передачи имущества.

В договоре купли-продажи квартиры должен быть подробно прописан порядок фактической передачи имущества. То есть, конкретная дата, к которой продавец должен освободить жилье и передать комплекты ключей новому владельцу. Стоит расписать, кто будет нести расходы по оплате коммунальных платежей до этого момента.

В договор могут быть внесены любые дополнительные пункты по важным для сторон моментам. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству.

Как только стороны подписали договор, он вступает в силу. Но процедура регистрации передачи прав на недвижимость обязательна.

Некоторые особенности

Не все сделки можно заключить, основываясь на стандартном договоре. К примеру, квартира может продаваться не самим собственником, а доверенным лицом, согласно доверенности. В этой ситуации важно удостовериться, что доверенность имеет юридическую силу и не была отозвана.

С особой осторожностью стоит относиться к сделке, если собственником является несовершеннолетние лицо. Продавец обязан предоставить справку из опекунского совета. В ней обычно указывается, что на имя ребенка будет приобретена другая недвижимость, и при этом его жилищные условия не будут ухудшены.

Если продается не вся квартира, а только ее доля, об этом продавец должен в письменном виде уведомить всех остальных собственников.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или по решению суда:

  • Расторжение купли-продажи по согласию сторон совершается в письменной форме.
  • По решению суда договор может быть признан недействительным в случае несоответствия договора фактической действительности, использования поддельных документов, совершения сделки по принуждению и т.д. После чего квартира должна вернуться в собственность продавца, а деньги – покупателю. С возвратом могут возникать сложности.

Если сторонами было принято решение оформить договор купли-продажи, не прибегая к услугам нотариуса, будет нелишним проконсультироваться с профессиональным юристом. Это поможет уменьшить риск мошеннических действий, потери денег и квартиры.

Если вам требуется помощь в составлении юридически грамотного и исчерпывающего договора купли-продажи квартиры, который полностью обезопасит вас от потери денег и имущества, то напишите об этом в форме ниже. Наш дежурный юрист свяжется с вами в ближайшее время.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры, стандартный образец которого присутствует в статье, имеет определённые нюансы в 2019 году, учитывающиеся при обращении к риэлтору или при самостоятельном оформлении. Потерянный документ может быть восстановлен в определённых условиях.

Процедура оформления

Чтобы корректно составить договор купли-продажи квартиры, стоит ознакомиться с основными требованиями, зафиксированными в гражданском законодательстве, а именно в 30 главе ГК РФ.

Любая сделка, связанная с продажей или покупкой жилого помещения, происходит по стандартной схеме:

  1. Сбор требующейся для сделки документации.
  2. Оформление договора купли-продажи (либо дополнительного соглашения в виде предварительного договора и лишь затем основного).
  3. Подписание бумаг сторонами и составление передаточного акта.
  4. Регистрация факта перехода прав на жильё к другому владельцу (отметим, что регистрация договора не требуется с 2013 года).

Стороны сделки

Участниками осуществляемой операции с передачей имущества от одного лица другому за определённую денежную выплату являются продавец и покупатель, которые могут быть и физическими, и юридическими лицами.

Если один из них – не достигший совершеннолетия гражданин, для защиты его интересов необходимо участие представителя с оформленной действительной доверенностью.

Требующиеся документы для осуществления сделки

Оформление договора купли-продажи начинается с подготовки требующихся бумаг и проверки документов владельца жилья (это необходимо во избежание возникновения спорных ситуаций в будущем или признания сделки недействительной). Чтобы составить текст типового договора, необходимо собрать следующую документацию:

  • бумаги, подтверждающие права продавца-собственника на распоряжение и владение жилым помещением;
  • паспорта обоих участников сделки;
  • оригинал доверенности (если стороны действуют через представителей);
  • справки, подтверждающие отсутствие задолженности по жилью и прописанных по данному адресу людей;
  • оформленное согласие от ООП (если у продавца имеются несовершеннолетние дети, чьи права могут быть затронуты этой сделкой);
  • заверенное у нотариуса разрешение супруга и свидетельство о регистрации брачных отношений (если супруг погиб, потребуется свидетельство из органов ЗАГСа о его гибели; если же брак был расторгнут – аналогичное свидетельство, подтверждающее факт развода).

Договор купли-продажи квартиры рекомендуется представить минимум в 3 экземплярах (по одному – сторонам сделки, третий – для регистрирующего органа).

Требования к составлению договора

Основное правило при оформлении стандартного предварительного или основного документа в 2019 году – строгое соответствие всех пунктов российскому законодательству. Если документ составляется самостоятельно, сторонам рекомендуется ознакомиться с примерным образцом, скачать который возможно выше; если с помощью нотариуса, адвоката или риэлтора, специалисты, как правило, сами предоставляют бланк.

К основным требованиям по содержанию относится указание:

  • предмета сделки (т. е. квартиры и её подробного описания) и оценочной кадастровой стоимости;
  • периода, в течение которого продавцу нужно будет покинуть отчуждаемое жильё;
  • способ оплаты и сроки;
  • обязанности и ответственность сторон;
  • прочие условия, не противоречащие 30 главе ГК РФ (например, о рассрочке платежа).

Без указания, сколько стоит отчуждаемое жильё, договор купли-продажи квартиры можно будет оспорить. Стоимость сделки также обязательно прописывается (555 статья ГК РФ), а произведение оплаты возможно несколькими путями по договорённости участников (в предварительном договоре предусматривается выплата аванса, предоплаты или рассрочка платежа).

Предмет сделки должен иметь детальную характеристику, включающую адрес, число имеющихся комнат, площадь помещения, этажность и т. д.

Договор купли-продажи квартиры подлежит письменному оформлению, согласно 550 статье ГК РФ. Хотя законодательство не предписывает единой формы для составления документа, в содержании обязательно должны быть указаны те же пункты, что и в образце, который возможно скачать выше.

Удостоверять нотариально договор купли-продажи квартиры нужно только в том случае, если владелец жилья является частично недееспособным либо несовершеннолетним гражданином (2 часть 30 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля).

Предварительный договор

Такой вид дополнительного соглашения подписывается, если обе стороны желают обеспечить себя гарантиями перед осуществлением сделки. Подготовить предварительный договор купли-продажи квартиры возможно самостоятельно или у специалиста (к примеру, адвоката, риэлтора).

Перечень документации, необходимой для оформления сделки, не отличается от списка бумаг, который требуется для подписания основного документа.

Обязательства участников (либо их представителей при наличии доверенности), если заключается предварительный договор купли-продажи квартиры:

  • покупатель гарантирует приобрести данное жильё в будущем в течение определённого сторонами срока;
  • продавец передаёт свои права на помещение покупателю;
  • возможно указание размера аванса.

Оформленный предварительный договор купли-продажи квартиры должен включать в себя условие о периоде, в течение которого покупатель собирается выкупить у продавца жильё, указанное в тексте документа. Если данный срок пропущен, договор расторгается.

Сделку возможно аннулировать и при подписании соответствующего дополнительного соглашения о расторжении договора.

Регистрация сделки

В 2019 году оформленный самостоятельно либо с помощью риэлтора договор регистрации не требует, однако факт передачи прав на жилое помещение нужно перерегистрировать в МФЦ или Росреестре (551 статья ГК РФ). Сколько стоит госпошлина за услугу, зависит от статуса сторон:

  • для граждан – 2 000 рублей;
  • для юрлиц – 22 000 рублей.

Бланк оплаченной пошлины передаётся в МФЦ с прочей документацией.

Чтобы узнать, как восстановить договор купли-продажи, если он был утерян после регистрации, следует обратиться в Росреестр самостоятельно или через представителя (при наличии доверенности) с бланком заявления.

Расторжение сделки

Покупатель может в любой момент расторгнуть договор, однако важно учитывать, был ли внесён задаток, так как при аннулировании сделки выплаченная авансовая сумма останется у продавца.

Если же инициатором прекращения сделки являлся владелец жилья, стоимость задатка возвращается к покупателю в увеличенном дважды размере. При отсутствии условия о задатке стороны лишены штрафных санкций и могут подписать соглашение о расторжении договора.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector