Как признать сделку купли продажи квартиры недействительной

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Покупая жильё, мы не думаем о его возможном возврате. Однако, как показывает статистика, около 15% всех сделок по купле-продаже недвижимости в итоге признаются в судебном порядке недействительными по инициативе одной из сторон.

Выступить с таким желанием в суде могут не только стороны самой сделки, но и иные заинтересованные лица, чьи права могли быть ущемлены таким соглашением.

После того, как сделка признается недействительной, наступают юридические последствия такого признания в виде возврата существовавших до ее заключения обстоятельств.

Жильё возвращается продавцу, а деньги за него – покупателю. О том, как признать сделку купли-продажи квартиры недействительной в судебном порядке, мы и расскажем в нашей статье.

Недействительность сделки

Чтобы осуществилось признание недействительным договора купли-продажи недвижимости, судом должны быть усмотрены основания для признания сделки недействительной. Основания строго регламентированы нормами Гражданского Кодекса.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной? Закон даёт право признать соглашение недействительным в двух формах – ввиду ничтожности сделки или в процессе ее оспаривания в суде.

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что он не несёт в себе никаких юридических последствий с самого момента его заключения.

Кроме признания сделки недействительной до момента ее полного завершения договор также можно просто расторгнуть по инициативе одной из сторон. В этом случае даже не потребуется вносить изменения в ЕГРН относительно собственника жилого помещения, ведь все договоры подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Ничтожность сделки и ее основания

Итак, в каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным? Ничтожная сделка по своей сути недействительна, для чего даже не требуется признание ее судом таковой.

Ничтожная сделка – это сделка, которая с самого начала была заключена с явными нарушениями норм законодательства, по сути она вовсе не должна была существовать. Хоть ничтожная сделка и недействительна в силу своего характера, требование о признании ее таковой может быть заявлено в суде.

К основаниям ничтожности сделок ГК РФ относит следующие признаки:

  • сделка нарушает закон или ущемляет права третьих лиц;
  • сделка совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
  • сделка заключена недееспособным лицом;
  • сделка заключена с лицом в возрасте до 14 лет;
  • фиктивные сделки, заключённые без намерения создать правовые последствия;
  • притворные сделки, прикрывающие собой другие соглашения;
  • сделки с имуществом, распоряжение которым ограничено или полностью запрещено.
  • Примером последнего основания может быть попытка юридического лица в стадии банкротства избавиться от личного имущества, которые может быть потенциально включено в конкурсную массу. Обычно судом накладываются обеспечительные меры на такое имущество в виде ареста для защиты от его отчуждения.

    По ст. 181 ГК РФ срок исковой давности ничтожной сделки составляет 3 года, но может быть в отдельных случаях увеличен до 10 лет.

    Поэтому перед заключением сделки покупателю желательно проверить соглашение на его потенциальную ничтожность: проверить документы на отсутствие ошибок, продавца на полную дееспособность. Продавец в свою очередь ничем не рискует даже при признании сделки ничтожной. Он просто получит обратно свою недвижимость.

    Оспоримая сделка и ее основания

    Оспоримая сделка – это сделка, которая требует признания ее недействительной в суде при наличии на то веских законных оснований. Оспаривание соглашения предполагает обращение в суд заинтересованной стороны, чьи интересы или права были ущемлены такой сделкой.

    К примеру, часто подобный иск в суд подают неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределенное между другими лицами.

    В конце такого разбирательства выносится решение суда о признании сделки недействительной или действительной, если в удовлетворении иска все же будет отказано.

    Исковое заявление в суд могут подать не только стороны или третьи лица, но и органы местного самоуправления или, к примеру, прокуратура. Если сделка не соответствует требованиям закона, она может быть признана недействительной.

    К основаниям признания сделки недействительной через суд можно отнести:

  • сделка проведена без согласия третьего лица, которое обязательно требуется получить по закону;
  • сделка совершена несовершеннолетним гражданином в возрасте от 14 до 18 лет;
  • сделку заключил ограниченно дееспособный;
  • сделка совершена под влиянием заблуждения;
  • сделка совершена под влиянием обмана, угрозы насилия или стечения тяжелых обстоятельств.
  • Обязательное согласие на сделку по продаже квартиры, к примеру, может потребоваться, если в недвижимости приписаны несовершеннолетние дети. Тогда обязательно требуется получать согласие со стороны органов опеки и попечительства.

    Есть в современном праве такое понятие как кабальная сделка. Этом сделка, которая заведомо невыгодна продавцу, но к которой он вынужден был прибегнуть в силу сложившихся обстоятельств. Это когда, продавец продаёт квартиру в два раза дешевле ее рыночной цены, поскольку попал в криминальную историю.

    Также оспорить сделку можно, если не было получено согласие супруга, а квартира являлась их совместной собственностью.

    На 2019 год срок исковой давности оспоримой сделки составляет всего 1 год.

    Чтобы защитить соглашение от возможности признания его в дальнейшем недействительным, желательно заверять договор купли-продажи жилья у нотариуса. Перед заверением он обязательно проверит все документы и установит возможные риски.

    Процедура признания сделки недействительной

    Подавать иск о признании соглашения недействительным может заинтересованная сторона по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Подобные дела рассматриваются районными судами.

    После подачи иска у суда есть 5 дней на принятие заявления и возбуждении дела или вынесение отказа в принятии иска.

    Пакет документов, которые нужно предоставить в суд, ограничен следующим перечнем:

    • исковое заявление в двух экземплярах;
    • доказательства или приложение к иску;
    • квитанция об оплате государственной пошлины.

    Это неимущественный спор, поэтому размер госпошлины будет определяться не исходя из размера цены недвижимости, а фиксированно. Если иск рассматривается Верховным или арбитражным судом, размер пошлины составит 6 тысяч рублей.

    Как составить заявление и собрать документы?

    Чтобы заявление было принято к производству, его нужно составить максимально подробно и правильно. В иске должна присутствовать следующая информация:

    1. Наименование суда, в который иск подаётся.
    2. Данные истца и ответчика по сделке, иных заинтересованных лиц.
    3. Сведения об объекте недвижимости.
    4. Основания для признания соглашения недействительным.
    5. Просьба о признании недействительным сделки и применения последствий ее недействительности.
    6. Приложение с перечнем приложенных документов.
    7. Подпись и дата.

    Второй приложенный экземпляр иска будет направлен судом ответчику вместе с повесткой о необходимости явиться в назначенное время в суд. В иске нужно указывать ссылки на нормативно-правовые акты, которые руководствовался истец, принимая решение о подаче иска.

    Обязательно к иску должны быть приложены:

  • выписка из ЕГРН на квартиру с отметкой о переходе права собственности на неё;
  • договор купли-продажи, который подлежит оспариванию;
  • акты и платежные документы к договору;
  • иные документы (о приватизации, технический паспорт, медицинская справка или решение суда об ограничении дееспособности).
  • Если какие-то документы не были получены истцом лично, он может в суде заявить ходатайство о необходимости запроса данных бумаг по инициативе суда. Многие документы, которые гражданам не могут быть выданы на руки, свободно могут предоставляться по официальному запросу суда.

    Сначала будет назначено предварительное заседание, где судья подскажет, какие именно бумаги нужно будет донести в других слушаниях.

    Последствия признания недействительности

    Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.

    Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.

    Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.

    Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.

    Тенденции судебной практики

    Судебная практика по признанию договоров купли-продажи квартир недействительными очень разнообразна. В Информационном письме Президиума ВАС РФ № 162 даются разъяснения относительно применения оснований недействительности соглашений.

    Там указано, что срок исковой давности в каждом конкретном случае определяется судом в индивидуальном порядке с учетом обстоятельств дела, времени, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

    Признать недействительной сделку и назначить последствия признания недействительности можно только тогда, когда имеют место договорные отношения. Если их нет, имущество возвращается владельцу через изъятие его из незаконного владения по другим законодательным основаниям.

    Не нужно в качестве предмета иска излагать требование о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности. Суд этот документ никак не оспаривает, он оспаривает только саму сделку.

    Суды часто встают на сторону покупателя, считая его добросовестным приобретателем, чьи права должны быть особо защищены. Однако на практике не всегда действия покупателя являются законными, а все положения спора трактоваться в его пользу.

    Договор купли-продажи квартиры может быть признан ничтожным или оспоримым в суде, что влечёт наступление последствий недействительности сделки.

    Такая сделка не порождает юридических последствий, все существовавшие до ее заключения обстоятельства возвращаются обратно.

    Видео: Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

    Как признать недействительной сделку купли продажи квартиры

    Исходя из статистических данных, до 15% всех сделок купли-продажи квартиры так или иначе признаются недействительными. Причем инициатором данной процедуры может становится как продавец, так и покупатель. В этой статье рассмотрим, как именно можно признать сделку недействительной и какие есть особенности у данной процедуры.

    Варианты признания сделки недействительной

    Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.

    Читать еще:  Как быстро сдать квартиру в аренду

    Можно ли оспорить договор, сделку купли продажи квартиры

    Оспоримая сделка предполагает обращение в суд с целью признания договора недействительным. Для этого необходимы серьезные основания. В результате судебного заседания принимается окончательное решение, будет ли договор признан недействительным или, наоборот, он продолжит считаться действительным. Огромное значение имеет именно основание.

    После регистрации

    На каком основании сделка может быть признана недействительной

    Оснований может быть большое количество, но в данном случае важно, чтобы они соответствовали законодательству. Нельзя просто так потребовать признать сделку недействительной потому, что кто-то так захотел. Точнее можно попробовать, но суд все равно не примет решение, которое устроит истца. Самые распространенные и популярные основания:

    • При продаже квартире не было учтено право третьей стороны. В качестве третьей стороны может выступать как частное лицо, так и фирмы или даже государственная структура (ст.173.1 ГК РФ).
    • Одной из сторон сделки является несовершеннолетний (до 18 лет), без согласия на то родителей (ст.175 ГК РФ).
    • Одной из сторон сделки является недееспособное лицо (ст.176 ГК РФ).
    • Одна из сторон сделки ошиблась при заключении договора или не владела всей информацией (ст.178 ГК РФ).
    • Договор был подписан обманным путем, одной из сторон угрожали и так далее (ст.179 ГК РФ).
    • После смерти предыдущего собственника, его прямой наследник продает квартиру, не учитывая мнение других наследников той же очереди.
    • При продаже квартиры, которая является совместной собственностью, не учитывалось мнение супруги/супруга (не было получено согласие на сделку).
    • В результате продажи жилья были нарушены права несовершеннолетних лиц, которые либо проживают в этой квартире, либо являются ее совладельцами (не было получено разрешение от органов опеки).

    Подобных причин может быть еще очень много, выше перечислены только основные. Как следствие, при покупке или продаже квартиры необходимо очень внимательно изучать условия договора и все документы. Если продавец отказывается передавать какие-то бумаги, это уже должно настораживать. Как доказывает практика, без помощи опытного юриста самостоятельно предусмотреть все возможные проблемы практически невозможно.

    Ничтожная сделка

    Под ничтожными сделками понимают такие договоренности, которые изначально заключаются с отчетливым нарушением законодательства. Несмотря на тот факт, что для признания сделки ничтожной решение суда не требуется, на самом деле, чтобы вернуть жилье или деньги, все равно придется обращаться в суд. Просто доказывать тот факт, что сделка недействительная уже не требуется, нужно лишь получить решение суда на руки, без которого заставить вторую сторону вернуть квартиру или деньги будет невозможно.

    На каком основании сделка может быть признана ничтожной

    Основные причины признания сделки ничтожной:

    • Договор не просто нарушает закон (это было бы оспоримой сделкой), но и нарушает права третьих лиц (ст.168 ГК РФ).
    • При заключении сделки использовались недействительные или поддельные документы.
    • Сделка купли-продажи квартиры является фиктивной или притворной.
    • На момент продажи квартиры владелец потерял право распоряжаться своим имуществом.

    Кто может оспорить сделку

    Оспорить сделку может любой человек (или организация) чьи права были нарушены или не были учтены. Это могут быть как родственники продавца, так и сторонние лица или даже организации. Так, пример, оспорить сделку может прокуратура или органы опеки. Конкретного перечня нет, многое зависит от сложившейся ситуации.

    В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

    Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключение составляют ситуации, при которых заинтересованное лицо, обращающееся в суд, просто ранее не имело всей необходимой информации или физически не имело возможности обратиться в суд.

    А вот признать договор ничтожным можно в срок до 3-х лет, с момента заключения договора. Причем, в отдельных случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

    Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной

    Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.

    Порядок действий

    1. Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
    2. Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
    3. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
    4. Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
    5. Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
    6. Дождаться даты заседания.
    7. Присутствовать на суде.
    8. Получить решение суда.
    9. Дождаться, пока решение вступит в силу.
    10. С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов). Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.

    К исковому заявлению нужно прикладывать определенный пакет документов. Конкретного перечня не существует, однако примерный список может выглядеть так:

    • Паспорт заявителя.
    • Доказательства того, что сделка должна быть признана недействительной.
    • Договор купли-продажи.
    • Другие документы, доказывающие правоту истца или вину ответчика.

    Основной статьей расходов в данном случае станут затраты на госпошлину. В ст.333.19 НК РФ нет четкого определения того, во сколько обойдется заявление на признание договора купли-продажи недействительным. Однако, исходя из разъяснения ВС РФ (Верховный суд), исковые заявления такого плана считаются имущественными. Как следствие, применяется пп.1, п.1 указанной статьи НК РФ.

    Конкретный размер госпошлины будет зависеть от суммы иска. Если, например, квартира стоит 5 миллионов рублей, то госпошлина в такой ситуации обойдется в 33 200 рублей.

    Сколько может примерно уйти времени на признание сделки купли-продажи недействительной:

    Как признать сделку купли/продажи квартиры недействительной

    Это очень прискорбное явление, потому что новые владельцы уже успевают позаботиться о ремонте в квартире, покупают новую мебель и даже годами живут в честно, или не очень честно, купленном помещении. Даже если с момента покупки пройдет больше года, признать сделку купли продажи квартиры недействительной довольно просто. Как правило, максимальный процент подобных дел рассматривается в первые три года с момента заключения договора.

    Какие сделки считаются недействительными

    С юридической стороны вопроса недействительная – это та сделка, что не имеет силы, потому даже если человек, который приобрел недвижимость, не подозревал о том, что договор можно расторгнуть, он должен вернуть жилплощадь законному владельцу, так как сам там проживает в ней незаконно.

    В статьях гражданского кодекса РФ 166-181 об этом рассказано подробнее:

    • Договор можно аннулировать, если он незаконен, аморален или противоречит правопорядку;
    • Недействительной признают мнимую сделку, которая совершается для вида. Например, когда человек продает свою недвижимость родственнику, но не берет денег и т.п.;
    • Если одной из сторон был недееспособный человек;
    • Если квартира продается или покупается несовершеннолетним лицом младше 14 лет и без согласия его родителей;
    • По закону нельзя признавать действительной, сделку, для заключения которой требовалось согласие третей стороны, но оно не было предоставлено. Часто это касается супругов, ведь для продажи имущества требуется нотариально заверенное согласие второго члена пары. Также нельзя продавать квартиру, в которой прописан ребенок возрастом до 14 лет, если не было получено разрешения от органов опеки;
    • Если распоряжение квартирой ограничено. Например, если на жилье возложен судебный арест;
    • Если продавец на момент подписания договора был в неадекватном состоянии и не осознавал свих действий, например, под алкоголем или наркотическими веществами;
    • Договор оспаривается, если был подписан обманным путем или под давлением.

    Оспоримые и ничтожные сделки

    Различают два типа сделок, которые можно признать недействительными – оспоримые и ничтожные.

    1. Оспоримой признается сделка, что была совершена при таких обстоятельствах, которые создают возможность одному из участников обратиться в суд с просьбой её оспорить.

    Ключевую роль играет добросовестность участников процесса – если стороны были заблаговременно предупреждены о таком риске, то иск потерпевшей стороны в суде не рассматривается. Если же потерпевшая сторона не знала об утаённых данных, то её иск будет рассмотрен.

    Оспоримые сделки часто используются в таких случаях:

    • Для сбыта краденого имущества;
    • Если недвижимость поступила в руки незаконно;
    • Если с квартирой не всё чисто, например, она находится в залоге или арестована;
    • Для продажи квартиры с невыплаченным кредитом.

    Риск получить юридические последствия в случае подобных дел высок как для покупателей, так и для продавцов, потому следует внимательно проверять юридическую чистоту недвижимости.

    1. Ничтожные сделки – это неправоспособные дела, для расторжения которых даже не нужно обращаться в суд. Они не имеют никакой юридической силы.

    Их отмена не занимает много времени, поскольку подобные сделки никогда и не считались правомерными. Например, как может считаться осуществлённым договор купли/продажи, если деньги так и небыли выплачены? Правильно – никак. Кроме того, легко отменить сделку если третьи лица продавали квартиру, на которую не имели прав. В таком случае покупатель может подавать заявление в полицию, чтобы найти липового продавца, но не в суд.

    Как подтвердить недействительность договора

    Прежде чем бежать в суд, нужно подумать, сможет ли человек доказать, что договор был незаконным. Оспаривание сделки купли/продажи квартиры подразумевает серьезную доказательную базу, которую ещё надо собрать. Итак, какие документы могут пригодиться в качестве доказательств:

    • Если условия договора противоречат закону, надо указать на нарушенный закон. В таком случае лучше нанять адвоката, который и изучит все материалы дела, разыскав ошибку;
    • Из-за недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон. В таком случае нужно заключение суда, подтверждающее недееспособность человека, которое было выдано до, а не после регистрации и подписания договора. Его копию нужно приложить к документам, которые подаются в суд;
    • Если купля/продажа совершалась от лица несовершеннолетнего. Нужно предоставить его паспорт, или другой документ, подтверждающий личность, и договор без подписи родителей;
    • Если квартиру продали, не согласовав эту сделку с супругой/супругом. Доказать факт этого нарушения очень легко – надо сравнить лишь три даты: приобретения недвижимости, заключения брака, расторжения брака (если такое имело место быть).
    Читать еще:  Как застраховать квартиру

    Но чтобы окончательно себя застраховать, и не волноваться о том, что сотрудничество может закончиться аннулированием, лучше перестраховаться: оформить страховку, вести видеозапись на всех этапах сделки, чтобы предоставить видеоматериалы в суде. Кроме того, указанный список документов неполон, и лучше доверить его сборы профессионалу, а также нанять специалиста для сопровождения на протяжении всего судебного процесса, пока не будет объявлено решение.

    Куда и как обращаться

    Естественно, оспорить сделку купли и продажи можно в суде, но в каком именно? Долго думать не в интересах того человека, который хочет оспорить сделку, потому важно не пропустить сроки давности, по которым дела подобного рода рассматривают. Решение суда – это тот документ, на основании которого в ЕГРП вносятся записи, что ранее совершенная сделка является недействительной, потому переданное право на собственность отменяется, и квартира опять переходит в руки продавца.

    Теперь что касается того куда именно подавать исковое заявление? Чтобы сделку расторгли, заявление подается в городской или районный суд, в зависимости от адреса квартиры. Это значит, что разбирательство по делу не может проходить в одном конце страны, тогда как недвижимость находится в другом.

    Хотя иногда учитываются особые обстоятельства, которые позволяют подать иск по адресу фактического проживания продавца или ответчика. Если в суде пытаются доказать факт мошенничества, связанный с недвижимостью, параллельно нужно ещё написать заявление в правоохранительные органы.

    Текст заявления составляется, пользуясь помощью юриста, который точно знает, как именно составить иск, чтобы увеличить шансы на выигрыш дела. Кроме того, в иске в обязательном порядке должны быть:

    • Информация о квартире, являющейся объектом сделки: адрес, этаж, количество комнат, площадь и т.п.;
    • Выписка из ЕГРП после того как реализация сделки купли-продажи была совершена;
    • Описание ситуации заключения договора;
    • Основания, опираясь на которые истец требует расторгнуть сделку, признав её недействительной;
    • Свидетельские показания, но с копиями их паспортов;
    • Весь перечень документов, выступающих доказательством незаконности сделки.

    Важно верно сформулировать исковые требования. Как правило, иски требуют вернуться к исходному состоянию, до подписания договора. В таком случае ответчику отдаются деньги, иногда неполная сумма, поскольку суд может присудить моральную компенсацию, а истец опять получает свои квадратные метры. Кроме того, истец может отсудить у ответчика круглую сумму на оплату юристов и другие убытки, которые возникли в ходе разбирательства.

    Сроки давности для возвращения проданной недвижимости

    Прежде чем узнавать, как признать сделки купли продажи квартир недействительными, надо выяснить сроки давности, на протяжении которых подобные иски будут рассматриваться. Если эти временные ограничения были нарушены, то сомнительно, что сделку признают недействительной, или вообще её рассмотрят.

    • 1 год – оспариваемые сделки. Отчет ведётся от даты, когда о нарушении стало известно. От этого и зависят сроки давности и то, будет ли суд рассматривать иск;
    • 3 года – ничтожные сделки. Сделки этого характера признаются недействительными, если они были совершены только на бумаге, не имея фактического подтверждения. Например, стороны не обменялись деньгами и ключами от квартиры. Потому подобная сделка просто расторгается, даже без суда;
    • 10 лет – сделки совершенные третьими лицами, не являющимися участниками купли-продажи. Например, когда покупка квартиры была проведена в обход совладельцев, несовершеннолетних детей. В таких случаях отсчет срока давности ведется с того момента, когда истец узнал о незаконных обстоятельствах заключения сделки.

    Судебное разбирательство

    Задавая вопрос – можно ли обратиться в суд самостоятельно, ответ один, конечно можно. Но лучше подстраховаться и нанять юриста. В таком случае шансов на прекращение условий, описанных в договоре, значительно больше.

    Защитить свои права в судебном зале не так просто, потому что ответчик гарантировано будет отстаивать свое право на недвижимость, и вполне возможно, не пожалеет денег на хорошего правозащитника. Как оспорить сделку в таком случае? Подключить к процессу и своего специалиста, который поможет собрать необходимые документы, и достойно представит интересы истца в ходе судебного разбирательства.

    Обязательно придумать адекватный ответ на встречные действия ответчика. Например, даже если решение было принято в сторону пострадавшего участника сделки, не факт, что ответчик пойдет и не подаст апелляцию. Иногда не учитывается даже то обстоятельство, что виновная сторона купила квартиру незаконно. Если нет документальной базы, доказать этот факт трудно, так что возможен и неблагоприятный исход.

    Признание договора купли-продажи недействительным 2019

    Содержание:

    Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

    • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
    • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
    • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
    • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
    • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
    • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
    • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

    Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

    Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

    Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

    Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

    Основания признания договора купли продажи недействительным

    В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

    Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

    Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

    Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

    Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

    • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
    • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

    Какие сделки считаются ничтожными:

    • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
    • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
    • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
    • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
    • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

    Какие сделки считаются оспоримыми:

    • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
    • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
    • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
    • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
    • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
    • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
    • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

    Срок исковой давности для оспаривания сделки

    Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

    В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

    • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
    • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
    Читать еще:  Как лучше оформить квартиру дарение или завещание

    Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

    Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

    В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

    При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

    Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

    Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

    Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

    Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

    Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

    Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

    Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

    Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

    Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

    Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

    В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

    Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

    Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

    Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

    Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

    Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

    Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

    Услуги юристов по оспариванию сделки:

    • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
    • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
    • Предъявление иска в суд
    • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

    Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

    Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

    Сделка купли-продажи недвижимости может быть отменена, если последствия ее наступления нарушают права участников или третьих лиц. Оспорить договор и признать его недействительным можно только в судебном порядке при наличии законных оснований и доказательств.

    Особенность передачи недвижимости по договору купли-продажи в том, что право собственности возникает о покупателя только с момента государственной регистрации права в Росреестре.

    После отмены договора судом выносится решение о возврате сторонами имущества, которое являлось объектом неправомерного соглашения. Если право собственности на квартиру зарегистрировано, то решение суда о признании сделки недействительной является основанием для отмены договора и перехода права к прежнему собственнику.

    Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

    Любая сделка может быть признана недействительной, если ее совершение нарушает права участников или третьих лиц. Согласно ст. 166 ГК РФ, договор купли-продажи не может иметь правовых последствий по основаниям оспоримости или ничтожности.

    Оспоримая сделка признается недействительной в судебном порядке и только при наличии доказательств.

    Например, дееспособный гражданин заключил договор купли-продажи квартиры и оформил сделку. Однако в дальнейшем, становится известно, что уже в тот момент продавец не мог понимать значения своих действий.

    Основания для признания ничтожности договора

    Существуют следующие основания и примеры признания договора купли-продажи ничтожным:

    • Нарушение требований закона или прав третьих лиц, например, если квартира обременена правом пользования другого гражданина, однако в договоре это условие отсутствует.
    • Противоречие основам нравственности и правопорядка — имущество приобретено по поддельным документам.
    • Мнимая сделка — продажа недвижимости совершена лишь для вида, например, гражданин передает квартиру близкому человеку, чтобы избежать обращения взыскания на него.
    • Притворная сделка — совершенная на иных условиях — имущество продано по существенно отличающейся в договоре стоимости, с целью избежать последующего налогообложения.
    • Отчуждение недвижимости произошло от имени недееспособного или несовершеннолетнего гражданина без разрешения органов опеки и попечительства.
    • Сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение, например, при вынесенном решении суда об аресте имущества.

    Как оспорить договор купли-продажи квартиры

    Оспорить сделку в судебном порядке вправе только ее участники, права которых были нарушены. В исключительных случаях, если третье лицо пострадало от событий заключенного договора и иного способа восстановить нарушенное право не имеется, то он также вправе обратиться в суд для оспаривания.

    При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности, установленные для каждого вида сделок.

    • По оспоримым он составляет один год и исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав и имело возможность обратиться в суд, например, если была продана квартира, являющаяся наследственной массой, а после продажи обнаружилось завещание, согласно которому доля или целая часть квартиры принадлежит третьему лицу.
    • Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года с момента ее заключения. Если в суд обращается иное заинтересованное лицо, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.

    Существуют ситуации, когда возврат средств невозможен, так как продавец их уже потратил. В таком случае покупатель сможет взыскать переданные по договору деньги и сумму причиненного ущерба в порядке исполнительного производства.

    Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

    Исковое заявление о признании договора недействительным необходимо подавать в суд общей юрисдикции (районный или городской). Территориальная подсудность по искам, связанным с недвижимостью возникает по месту нахождения спорного имущества.

    Исковое заявление должно быть составлено по установленной ст. 131 ГПК форме и содержать в себе:

    1. Наименование суда и адрес.
    2. Данные истца и ответчика (ФИО, место жительства, контактные данные).
    3. Название иска — о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
    4. Описательная часть с указанием на нарушение прав.
    5. Доказательства обоснований позиции истца.
    6. Просительная часть — содержит требование о восстановлении нарушенного права.
    7. Цена иска — рассчитывается от стоимости недвижимого имущества (указанной в договоре или кадастровой).
    8. Список прилагаемых документов.

    Образец искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным:

    Судебная практика

    Если имеет место нарушение условий заключения сделки по основаниям ничтожности договора, позиции судов по поводу признания сделки недействительной в большинстве случаев однозначны. При оспоримых сделках решения судов могут разниться, в зависимости от ситуаций и предоставленных доказательств.

    Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 даны разъяснения по поводу некоторых споров, возникающих из отношений о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной:

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector