Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам. Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори. Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом. Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают. Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность. Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили. Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам. Кстати, штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми. Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий. Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше. По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры. Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет. Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

Читать еще:  Когда запрещено шуметь в квартире

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Самостоятельная проверка квартиры на чистоту при покупке

Что нужно сделать для полного контроля

Для этого стоит изучить всю документацию.

Данное действие делается вместе с хозяином квартиры.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-60-09 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Список:

  1. Документы, где проверяются права на недвижимость. Это может быть:
    • свидетельство о купле-продаже;
    • свидетельство о государственной регистрации;
    • дарственная;
    • договор о наследовании.
  2. Получение выписки из Единого государственного реестра. В ней следует изучить все сделки, которые когда-либо проходили с недвижимостью.
  3. Дальше требуется взять выписку из домовой книги. Сделать это можно в многофункциональных центрах России. Подобная бумага поможет узнать о количестве зарегистрированных жильцов, как на данный момент, так и ранее.
  4. Документы из диспансеров. Будет хорошо, если продавец предоставит справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Это поможет убедиться в его дееспособности и не допустить срыва сделки.

Как действует риэлтор

В агентствах недвижимости специалисты осуществляют процедуру в несколько этапов:

  1. Изучение самого продавца:
    • прежде всего, рассматривается паспорт собственника. Он обязан быть настоящим, а сам владелец должен быть прописан в данной квартире;
    • составление портрета. Посредник ходит по соседям и опрашивает их. Он узнает максимум информации, в которую входят: добросовестность хозяина, количество времени, которое он проживает в доме, общие впечатления соседей;
    • справки из различных диспансеров. Риэлтор узнает о наличии отклонений у продавца, которые могут помешать сделке. Имеется в виду, недееспособность из-за психологических или наркологических проблем.
  2. Документы. Проверяется список бумаг на право собственности, которые подтвердят чистоту соглашения. В него входят:
    • разрешение от законных опекунов в ситуации, когда в квартире прописан несовершеннолетний;
    • разрешение со стороны от одного из супругов, если недвижимость была приобретена в период брака;
    • согласие от всех жильцов, которое должно быть нотариально заверено;
    • договор купли-продажи;
    • свидетельство о наследстве.

Самым лучшим вариантом является ситуация, когда в квартире прописан всего один человек, который ее и продает.

  • Косвенные документы.
    • справка из БТИ, в ней риэлтор изучает все ограничения, сроки, данные о владельце, а также проверяет все операции, которые были совершены с жильем;
    • сведения из Росреестра, здесь рассматривается наличие судебных разбирательств связанных с квартирой. Посредник должен установить вероятность повторных притязаний. Срок давности подобных дел – 3 года;
    • выписка из правоохранительных органов для изучения наличия обременений на объекте недвижимости;
    • выписка из паспортного стола, в ней специалист проверяет количество людей, которые были когда-либо зарегистрированы в квартире. Также изучаются обстоятельства при которых они были сняты с регистрации оттуда.
  • Отслеживают ли банки

    Жилье должно соответствовать требованиям, установленными статей 130, пунктом 1 ГК РФ.

    Такие организации изучают недвижимость только в ситуации, когда человек оставляет ее в залог под ипотеку.

    Перечень основных требований:

    1. При неисполнении заемщиком своих обязательств перед банком, последний имеет полное право выставить такое имущество на аукцион.
    2. Квартира находится в пределе действия кредитной организации или его филиалов.
    3. Стоимость не меньше 70% размера займа.
    4. Расположение в районе, где его цена в перспективе будет расти.
    5. Соответствие все пожарным, санитарным и строительным нормам.
    6. Все документы должны быть юридически чистыми.

    Также проверяются технический и кадастровый паспорта и согласие со стороны супруга.

    Если хотя бы один из документов отсутствует, владелец должен сделать их. В противном случае, ему не одобрят кредит.

    Как проверить остальные данные по квартире при покупке самостоятельно

    Чек-лист тонкостей:

    1. Паспорт продавца. Все данные указанные в нем должны полностью совпадать с теми, что в свидетельстве и прочих документах. Также желательно сделать копию, чтобы проверить сведения через официальный портал миграционной службы.
    2. Отслеживание через Росреестр бесплатно. Для этого требуется изучить выписку из ЕГРП, которая будет содержать в себе все бывшие сделки с данной недвижимостью.
    3. Наследство. Если приобретается квартира, полученная в наследство, то стоит убедиться, что на нее не претендуют другие родственники. Нужно вместе с продавцом отправиться к нотариусу, который составлял завещание.
    4. Кадастровый и технический паспорт. Они обязательно нужны для регистрации права владения.
    5. Свидетельство собственности. В нем содержится информация о хозяине недвижимости, а также о самом жилье. На данной бумаге обязательно проставляется номер и она не должна иметь различных дефектов, повреждений, и затирок.

    Обременения и ограничения

    Их список:

    1. Ипотека. Владелец может оставить свое жилье в качестве залога, когда берет крупные денежные суммы в банке. В такой ситуации гражданин не может продать свою квартиру, а также проводить с ней различные операции.
    2. Рента. Подразумевает, что хозяин передал права имущества человеку, который его содержит (покупает лекарства, продукты и т.п.).
    3. Арест. Накладывается государственными органами и служит гарантом того, что гражданин выполнит все условия, прописанные в иске. Снимается, когда собственник устранил все причины наложения данной меры пресечения. Только после этого он сможет продать.
    4. Аренда. Хозяин жилья временно передает права на имущество арендодателю. Соответственно пока действует договор, не проводятся сделки по купле-продаже имущества.
    5. Доверительное управление. Доверенность накладывается на лицо, которому передали права на имущество в целях соблюдения интересов собственника.

    Прописанные лица

    Для того чтобы узнать о наличии других жильцов, зарегистрированных по адресу, требуется обратиться в одно из следующих учреждений:

    Лучше всего попросить владельца получить выписку из домовой книги.

    С помощью данного документа можно узнать о количестве прописанных лиц. Важно, чтобы у него была дата обращения, актуальная на момент приобретения недвижимости.

    Долги по коммунальным платежам

    Покупатель должен потребовать у продавца справку из ЖЭКа.

    В ней содержится информация о задолженностях по коммунальным услугам за последний месяц.

    Сколько стоит услуга

    Нотариус может проверить юридическую чистоту квартиры и данная услуга предоставляется отдельно, или входит в стоимость сопровождения покупки недвижимости.

    Заплатить придется от 5 до 70 тысяч рублей.

    Стоимость согласно количеству проверяемых позиций:

    Проверка квартиры на юридическую чистоту

    При приобретении квартиры, как и любой другой недвижимости, покупатель, во избежание рисков, должен осуществить проверку как самого объекта, так и продавца.

    Чтобы исключить неблагоприятные последствия, связанные возможным оспариванием заключенной сделки, нужно проверить правоустанавливающие документы, историю совершенных с квартирой операций, запросить выписку из ЕГРП, выяснить не ведется ли судебный спор, а также имеются ли права третьих лиц на данную недвижимость, задолженности по коммунальным счетам.

    Традиционно, в подобных сделках наибольший риск несет покупатель, поэтому, прежде чем подписывать договор о купли-продажи квартиры, рекомендуется тщательно проверить документы продавца.

    Проверка продавца жилья

    После того как Вы подобрали для себя вариант жилья самое время познакомиться с собственником продаваемого объекта и проверить его дееспособность.

    В первую очередь, необходимо убедиться, что перед Вами на самом деле собственник. Это можно сделать путем отождествления личности по фотографии, имеющейся в паспорте или в ином документе, удостоверяющих личность в РФ (паспорт моряка, вид на жительство в РФ, паспорт иностранного гражданина и т.п.).

    Дееспособность можно проверить при личном общении с собственником, т.е. оцените его поведение, понимает ли он значение своих действий. В случаях если у Вас в беседе возникают сомнения в адекватности продавца, попросите его предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Проверка квартиры

    Чтобы снизить риски, связанные с приобретением жилья, следует выполнить ряд действий:

    1. проверить документы на жилое помещение (имеются ли все у продавца в наличии, на основании какого документа квартира находится в собственности продавца и др.);
    2. запросить выписку из ЕГРП;
    3. выяснить наличие судебных тяжб.

    Законодательством допускается продажа квартиры с обременением, но покупателю следует удостовериться в этом самостоятельно, обратившись в Росреестр.

    Основания приобретения права собственности

    Покупателю необходимо ознакомиться с актами, на основании которых возникло право собственности. Это может быть:

    • Правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и т.п.).
    • Свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное регистрирующим органом.

    Главное, на что следует обратить внимание — это наличие в документе отметки Росреестра, которая подтверждает государственную регистрацию права. Кроме того, необходимо убедиться, что предоставленные бумаги относятся именно к покупаемой квартире.

    Технические документы на квартиру

    Изучив кадастровый либо технический паспорт и сравнив их содержание с реальным состоянием квартиры, можно убедиться в том, что в покупаемом жилье отсутствуют неузаконенные перепланировки. Их наличие может сильно усложнить процесс регистрации сделки.

    Если перепланировка незначительная, то ее можно узаконить либо вернуть жилое помещение в первоначальное состояние. В противном случае при ее обнаружении коммунальными службами на собственника квартиры может быть наложен административный штраф в размере от 2000 до 2500 руб., согласно п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

    Выписка из ЕГРП

    По сведениям из выписки можно проверить, кто на момент покупки квартиры является собственником, имеются ли обременения или ограничения третьих лиц и т.п.

    Выписка из ЕГРП позволит проверить историю квартиры начиная с 1998 г. Ранее этого периода информация будет содержаться в региональном бюро технической инвентаризации. В случаях, если квартира насчитывает несколько операций купли-продажи с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, необходимо проверить каждую сделку на законность ее совершения, не ущемлены ли права и законные интересы третьих лиц.

    Проверка наличия судебного спора

    В целях избежание негативных последствий в будущем целесообразно проверить имеется ли в отношении приобретаемого жилья судебный спор. В выписке из ЕГРП информация такого рода может отсутствовать, поскольку дело находиться на стадии судебного разбирательства и решение по нему еще не вынесено

    Для контроля нужно проверить сайт суда общей юрисдикции того региона, где находится имущество.

    Проверка порядка отчуждения квартиры

    Ключевым моментом в совершаемой сделке является достижение сторонами согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи, таких как:

    • предмет — наименование, адрес объекта, этаж, площадь, кадастровый номер;
    • цена и порядок оплаты.

    Стоимость в договоре должна быть указана полностью, поскольку покупатель:

    1. имеет право получитьимущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья;
    2. подстрахован в случае, если сделка в будущем будет оспорена.

    В сделке купли-продажи всегда участвуют две стороны: продавец и покупатель. Продавец — собственник продаваемого имущества, который может участвовать в операции самостоятельно либо через доверенных лиц на основании доверенности.

    В случае если в сделке участвует представитель, покупателю следует обратиться к нотариусу, выдавшему доверенность и проверить, не отменена ли она доверителем на момент покупки квартиры либо воспользоваться специальным сервисом: http://www.reestr-dover.ru/.

    Проявите бдительность, в случаях, когда продавец пытается ускорить процедуру продажи квартиры, избегает встреч с вами, соглашается без раздумья на все условия, которые вы ему предлагаете не в его в пользу, снижает стоимость квартиры по сравнению с рыночной стоимостью аналогичного объекта в вашем регионе.

    Чтобы в будущем не столкнуться с проблемами, подумайте, не лучше ли отказаться от сделки, не являющейся надежной и не внушающей доверия.

    Проверка наличия прав третьих лиц на квартиру

    Немаловажно установить круг лиц, которые имеют право на пользование жильем. Прежде всего, необходимо запросить справку о составе семьи либо выписку из домовой книги, которая выдается органами ФМС. В случаях, когда в приобретаемом жилье зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо потребовать согласие органов опеки и попечительства на данную сделку и убедиться в том, что у них имеется жилье, где они смогут быть зарегистрированы. Многие покупатели подстраховываются и пытаются договориться о выписке членов семьи до сдачи документов в Росреестр.

    При приобретении приватизированной квартиры, необходимо иметь в виду, что в случае отказа любого из членов семьи от приватизации он сохраняет пожизненное право пользования жилым помещении, даже при неоднократной перепродаже квартиры (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

    Если квартира, приобретенная во время брака, зарегистрирована только на одного супруга, то потребуется нотариальное согласие мужа или жены на отчуждение объекта недвижимости. В противном случае, такая сделка судом будет признана недействительной (ст. 35 СК РФ).

    В случаях, когда собственник разведен, необходимо ознакомиться с решением суда или соглашением о разделе имущества, в котором будет определена судьба квартиры.

    Петрова О.Н. обратилась с исковым заявлением в суд общей юрисдикции к Петрову М.В. и Агеевой С.В. о признании недействительным государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, договора купли-продажи, заключенного между Петровым М.В. и Агеевой С.В. и о признании за истцом права собственности на квартиру. С 2008 г. Петрова О.Н. состояла в браке с Петровым М.В. В период брака была приобретена квартира. В 2012 г. брак был расторгнут, а в 2013 г. Петров М.В. продал данное жилье.

    Суд требования истца удовлетворил частично: государственная регистрация права собственности на квартиру, договор купли-продажи были признаны недействительными, за Петровой О.Н. и Петровым М.В. признано право собственности на квартиру в равных долях.

    Проверка наличия долгов

    После государственной регистрации перехода права собственности новый владелец должен переоформить лицевой счет на свое имя. Обратившись в управляющую организацию с соответствующим заявлением, он может обнаружить долг за коммунальные услуги. Управляющая организация без разбирательств возложит на него обязанность по возврате задолженности.

    Чтобы избежать конфликтной ситуации, необходимо до приобретения жилья потребовать у продавца предоставить справку из обслуживающей компании об оплате коммунальных услуг.

    Заключение

    Покупатель в сделке купли-продажи недвижимости — менее защищенная сторона, чем продавец. Поэтому, кроме выбора квартиры, необходимо выявить вероятные риски как настоящие, так и будущие. Главное, на что следует обратить внимание проверке заключаемой сделки:

    1. наличие и содержание правоустанавливающих документов;
    2. отсутствие неузаконенной перепланировки;
    3. наличие обременений (ограничений), наложенных на квартиру;
    4. проведение судебного разбирательства в отношении данного объекта недвижимости;
    5. наличие третьих лиц, имеющих права на приобретаемое жилье.

    Определенные риски могут быть связаны не только с объектом недвижимости, но и с самим продавцом. Поэтому покупателю рекомендуется проверить документы и дееспособность собственника.

    Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

    Найти подходящую квартиру и проговорить все детали сделки с продавцом – это еще только начало. Важно проверить приобретаемую недвижимость на юридическую чистоту.

    Приобретение и продажа объекта недвижимости являются сделками, наиболее часто подверженными мошенническим действиям и схемам. Под термином «юридическая чистота» обычно подразумевают отсутствие каких-либо препятствий для проведения сделки, которую впоследствии станет невозможно оспорить в суде.

    К негативным последствиям приобретения квартиры, можно отнести:

    • отзыв прав собственности и денег, внесенных за ее покупку;
    • внезапно появившиеся третьи лица со своими правами на квартиру.

    Проверять квартиру нужно и при покупке в ипотеку, даже при том, что банки обязаны ее тщательно проверять. Никто не застрахован от того, что может объявиться гражданин с правами на недвижимость и обратиться в суд о признании сделки недействительной.

    Максимально обезопасить покупку поможет проверка квартиры на юридическую чистоту.

    Этапы проверки юридической чистоты при покупке квартиры

    Жилье проверить можно и самостоятельно, не прибегая к услугам юристов. Для этого нужно придерживаться нескольких пунктов.

    1. Затребуйте правоустанавливающие документы на квартиру. К ним относятся:

    • выписка из ЕГРН (срок действия 30 дней);
    • свидетельство о наследстве;
    • один из договоров: купли-продажи, дарения и другие.

    Любые исправления, которые в них могут присутствовать, обязательно заверяются нотариально либо обеими сторонами сделки.

    2. Уточните, имелась ли перепланировка и узаконена ли она. При осмотре квартиры сверьте площадь комнат с техническим планом. Если имеются несовпадения, то можно сделать вывод, что перепланировка не узаконена и ответственность за нее будет лежать на новом собственнике.

    3. Изучите историю квартиры. Самый лучший вариант, когда она находилась у одного собственника или покупается в новостройке, тогда она уж точно без истории. Даже если собственник первый нужно заказать полную выписку из ЕГРН, где посмотреть, кто является правообладателем, и не имеются ли обременения, ограничения на продажу жилья.

    Если квартира получена в наследство в последствии покупки могут обнаружиться другие наследники, которые вправе в течение трехлетнего срока оспорить право на нее. Поэтому лучше уточнить у нотариуса о наличии таковых и их письменном отказе от принятия наследства. Если заявлений не окажется, лучше такую квартиру не покупать.

    Не менее сложно с возможными обременениями. Их наличие может стать причиной отказа в регистрации договора купли-продажи.

    4. Проверьте дееспособность продавца. Это нужно, чтобы затем он не заявил, что в момент совершения сделки находился в невменяемом состоянии, особенно это важно для гражданина в возрасте, то есть пенсионера. Если есть такие подозрения, лучше попросить показать водительское удостоверение или справку из неврологического диспансера.

    5. Прописаны ли в квартире граждане. Обязательно нужно запросить у собственника выписку из домовой книги о том, кто был прописан ранее или имеет прописку на данный момент в жилье. Это необходимо для того, чтобы выяснить отсутствие жильцов, с выселением которых могут возникнуть проблемы. Таких случаев немало:

    • отбывающий срок в колонии или находящийся на лечении в специализированном учреждении для лиц с отклонениями в психике, а также в длительной командировке или военной службе, по возвращению может затребовать долю в квартире;
    • дети, права которых были нарушена в ходе приватизации, впоследствии вправе оспорить законность сделки.

    6. Попросите представить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Этот пункт не относится к юридическим вопросам, но образовавшиеся долги, оплачивать придется новому владельцу.

    Проверка по интернету

    Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.

    Советы перед покупкой квартиры

    Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

    Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

    • если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
    • пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
    • у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
    • сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
    • проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
    • некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

    Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

    Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

    Очень сложно все предусмотреть и не попасться на крючок мошенников на рынке недвижимости. Но нужно минимизировать риски и это под силу сделать каждому, кто готов приобрести в собственность жилье.

    Какие же риски существуют?

    1. Обратите внимание на выписку из ЕГРН и указанные там аресты, ограничения. Хорошо бы уточнить, имели ли место конфликтные ситуации с этой квартирой в течение трех последних лет. Насторожить может и многократная смена владельцев.
    2. Любой из договоров, являющихся основанием для регистрации права собственности у продавца, обязательно должен быть в оригинале и без исправлений. В договоре есть условия расторжения. Если какой-либо из существенных пунктов не был исполнен, то затем могут возникнуть судебные тяжбы с предыдущим владельцем. И закончиться они могут непредсказуемо. Насторожить может и скорая продажа сразу после оформления договора дарения от человека, не являющегося родственником, или после получения в наследство.
    3. Обращайте внимание на наличие и подлинность паспорта продавца или его представителя. В этом случае еще важно проверить доверенность, дату окончания ее действия и нотариальное заверение.
    4. Наличие третьих лиц и прописанных несовершеннолетних детей – существенный риск признания сделки недействительной. Органы опеки и попечительства могут вмешаться и отменить регистрацию договора, если обнаружат ущемление прав ребенка. Проверяйте документы о приватизации, внесены ли туда дети. В противном случае они могут обжаловать сделку, но после наступления совершеннолетнего возраста такого права лишаются.
    5. Если хозяин квартиры состоит в браке, то обязательно нужно заверенное нотариусом согласие второго супруга.
    6. Обращайте внимание на поведение продавца. Если сомневаетесь в его психическом состоянии, лучше запросите соответствующую справку о здоровье.

    Покупка квартиры на вторичном рынке – рискованное мероприятие, требующее внимания и проверки всех документов и фактов по ней. Не дайте себя обмануть, проверяйте и перепроверяйте до момента оформления сделки.

    Видео: Как проверить квартиру перед покупкой через спец. каналы

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector