Как продать приватизированную квартиру с долями

Продажа доли в приватизированной квартире

Приватизация имущества позволяет получить в собственность землю, дом, квартиру и иные объекты жилищного фонда. Квартира, приватизируемая на нескольких жильцов, является частью долевой собственности каждого. Своей долей можно распорядиться как угодно, в том числе и продать. Существует несколько способов реализации приватизированной квартиры, находящейся в долевой собственности. Все они законны, но оформление имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире

В большинстве случаев приватизация влечет равное распределение долей между участниками процесса: детьми, родителями и иными членами семьи. Доли выражаются дробным числом, например, 1/2, 1/3, но могут быть выделены в натуре, если позволяют габариты квартиры. Неравность долей прописывается в соглашении сторон.

Взаимоотношения участников регламентируются гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 246 ГК РФ, при согласии остальных жильцов дольщик имеет право осуществить сделки со своей частью квартиры:

  • предоставить ее во временное пользование;
  • продать;
  • подарить или распорядиться иным образом.

Продажа доли приватизированной квартиры осуществляется при соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Покупатель обязан уведомить остальных собственников о намерении реализовать недвижимость, указав ее стоимость. Впоследствии нельзя продать долю третьим лицам по цене, которая ниже указанной в уведомлении.

Дольщики имеют преимущественное право покупки. Они могут обдумать предложение в течение 1-го месяца, после чего выразить свое согласие или несогласие.

Изъявив желание оформить договор купли-продажи, другой дольщик становится первоочередным претендентом на покупку. В случае отказа продавец может реализовать имущество третьим лицам.

На практике все сложнее. Дольщики могут быть не согласны с продажей и избегать получения уведомления, или другие участники приватизации попросят снизить цену, оформить дарственную, а возможно доля и вовсе будет «висеть мертвым грузом», который не получается выгодно продать. Выход найдется, если знать возможные варианты продажи доли приватизированной квартиры.

Законные схемы и способы

Существует 3 законных способа продажи доли приватизированной квартиры, которые не идут вразрез с положениями законодательства. Можно взять любой из них на вооружение.

Продажа через дарение

Планируя сделку, необходимо учесть некоторые нюансы:

  1. Дарителем не может быть малолетний ребенок, а также гражданин, признанный недееспособным (ст. 575 ГК РФ).
  2. Запрещено дарение в пользу работников образовательных и медицинских учреждений, и аналогичных организаций (для сирот, недееспособных граждан); лиц, замещающих государственные должности.

Особое внимание уделяется правильности составления дарственной, иначе сделка может быть признана притворной. Основные требования:

  • перечислить в дарственной всех совладельцев квартиры, размер принадлежащих им долей;
  • указать, кто прописан (зарегистрирован) в квартире;
  • указать основания, по которым доля принадлежит дарителю;
  • обозначить размер передаваемой в дар доли;
  • если у владельца есть жена — приложить документ о ее согласии на сделку.

Хотя дарение — безвозмездная сделка, в дарственной указывается стоимость доли. От ее размера рассчитывается налог, который равен 13% для резидентов страны и 30% — для нерезидентов.

В перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, входят (ст. 217 НК РФ):

  • супруги;
  • дети;
  • сестры и браться (полнородные и единокровные);
  • дедушки и бабушки;
  • внуки (полнородные и неполнородные).

Уплата налога обязательна, иначе возможно наложение штрафа.

Сделка законна, прозрачна. В качестве альтернативы может быть оформлена дарственная на всю долю, а деньги будут получены с банковской ячейки.

Продажа через залог

Такой способ применяется, когда продать долю не удается. Механизм прост: владелец оформляет кредит на сумму, приближенную к стоимости доли.

Отчуждение квартиры в качестве залога в пользу банка происходит в следующих случаях:

  • при невыполнении обязательств по оплате кредита не менее, чем в течение 3месяцев;
  • сумма долга должна быть не менее чем 5 % от стоимости залогового имущества (ст. 348 ГК РФ).

Простая продажа

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа доли имущества осуществляется путем подписания соответствующего договора. Необходимо заручиться согласием остальных дольщиков и осуществить сделку.

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Для продажи доли приватизированной квартиры необходимо, чтобы все дольщики были должным образом оповещены.

Порядок и этапы

Продажа доли квартиры будет состоять из следующих этапов:

  1. Получение выписки из ЕГРН. Документ подтверждает факт приватизации недвижимости.
  2. Определение рыночной стоимости имущества.
  3. Отправка в адрес остальных дольщиков письменных оповещений о намерении продать долю. В них должна быть указана цена имущества.
  4. Ожидание периода, равного 1 месяцу для получения ответов. Если дольщики выразят согласие в письменной форме ранее, можно оформлять договор.
  5. Составление договора купли-продажи под руководством юриста.
  6. Обращение к нотариусу со второй стороной сделки для подписания договора.
  7. Оформление акта приема-передачи.
  8. Проведение регистрации договора в Росреестре.

В процесс вовлечены все содольщики.

Процедура и процесс

Каждый из этапов имеет некоторые нюансы:

  1. Требуется провести оценку имущества, ведь в уведомлении собственникам должна быть указана конкретная сумма, ниже которой долю реализовывать запрещено. Нужно приготовиться к тому, что доля будет стоить меньше, чем можно было бы выручить при продаже целой квартиры. На цену влияют факторы: количество комнат, площадь жилья, месторасположения, количество содольщиков.
  2. Направить каждому из совладельцев письмо с уведомлением. С момента получения оповещения дольщики должны решить, покупать ли им имущество или предоставить такую возможность третьим лицам. Идеальный вариант — получить от каждого нотариально заверенные отказы от доли. Это будет гарантией, что совладельцы не передумают и не захотят оспорить сделку.
  3. Заключить договор. В документе указывается размер доли, ее стоимость, порядок взаиморасчетов, санкции за невыполнение обязательств.
  4. Внести запись о продаже в ЕГРП. Выдача соответствующей выписки.

Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?

Нежелание соглашаться с передачей доли квартиры в чужие руки объяснимо, ведь в ней может поселиться непорядочный человек, мошенник. Иногда содольщики оказывают препятствия продаже, но избавиться от недвижимости можно, действуя по закону.

Порядок и этапы

Необходимо действовать следующим образом:

  1. Обсудить с остальными дольщиками продажу имущества. Направить в их адрес письмо с уведомлением о реализации доли.
  2. Дождаться срока принятия ими решения.
  3. Оформить договор купли-продажи с третьим лицом.
  4. Оформить акт приема-передачи имущества.
  5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При содействии нотариуса оспорить сделку будет сложнее.

Процедура и процесс

Несогласие на выкуп доли может последовать в письменной форме или выражаться в нежелании подписать уведомление о получении документа. В случае отказа принять письмо, почтальон направит его на почту, где оно будет находиться 30 дней. Дольщик получит об этом соответствующее уведомление. Если у него не будет веских причин не получить письмо, действия дольщика расцениваются как отказ от покупки.

Обязанность уведомить может взять на себя нотариус. Он оформит документ, подтверждающий, что попытки провести уведомление проводились, но положительного результата не достигнуто.

Бывает иная ситуация: дольщики на продажу не согласны в связи с неприемлемыми для них условиями, или же приобрети долю желает несколько жильцов. Тогда необходимо:

  1. Выделить долю в натуре для беспрепятственной продажи. Габариты квартир, как правило, не позволяют определить часть в м2.
  2. Обратиться в суд с просьбой о выплате компенсации в счет нереализованной доли. Сумму определит судья.

В указанном случае выплата компенсации может растянуться на годы.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

На страже интересов несовершеннолетних стоят органы опеки и попечительства. Продажа доли квартиры, где зарегистрирован ребенок, возможна только при условии: несовершеннолетнему будут предложены условия не хуже тех, что были ранее.

Органы опеки выясняют, не меньше ли доля, выделяемая несовершеннолетнего в новом объекте недвижимости, чем была ранее. Если получаемая доля будет дешевле, продавец вносит разницу на депозитный счет ребенка, которым последний сможет воспользоваться после достижения совершеннолетия.

Сложности и нюансы

При продаже доли владелец ощущает зависимость от других и сталкивается с рядом сложностей:

  • Основная проблема связана с получением согласия у остальных дольщиков. Рекомендуется обсудить продажу, объяснить необходимость сделки.
  • Цена не может быть изменена. При ухудшении жизненных обстоятельств дольщик не сможет повысить цену на имущество.
  • Продажа доли — находка для нечестных риелторов. Иные дольщики могут пострадать, если в лице продавца окажется третье лицо, цель которого — выжить остальных и завладеть квартирой.

Планируя сделку, необходимо обдумать, не поспешно ли решение, ведь гораздо выгоднее договориться с прочими дольщиками, продать квартиру целиком и поделить доход.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Если порядок оформления продажи недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, нарушен, есть шанс признать сделку незаконной. Это возможно, если не соблюдено правило преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). При отсутствии соответствующего уведомления о продаже потенциальный покупатель из числа совладельцев вправе обратиться в суд с иском о переводе на него прав покупателя. На это предоставляется срок, равный 3 месяцам с момента заключения сделки или времени, когда совладелец узнал о нарушении своих прав.

В суде придется доказать, что оповещение о продаже не поступало, отказ от приобретения написан не был.

Также для большего убеждения необходимо внести на депозитный счет судебного органа сумму, равную сумме по договору купли-продажи. После получения права покупателя в судебном порядке деньги с депозитного счета перенаправят продавцу доли.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском с целью получения прав покупателя. В материалах дела было указано, что второй владелец ½ квартиры — гражданка М. продала свою долю, не уведомив совладельца — бывшего супруга (С.). Заявитель сам был готов выкупить долю.

М. указала, что направляла письмо с уведомлением бывшему супругу в адрес его сожительницы, поскольку С. в квартире не проживает, и уведомить лично о продаже она его не могла. В свидетельницы призвали гражданку И. — сожительницу С., но оказалось, что на дату отправки уведомления и позже он проживал у своей матери в другом городе, и письмо получить не мог.

В доказательство намерения купить долю бывшей жены С. положил на счет суда сумму, указанную в договоре о продаже имущества. Поскольку С. не знал о реализации доли, но готов ее купить, суд вынес решение о переводе на него прав покупателя.

Читать еще:  Как делится приватизированная квартира после смерти собственника

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж . Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Как продать приватизированную квартиру с долями

Продажа приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности нескольких людей, в наши дни производится часто. Это является следствием массовой приватизации квартир в девяностых годах XX века. Тонкости этого процесса интересны многим владельцам квартир, а также их наследникам и родственникам.

Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?

Для того, чтобы описать весь порядок такой продажи, необходимо понять чем приватизация отличается от купли-продажи.

Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.

Автоматически свою часть в приватизированной собственности приобретают все несовершеннолетние жильцы данной квартиры, поскольку их интересы представляют родители, написавшие заявление.

Договор купли-продажи, в отличие от приватизации, осуществляется между двумя владельцами недвижимости на возмездной основе.

Принципиальная разница между этими двумя юридическими процессами вроде бы не велика. Однако приватизированные квартиры в подавляющем своём большинстве оформлены на несколько человек, что создаёт массу юридических проблем.

Недвижимость, находящаяся в совместной частной собственности может быть продана сразу вся при общем согласии или по частям с соблюдением определённых процедур.

Процедура продажи квартиры не зависит от того, кто проявил инициативу. Алгоритм действий в этом случае следующий.

  1. Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
  2. Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
  3. Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
  4. В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.

В соответствии с нормами закона каждый из участников продажи получает пропорциональную часть денег. На практике распределение средств осуществляется преимущественно по договорённости.

Как можно продать долю?

Осуществить продажу части квартиры можно, но это будет сложно, потому что все владельцы долей жилплощади равны в своих правах. Это означает, что действия одного из владельцев не должны идти во вред другому.

Продажа доли осуществляется следующим образом.

  1. Решая продать свою часть квартиры, продавец определяется с ценой и находит покупателя.
  2. Заключить договор купли-продажи в этом случае можно только с согласия всех остальных владельцев жилого помещения. Для этого их необходимо известить в письменном виде под роспись за месяц до осуществления сделки.
  3. Собственники долей в данном жилом помещении имеют право приоритета. Независимо от наличия покупателя, другой собственник, желающий выкупить продаваемую часть, имеет право это сделать в первую очередь.
  4. Выкупать продаваемую часть может один из совладельцев или все владельцы приватизированной жилплощади.
  5. Приобретать долю совладельцы жилплощади могут только по той цене, о которой продавец договорился с покупателем.
  6. Если по истечении месяца все совладельцы в письменном виде отказались от приобретения или не ответили на извещение, продавец может осуществить свою сделку. Однако сделать это он может только по заранее оговорённой цене. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.

Доля в приватизированной квартире

При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.

Читать еще:  Как поменять счетчик электроэнергии в квартире

Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.

Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.

Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

Кроме того, в Росреестр подаются:

  • копии паспортов всех собственников недвижимости;
  • разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
  • технический паспорт на недвижимость;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.

Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?

При продаже жилого помещения, в котором собственником доли является несовершеннолетний человек, обязательно следует получить разрешение органов опеки.

Главная задача этого учреждения состоит в том, чтобы не позволить взрослым уменьшить долю, которая ребёнку была выделена первоначально.

Если после продажи жилого помещения целиком или по частям, ребёнку отходит часть, превышающая первоначальную, то любой нотариус оформит сделку и без разрешения учреждений опеки и попечительства.

Существует ещё одно условие законности продажи приватизированной жилплощади с частями у несовершеннолетних. Оно заключается в том, что деньги, полученные от доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, будут размещены на депозитном счету в банке до наступления совершеннолетия владельца доли.

Можно ли продать долю ребенка?

Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.

Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.

Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.

Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.

Продажа без согласия её совладельцев?

Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

Таким образом, продажа приватизированной квартиры, находящейся в собственности нескольких человек, осуществляется сложно, с соблюдением многих процедур и нюансов. Ведь в этом случае закон стоит на страже законных интересов нескольких человек – совладельцев, в том числе и маленьких детей.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы

Казалось бы, простой вопрос – как продать приватизированную квартиру? Но ответить на него сможет далеко не каждый, в том числе и тот, кто уже хоть раз продавал или покупал недвижимость. Данные сделки, несмотря на всю свою схожесть с куплей-продажей квартир, полученных иным способом (как продать квартиру мы писали здесь), обладают рядом особенностей. Именно их мы и рассмотрим в рамках данной статьи.

Можно ли продать приватизированную жилплощадь

Разобравшись с тем, как именно происходит приватизация (об этом читайте тут) и даже преодолев возможные отказы (этому посвящен этот материал), человек становится полноправным собственником приватизированной жилплощади. Это значит, что он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимость. То есть совершать с ней любые сделки, будь то:

Но данный вид сделок обладает рядом специфических нюансов, которые обязательно нужно учитывать при выставлении жилья на продажу.

Основные нюансы заключения сделки

Все особенности данного вида сделок можно выразить, буквально, в 3-х пунктах.

  1. Квартиры (как правило) имеют несколько собственников. Ведь приватизация осуществляется исключительно с согласия всех зарегистрированных в жилье. И каждый из них получает свою долю сообразно количеству участников приватизации. Следовательно, почти все приватизированные квартиры находятся в долевой собственности.
  2. У квартиры может быть обременение. Речь идет не только о зарегистрированных в жилье несовершеннолетних (которых не так-то просто и выписать, если что-то пойдет не так) или аресте. Дело в том, что отказывающийся от участия в приватизации человек получает право бессрочного проживания в квартире, даже после заключения договора купли-продажи (далее – «ДКП»).
  3. Особенности налогообложения по факту продажи квартиры предполагают, что при продаже в течение 3-х лет после приватизации придется уплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Если же времени прошло больше, то ДКП не облагается подоходным налогом.

Как видно, купля-продажа приватизированной квартиры отличается повышенным риском в сравнении с жильем, обретенным продавцом на иных условиях. Соответственно, к ее реализации придется подойти ответственно и привлечь юриста, который будет вести сделку. Сама же по себе купля-продажа выполняется в несколько этапов.

Как продать приватизированную квартиру: пошаговая инструкция

Условно, всю процедуру продажи квартиры можно подразделить на несколько этапов. На каждом из них продавцу потребуется помощь профессионала, например, риэлтора, а лучше – юриста. Но чтобы представлять процедуру, мы решили описать ее в виде пошаговой инструкции.

Шаг 1. Принятие решения о продаже

Как уже говорилось, квартира попадает в общую долевую собственность, поэтому решение всем совладельцам придется принимать сообща. Конечно, можно продать лишь долю в праве на квартиру (об этом можно прочитать здесь). Но в большинстве случаев продается жилплощадь целиком.

На квартиру потребуется целый пакет документов. В частности, нужно:

  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • правоустанавливающие документы;
  • согласие на отчуждение имущества;
  • разрешение от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Как только документы собраны, обсуждаются условия сделки, и производится оценка квартиру. Здесь можно пойти 2-мя путями – посмотреть схожие объявления или же обратиться к риэлтору.

Шаг 2. Снятие обременений

Квартиры с обременением редко когда продаются. Поэтому основной задачей продавцов станет снятие обременений и согласование сделки с органом опеки, если совладельцем (или лицом, имеющим право бессрочного проживания) выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Шаг 3. Поиск покупателя

Как правило, квартира выставляется на продажу через агентство, либо же соответствующее объявление размещают в сети интернет, в периодических специализированных печатных изданиях. Словом, задействуют все каналы, включая родственников и знакомых.

Шаг 4. Оформление сделки

Если покупателя устраивают условиях сделки (или он предлагает свои, которые устраивают продавцов), начинается оформление ДКП. Оно происходит в 3 этапа:

  • заключение предварительного ДКП, внесение аванса;
  • заключение основного ДКП;
  • передача собственности, оплата по договору.

Важно! Подробней о заключении договора купли-продажи читайте здесь, а мифы, связанные с данными сделками, рассмотрены в этом материале.

Поскольку сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации, участникам придется обратиться в Росреестр. Но при определенных условиях регистрация производится нотариусом, который удостоверяет ДКП.

Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

У вас остались вопросы о купле-продаже приватизированных квартир? Проконсультируйтесь бесплатно с юристом сайта по телефону или онлайн. Специалист ответит подскажет, как продать приватизированную квартиру в вашем случае.

Как продать свою долю в приватизированной квартире

Продажа доли в приватизированной квартире осуществляется по общему правилу о прекращении совместного права собственности на имущество.

При достижении всеми владельцами квартиры консенсуса проблем не возникнет, а единое помещение может быть продано. Но как быть, если сожители не собираются выселяться из квартиры и являются противниками продажи части недвижимости? Как избежать возможных проблем при отчуждении своей доли?

Продажа приватизированной квартиры

Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

Читать еще:  Квартира с обременением что это значит

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

  • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
  • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
  • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

Как продать приватизированную квартиру?

Схема действий следующая:

  • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
  • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
  • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
  • раздел денег в зависимости от долевого участия.

Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

Продажа доли в квартире

Каждый совладелец имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю у иных собственников. Таким образом, режим общей собственности для остальных не прекращается.

Владельцы имущества, пребывающего в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них. Раздел осуществляется на основании соглашения, а также в судебном порядке. Совладелец теряет права на недвижимость, когда его доля переходит в собственность иному субъекту.

Законодательством предусмотрено такое право совладельцев, как преимущественный выкуп доли другого участника, решившего её продать.

Как продать долю в приватизированной квартире?

  1. Лицо, желающее продать свою часть недвижимости, обязано уведомить в письменном виде остальных собственников. Цена и другие важные условия должны быть такими же, как и для других покупателей.
  2. В течение месяца уведомлённые совладельцы должны принять решение о возможности покупки части имущества.
  3. Если желающих приобрести её нет, то продавец может начать поиск покупателя на свою часть квартиры. Не нужно ждать месяц в случае, если поступили письменные отказы от приобретения части квартиры от всех собственников.
  4. Заключается соглашение о продаже доли квартиры.

Условие об уведомлении актуально и для заключения сделок по обмену имущества.

Если продавец нарушил требование об извещении совладельцев, на него в трёхмесячный термин может быть подано исковое заявление с жалобой на то, что права других собственников нарушены. При этом истец приобретает преимущественное право на заключение с ним сделки купли-продажи. Уступать кому-нибудь другому преимущественное право на покупку запрещено.

  • правоустанавливающие документы;
  • технические сведения;
  • соглашение о сделке купли-продажи;
  • данные из домовой книги;
  • соглашения об определении частей;
  • документ об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги;
  • письма-уведомления долевых участников и их ответы.

Регистрация права собственности нового владельца происходит на основании:

  • справки-выписки о жильцах, которые остаются собственниками квартиры;
  • кадастровой стоимости жилой площади;
  • заявления от нового собственника о постановке его на учёт;
  • квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.

Как продать свою долю, чтобы предупредить возможные претензии? Нужно всё тщательно документировать. Сохранить уведомления о вручении писем, а также ответы на них.

Трудности могут возникнуть, если один из совладельцев несовершеннолетний. Все сделки с квартирой в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.

Правило согласования с органами власти не действует в случае увеличения доли несовершеннолетнего.

Если планируется продажа квартиры, где есть дети или при желании продать долю ребёнка, это можно сделать только при получении согласия попечительского совета.

В этом случае должны быть такие гарантии:

  • ребёнок будет иметь равную или большую часть недвижимости в новом жилье;
  • или несовершеннолетнему будет выделены денежные средства за его долю квартиры и положена на депозит до достижения 18 лет.

Продажа части недвижимости в любом случае – довольно сложный процесс, так как он требует не только согласования с совладельцами, но и в некоторых ситуациях для осуществления сделки необходимо разрешение органов власти.

Отчуждение доли без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы идут навстречу и готовы дать письменные ответы на уведомление долевого участника, желающего продать свою часть. Случаются ситуации, когда собственники уклоняются от писем, тем самым делая сделку невозможной.

Как быть в такой ситуации, когда не хочется упустить покупателя, а выполнить требования законодательства не выходит?

  1. Одним из вариантов является договор дарения, так как на эту сделку условия предупреждения остальных совладельцев не распространяется.
  2. Передача части квартиры в счёт долга.
  3. Принудительный выдел доли.

Все вышеперечисленные способы являются вполне законными, но проводить их необходимо при строгом соблюдении требований к сделке. Совладельцы квартиры могут обратиться в суд с целью оспорить её легитимность.

Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является безвозмездный переход права собственности от дарителя к одаряемому. Субъектами такого договора могут быть и физические, и юридические лица.

Основными ключевыми условиями осуществления дарения части недвижимости являются:

  • полная дееспособность субъектов (одаряемое лицо может быть и несовершеннолетним, и ограниченно или полностью недееспособным, в таком случае необходимо участие законного представителя такого субъекта);
  • письменная форма;
  • указание в соглашении всех проживающих в квартире лиц и тех, кто может на неё претендовать;
  • размер площади, переходящий к новому владельцу;
  • условия передачи;
  • если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга.

Присутствие нотариуса также необходимо, если все долевые владельцы недвижимости подарят свою часть, в результате чего выгодоприобретателю достанется жильё полностью.

Передача недвижимости является завершённой после регистрации прав на неё в Росреестре. После получения необходимых документов и занесения нового владельца в базу собственников жилья он приобретает право распоряжения своей частью квартиры, может вписывать туда других лиц, отчуждать имущество и совершать другие юридически значимые действия.

Дарение недвижимости облагается подоходным налогом в общепринятом размере — 13% от стоимости имущества. Ближайшие родственники дарителя, которым переходит недвижимость, освобождены от уплаты налога. Такими родственниками являются дети, в том числе, приёмные, супруг (-а) дарителя и родители.

В договоре часто занижается цена квартиры с целью уменьшить налог. Этого делать не рекомендуется, так как в спорной ситуации доказать что-либо будет очень трудно.

Есть и несколько иной вариант передачи имущества. Можно подарить лишь часть своей доли. Далее покупатель становится одним из совладельцев и имеет такое же преимущественное право выкупа, как и другие жильцы квартиры. Остальная часть доли продаётся по обычной процедуре.

Договор дарения является легальным инструментом в случае нежелания продавать свою часть совладельцам. Необходимо правильно его оформить и тогда к дарителю не сможет возникнуть претензий.

Передача имущества в счёт погашения долга

Право собственности на долю прекращается, когда один из совладельцев имеет долг перед другим лицом. Кредитор имеет право потребовать прекращения прав должника на собственность. В таком случае кредитор становится владельцем доли имущества. Кроме того, если выделить часть имущества невозможно или другие совладельцы отказываются предоставить её кредитору, они вправе выкупить имущество должника в счёт уплаты долга. По решению судебного органа доля имущества может быть продана путём проведения публичных торгов.

Как эту схему правильно оформить?

  1. Владелец доли берёт в долг некоторую сумму у лица, которое согласно купить квартиру. Составляется договор, где указывается, что деньги были взяты под залог квартиры.
  2. Долг вовремя не возвращается.
  3. Займодатель требует назад свои средства и получает часть квартиры в счёт погашения.

Это легальный способ переходы собственности другому лицу. Таким субъектом может быть и банковский орган, выступающий в качестве залогодержателя. Для этого заключается соглашение о передаче части квартиры в ипотеку. Банк после установленного срока возвращения долга требует деньги. Квартира к залогодержателю переходит даже в случае, когда это единственное место для проживания лица, при условии, что сумма долга более пяти процентов стоимости жилья в ипотеке и период просрочки превысил три месяца.

Принудительный выдел

Ещё одним законным вариантом отчуждения своей доли является требование собственника о выделе его части. Такое право закреплено Гражданским кодексом. Владелец доли может его осуществить посредством обращения в суд.

Так как квартира является имуществом неделимым, то обычно заявителю выделяется количество метров пропорционально его части в общем владении. После определения площади, принадлежащей истцу, он имеет право на взыскание денежных средств с совладельцев за выкуп его доли.

В ситуации, когда часть имущества незначительна и владелец не имеет интереса к ней, суд своим актом может без согласия собственника принудить его отдать недвижимость сожителям. Тогда он также претендует на денежную компенсацию.

Таким образом, принудительный выдел может проводиться как с согласия собственника, так и без.

Процедуру усложняют следующие факторы:

  • обязательно определение кадастровой стоимости жилья;
  • порядок компенсации и срок её выплаты зависят только от добросовестности совладельцев.

Принудительный выдел является правом собственника части квартиры. Для этого он должен обратиться в суд и потребовать денежную компенсацию за свою долю.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector