Как обменять квартиру на дом

Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

Правовые нюансы обмена недвижимости

Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

Существует два типа обмена:

  • Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
  • Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

  1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
  2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
  3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
  4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
  5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
  6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

Минусы решения обменять свою квартиру на дом

Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

1. Оценка недвижимости

Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

2. Поиск подходящего объекта

Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

  • насколько полный пакет документов у собственника;
  • проведена ли приватизация;
  • прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
  • кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

3. Оценка выбранного объекта

Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

4. Заключение договора обмена

В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

Образец договора обмена квартиры на частный дом

Какие документы понадобятся собственникам?

Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

  1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
  2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
  3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
  4. Кадастровый паспорт;
  5. Домовая книга;
  6. Паспорт;
  7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
  9. Акт проведения межевания земельного участка.

Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

  1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
  2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
  3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
  4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
  5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
  6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

Расходы на оформление сделки

В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

  • Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
  • Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
  • Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
  • Расходы на нотариальные услуги;
  • Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

Как правильно составить договор?

Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

В документе должны быть указаны следующие пункты:

  1. Дата и место совершения сделки;
  2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
  3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
  4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
  5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
  6. Последствия нарушения сделки;
  7. Форс-мажорные обстоятельства;
  8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
  9. Личные подписи сторон;
  10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.
Читать еще:  Дарственная на квартиру налоги выплачиваемые при этом

После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

  1. Договор мены признан недействительным в суде;
  2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
  3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
  4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
  5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

Как обменять квартиру в Москве. Советы

Часто москвичи приходят к мнению, что им давно уже пора улучшить свои условия проживания. В силу сложившихся обстоятельств, семейных или финансовых, многие не могут себе позволить купить новую просторную квартиру или жилье, находящееся в более престижном районе. Обмен недвижимости в Москве — один из лучших способов решения квартирных вопросов.

Причины, по которым люди обменивают квартиры:

  • Желание получить квартиру большей площади
  • Обеспечение взрослых детей собственным жильем
  • Улучшение финансово положения методом обмена с доплатой
  • Смена района мета работы
  • Потребность проживания недалеко от родственников

И это не единственный повод, по которому происходит обмен недвижимости. Размен старой квартиры на новую, может произойти и по другой причине. Часто для жителей столицы такие соглашения происходят по семейным обстоятельствам и срочной необходимости. Например, это может быть развод или раздел имущества супругов. Мы расскажем вам, как правильно и выгодно обменять квартиру в Москве.

Нюансы при обмене квартиры в Москве

Раньше, еще в советские времена, поменять улучшенную трехкомнатную квартиру на три однокомнатных или двухкомнатную и однокомнатную не оставляло большого труда. Или наоборот, можно было съехаться всем в равноценную по метражу квартиру. В наше время в Москве такие варианты тоже реальны. Но в отличие от прежних времен, участникам сделки нужно будет чем-то пожертвовать. «Жертвы» могут быть разными:

  • Площадь квартиры
  • Ликвидность района проживания
  • Состояние дома
  • Качество ремонта жилья
  • Наличие инфраструктуры

Для получения идеального варианта обмена, также может потребоваться финансовая доплата в разнице.

Способы обмена квартир в Москве

На рынке недвижимости сделки по обмену жилья давно считались более сложными, чем договора по купле-продаже. Такие соглашения требуют особенного подхода и наличия определенного опыта. Но все-таки сделки по обмену недвижимости не являются редким явлением. Какие же способы обмена существуют?

  • Альтернативный обмен предполагает получение аванса от будущего собственника. Такой обмен способствует безопасному проведению сделки.
  • Простой обмен включает в себя продажу одной квартиры и приобретение другой взамен.
  • trade-in обмен был изобретен АН для того, чтобы в качестве оплаты за новое жилье, принималась старая. Эта схема отличается возможностью быстрого переезда из вторичного жилья в новостройку.
  • Обмен при помощи средств материнского капитала. Обменять старое жилье на более просторное стало возможным в связи с рождением ребенка. Но сделать это можно по истечении трехлетнего возраста малыша.

Что такое обмен квартир

Обменом жилья называется юридическая сделка, при которой стороны передают свою недвижимость друг другу по договоренности. Такая сделка предусмотрена статьей 562 Гражданского кодекса РФ.

По своей сути обмен квартир мало чем отличается от сделки по договору купли-продажи. Только в этом случае не платятся деньги, а могут быть варианты доплаты при обмене большей квартиры на меньшую, или старого жилья на новое. Предметами договора обмена на сделке будут выступать два объекта недвижимости.

Как и при соглашении купли-продажи, пошлина при обмене будет составлять 13%. Если же недвижимость находится в вашей собственности более 3-х лет, вы освобождаетесь от уплаты такого налога. Кстати, равноценный обмен двух квартир не облагается налогом. Если жилье обменивается с учетом доплаты, пошлина изымается на ее сумму. Сложность процесса заключается в том, сто сторонами очень непросто найти подходящие варианты для обмена старой квартиры на новую. В Москве, где на рынке недвижимости выставлены тысячи вариантов квартир, в отличии от небольшого города, жилье обменять намного проще.

Какие бывают варианты обмена квартир в Москве

Обмен квартиры считается сложной сделкой, а если в ней участвуют более двух сторон — особенно. У каждого соглашения по обмену имеются свои критерии и особенности. В основном это размен большей площади на меньшие или обмен квартиры, находящейся в ликвидном районе на меньшую в отдаленности от центра. Часто квартиру с отличным ремонтом могут разменять на две без ремонта вообще. Также в последнее время участилось количество сделок по обмену квартиры на загородный дом или недвижимость с доплатой. Многие горожане с радостью переезжают в частные дома Подмосковья подальше от городской суеты. При таком обмене горожане могут получить и материальную выгоду в виде доплаты.

В Москве находится еще большое количество не приватизированных квартир. При желании сторон обменять муниципальное жилье на приватизированное, возникают определенные проблемы и трудности. Поэтому для начала необходимо оформить в собственность квартиру, а уже потом совершать сделку. Для обмена двух муниципальных квартир возможно заключение договора мены. Также в столице актуальными до сих пор считаются расселения коммунальных квартир с целью улучшения жилищных условий. Жильцам коммуналки предлагают переезд в отдельные квартиры спальных районов.

Практичные советы по обмену квартиры в Москве

Обмен недвижимости в Москве представляет собой сложную сделку. Во избежание рисков, он должен происходить с участие компетентных специалистов, риелторов и юристов. Вот несколько советов, которые могут вам пригодиться при обмене квартир.

  • Заинтересованная сторона в обмене прежде всего должна быть знакома с ситуацией на рынке недвижимости
  • Документы для обмена квартир должны быть в полном порядке
  • Обмен равнозначных квартир редко попадается на рынке. В основном он предполагает процесс доплаты.
  • Переход права собственности сторонами происходит после регистрации в ЕГРН
  • Обмен муниципальной квартиры может происходить только на такую же равноценную. Социальное жилье может подлежать обмену только после предварительного проведения приватизации.
  • Очень интересный вариант может возникнуть, если родственники вместо договора дарения оформляют договор обмена. Очевидным плюсом в этой сделки может быть отсутствие доплаты за разницу в площади или состоянии квартиры. также прямые родственники освобождаются от уплаты налога
  • В практике АН часто встречаются случаи выявления мошенничества одной из сторон сделки — от подделок документов до проведения сделки по обмену объектов, находящихся по несуществующим адресам. Обман при обмене может лишить крова над головой любого неосведомленного москвича.

Какой сделать вывод:

Для жителя столицы, не имеющего дело с обменом квартир лучше всего обратиться в агентство недвижимости. Обмен квартир напрямую связан с организационными и юридическими сложностями.

Компания Чистые Пруды всегда поможет вам совершить правильный обмен квартирами или другой недвижимостью. Профессиональные риелторы подберут для вас необходимые варианты, соответствующие вашим требованиям. А также юристы проверят правовую чистоту вашей сделки. Ан Чистые Пруды полностью исключает возможность мошенничества с обеих сторон. Все документы, нужные для заключения договора будут собраны и проверены. Обменять квартиру в Москве и Подмосковье с АН Чистые Пруды всегда выгодно и безопасно. Ждем вас и желаем скорейшего решения всех квартирных вопросов!

Как обменять квартиру на частный дом?

Часто семьи стремятся обменять квартиру на дом. Цели просты – улучшение жилищных условий, получение придомового участка и расширение жилой площади. Процедуру обмена проводят различными методами – на равных условиях, с доплатой и т. п. Сам процесс не сложен. Важно грамотно оформить сопутствующую документацию, а также соблюсти юридические тонкости. Алгоритмы действий также будут различаться в зависимости от того, кто является собственником недвижимости.

Что нужно знать

Согласно законодательству, гражданин волен распоряжаться личной собственностью. Это означает, что при наличии единоличного права собственности на недвижимость у гражданина не возникнет серьёзных сложностей с обменом.

Обмен квартиры на частный дом практикуется часто, ведь это простой и быстрый метод улучшения жилищных условий для семей. Однако предварительно нужно проанализировать плюсы и минусы, так как впоследствии отменить проведённую по правилам сделку практически невозможно.

Большая часть вопросов, касающихся обмена недвижимостью, регулируются главой 31 ГК РФ. Глава состоит из нескольких статей, каждая из которых освещает отдельные вопросы мены имущества.

  • для того чтобы обменять квартиру на частный дом необходимо составить договор. Конкретная форма на законодательном уровне не зафиксирована, однако отмечены разделы, которые должны присутствовать в обязательном порядке. Договор можно формировать по готовому примеру, но это повышает вероятность появления ошибок. Лучший вариант – использование услуг специалиста;
  • обязательства, отмеченные в договоре мены, должны быть исполнены;
  • обмен может быть как равноценным, так и неравноценным. Во втором случае будет использована доплата. Большинство сделок по обмену квартир на частные дома относятся к разряду неравноценных;
  • если одна из сторон сделки посчитает, что её законные права нарушены, она может оспорить договор в суде. Практика решения таких дел неоднозначна, поэтому рекомендуется решать вопросы в досудебном порядке.
Читать еще:  Как проверить квартиру по кадастровому номеру онлайн

Как произвести обмен

Обмен с доплатой производится часто, а сама процедура редко вызывает трудности у сторон. Однако ряд особенностей всё же имеется, и им нужно уделить пристальное внимание.

Оценка стоимости квартиры экспертами

Во избежание занижения стоимости недвижимости оценку нужно проводить в обязательном порядке. Результаты помогут понять, на какой дом гражданин может рассчитывать. Оценить квартиру можно и самостоятельно путём сопоставления цен на квадратный метр в конкретном районе (иначе говоря, сравнивая с настоящей рыночной стоимостью).

Поиск подходящего дома

Поиском можно заняться самостоятельно или доверить это дело риэлтерской конторе. Во втором случае вероятность нахождения отличного варианта повышается, так как специалисты учтут все пожелания и проведут грамотный мониторинг рынка, однако на услуги конторы придётся потратиться.

В любом случае, предварительно нужно изучить загородные посёлки и чётко определиться, какой вариант подойдёт большего всего. При необходимости место можно посетить лично.

  • качество строения, площадь дома, внешний вид;
  • доступность транспорта, затраты времени на поездку к месту работы;
  • состояние дорог;
  • развитие инфраструктуры (магазины, торговые центры и т. д.);
  • экологическое состояние в населённом пункте.

Оценка юридической чистоты документации и заключение договора мены

Вариантов развития событий несколько. Частый случай – владелец дома требует аванс. В такой ситуации придётся составлять предварительный договор обмена.

Суть предварительного договора заключается в том, что стороны соглашения:

  • закрепляют желание провести сделку;
  • описывают вопросы стоимости, доплаты, даты подписания основного договора;
  • определяют ответственность за невыполнение условий или отказа от проведения сделки в будущем.

Юридическую чистоту недвижимости проверяют путём изучения следующих бумаг:

  • документ, по которому имущество перешло в собственность гражданина (ДКП, дарственная, информация о наследстве и т. д.);
  • выписка из ЕГРН, которая выполняет функции свидетельства о праве собственности и подтверждает, что на недвижимость не наложены ограничения;
  • техническая документация.

Проверив детали, можно приступать к регистрации.

Регистрация сделки

Собрав документы (описаны далее), переходят к оформлению сделки. Как только она будет официально зарегистрирована, стороны станут полноправными владельцами нового имущества. В зависимости от ситуации, за регистрационные действия придётся заплатить госпошлину в размере до 2000 рублей.

Оперативно организовать сделку поможет правильно собранный пакет документов. После обращения в регистрирующий орган стороны получат следующие бумаги:

  • аннулированные свидетельства о праве собственности на объекты, которыми они обладали до обмена;
  • выписки на объекты обмена, подтверждающие право собственности на полученную недвижимость.

Бумаги будут выданы в течение рабочей недели (максимум – 10 дней).

Документы и договор мены

Для регистрации сделки мены в Росреестре или в МФЦ собственники недвижимости должны подготовить исчерпывающий комплект бумаг. Существует стандартный набор, однако в определённых ситуациях он будет дополняться. В оформлении договора также отмечаются тонкости – закон устанавливает определённые правила, соблюдение которых является обязательным.

Сбор документов

В базовый пакет входит:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на имущество;
  • свидетельство о рождении, а также разрешение органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является несовершеннолетний;
  • выписка из домовой книги;
  • справка, выданная в результате проведения оценки стоимости жилья;
  • акт приёма-передачи;
  • справка из ЖКХ о том, что задолженности по платежам отсутствуют;
  • техническая документация – кадастровый план, технический паспорт (от операций с недвижимостью, не стоящей на кадастровом учёте, лучше отказаться).

Например, если имущество приобреталось в браке и считается совместно нажитым, то потребуется согласие второго супруга, заверенное нотариально. Справки о том, что незащищённые категории граждан не претендуют на квартиру и дом, также нужно приложить. При наличии документов о приватизации их тоже добавляют в общий перечень.

Оформление договора

Как уже было отмечено, формат договора мены законом не установлен. Существует перечень информации, которая обязательно отмечается.

К таковым относятся:

  • точное наименование соглашения;
  • предмет договора;
  • порядок проведения процедуры обмена и доплаты;
  • ответственность сторон за несоблюдение договорённостей;
  • действия при форс-мажорных обстоятельствах;
  • порядок изменения и расторжения;
  • порядок разрешения возникающих споров.

Дом с земельным участком или ипотечная квартира

В большинстве ситуаций дом продаётся совместно с участком. Участок неотделим – при обмене он также войдёт в сделку. В подобных случаях нужно предварительно проверить, подлежит ли участок застройке. При безответственном подходе можно лишиться и денег, и имущества.

Отдельно отметим вопрос, касающийся обмена квартиры на дом, если квартира в ипотеке. Теоретически провести такую процедуру возможно, однако для этого нужно получить согласие банка. Любые сделки с ипотечной недвижимостью проводятся исключительно с позволения кредитора, в залоге у которого находится недвижимость.

Краткий список основных выводов:

  • часто обмен квартиры на частный дом производится с доплатой;
  • процедура обмена проводится в несколько этапов – оценка стоимости квартиры, поиск подходящего дома, проверка юридической чистоты недвижимости, заключение договора мены, регистрация сделки;
  • процесс оформления права собственности на новый объект в МФЦ займёт от 6 до 10 дней.

Грамотный подход к сбору и анализу документов поможет провести сделку мены без дополнительных трудностей.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Порядок обмена частного дома на квартиру

Все чаще жители многоквартирных домов стали задумываться о переезде в индивидуальный жилой дом. Причин на то целая масса.

  1. Отсутствие соседей, которые могут быть слишком шумными или наоборот, слишком восприимчивыми к шуму.
  2. Наличие собственного места для отдыха на природе, будь то шашлык, прогулки с детьми или активные игры.
  3. Отсутствие проблем с соседями в случае коммунальных аварий.
  4. Более комфортные условия для того чтобы завести домашних животных.
  5. Собственная безопасность. Перечень данных причин можно продолжать бесконечно долго, в конечном счете, не так важна причина смены места жительства.

Однако существуют и те, кто, наоборот, хочет переехать из жилого дома в благоустроенную квартиру. Как правило, к данной категории лиц относятся пожилые люди, ведь содержать и обслуживать частный дом не так просто как может показаться на первый взгляд. Это затратно материально, и тяжело физически.

Реально ли обменять частный дом на квартиру

Обмен квартиры на частный дом, как и частного дома на квартиру, безусловно, возможен. Было бы желание. Однако существует целый ряд нюансов, которые необходимо учесть при произведении такого обмена.

Нужно учесть то, что жилье относится к разным категориям недвижимости, и документы на объект будут существенно отличаться.

Кроме того, отдельные вопросы возникнут с оформлением земельного участка. Ведь, как правило, индивидуальный жилой дом, находится на земельном участке, который также подлежит передаче новому собственнику, а значит, потребует дополнительного оформления вновь возникших прав.

Для того чтобы преодолеть все подводные камни, можно обратиться к специалистам, коих достаточное количество на рынке услуг. Однако, если лицо по какой-либо причине решило самостоятельно осуществить подбор необходимого объекта и произвести его покупку без участия специалистов, нужно выстроить для себя план действий, и понять, на что нужно будет обратить свое внимание.

Процедура обмена

Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.

Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.

Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.

Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем. После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.

Итак, с чего же стоит начать, и на что следует обратить внимание.

  1. Подбор необходимого жилого помещения, то есть мало будет просто выбрать понравившийся объект, нужно еще, чтобы предлагаемый жилой дом подошел продавцу квартиры. Это при самом простом варианте, однако все может быть еще сложнее. В этом случае участие в сделке будет принимать три стороны, одно лицо будет продавать жилой дом, второе – его приобретать, третьим лицом станет продавец квартиры. Сделки подобного рода проводятся повсеместно, однако, процедура будет немного сложнее.
  2. Подготовка пакета необходимых документов на свой объект недвижимости и проверка документов на приобретаемый объект.
  3. Оформление сделки.
Читать еще:  Какие права дает прописка в квартире

Как ранее уже упоминалось, обмен объектов недвижимости оформляется в форме встречной купли-продажи. Это является отличительной чертой данного вида сделок, и существенно их усложняет.

Кроме того, в связи с тем, что сделка производится с объектом недвижимости, а к сделкам с недвижимостью законодатель предъявляет особые требования. Такое требование выражается в их обязательной государственной регистрации.

То есть, после подготовки необходимого пакета документов, документы сдаются на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. По истечении 1 месяца (именно такой срок отводится на регистрацию), стороны сделки получат документы, подтверждающие право собственности на приобретаемые объекты.

Ну и в случае если к индивидуальному жилому дому прилагается земельный участок, возникнет отдельная процедура по оформлению документов на данный земельный участок, а также оформление сделки по его передаче.

Законодательная база

Все сделки регламентированы законодателем. Основные требования к их проведению содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, а точнее, в его второй части, именно к данному нормативно – правовому акту следует обратиться перед совершением любой сделки.

Кроме того, существуют Федеральный закон, регулирующий проведение сделок с недвижимостью (122-ФЗ).

Необходимые документы

Перед тем как совершить желаемую сделку необходимо будет подготовить документы на свой объект недвижимости, а также проверить документы на приобретаемый объект.

Надлежащим образом должны быть оформлены:

  • правоустаналивающие документы;
  • документы, подтверждающие право собственности на объект;
  • документы, содержащие технические характеристики объекта (справки БТИ, кадастровые и технические паспорта).

Кроме того, надлежащим образом необходимо оформить договора купли-продажи, в них должна содержаться информация о месте и дате проведения сделки, о продавце и покупателе, о технических характеристиках объектов, ссылка на правоустаналивающие документы, информация о цене помещения.

На что следует обратить внимание

Пристальное внимание следует обратить, конечно же, на то, чтобы все документы на объект были оформлены надлежащим образом. В первую очередь — это документы о праве собственности на объект. Это поможет избежать неприятных последствий, а также исключить возможную сделку с мошенниками.

Нелишним будет ознакомиться с выпиской из единого государственного реестра, поскольку Свидетельство о праве собственности можно подделать. Кроме того, стоит обратить внимание на перечень лиц, зарегистрированных в жилом помещении, это обезопасит нового собственника от возможных проблем в будущем, к примеру, если лицо, зарегистрированное в жилом помещение, находится в местах лишения свободы.

Итак, все основные моменты по обмену частного дома на квартиру были рассмотрены, также указаны нюансы, на которые лицу, планирующему произвести обмен, обязательно стоит обратить свое пристальное внимание.

В случае если лицо, желающее произвести обмен, решит совершить его самостоятельно, ознакомиться с той информацией, которая описана в данной статье, станет нелишним и весьма полезным.

Как можно поменять квартиру на дом?

Обмен квартиры на дом позволяет улучшить условия проживания. Вы можете получить дом большей площади с участком, расположенным в экологически безопасном районе. Но процедура обмена имеет ряд особенностей, которые необходимо учесть до совершения сделки.

Нормативная база

Возможность обмена квартиры на дом регулируется главой 31 Гражданского Кодекса РФ. В этом случае одна сторона передает второй стороне свое личное имущество, которая в свою очередь предоставляет другую недвижимость для сделки.

Существует два основных варианта обмена:

Обмен будет признан равноценным и законным, если оба объекта являются равноценными по оценочной стоимости.

Если обмен не является равноценным, зачастую участники сделки договариваются о доплате самостоятельно. Все условия обмена необходимо оформить документально в договоре мены. Для этого его следует заверить у нотариуса. Только в этом случае можно рассчитывать на соблюдение договоренностей.

Преимущества и недостатки

Те, кто решают обменять квартиру на частный дом, не совершают уникальную процедуру на рынке недвижимости. Этот вариант был распространен еще в советский период. У вас есть возможность приобрести хороший дом недалеко от крупного города, равноценный стоимости квартиры.

У этой сделки есть свои преимущества:

  1. она сопровождается минимальными рисками, так как при ее отмене вы вернете себе предыдущее жилье;
  2. возможность увеличить жилую площадь и получить в собственность земельный участок;
  3. отсутствие соседей в пределах одного дома;
  4. возможность возводить дополнительные постройки на участке;
  5. благоприятная экология;
  6. экономия на коммунальных расходах.

Что касается недостатков, такой процесс может растянуться во времени. Важно не только подобрать равноценный по стоимости объект. Он должен отвечать всем вашим требованиям. Кроме того, необходимо выбрать район с хорошей транспортной доступностью и возможностью легко добраться до ближайшего города.

Варианты обмена

Подбор конкретного варианта определяется сторонами и условиями сделки. Можно выделить несколько вариантов обмена квартиры на дом:

Равноценный обмен возможен, если оба объекта недвижимости имеют одинаковую стоимость. Подтвердить ее могут справки об оценочной стоимости с обеих сторон. Этот вариант не требует доплаты.

Обмен с доплатой используется в том случае, если один из объектов стоит дороже. Доплата может быть не только денежной, но и материальной. Так, можно использовать автомобиль или земельный участок.

Смешанный вариант используется, когда одной стороне предоставляется право на проживание, а другой – на владение. Владелец должен представить документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

Нельзя обменять недвижимость, на которую накладывается обременение, такое как ипотека.

Возможен и такой вариант, когда одна квартира меняется на два участка и более. Также дорогостоящий жилой дом можно обменять на несколько квартир.

Процедура обмена невозможна, если недвижимость относится к одной из следующих категорий:

  1. муниципальную недвижимость;
  2. общественное имущество;
  3. государственная собственность;
  4. имущество жилищного фонда.

Чтобы поменять жилье в этих ситуациях, потребуется согласие собственника, что не всегда возможно. Кроме того, требуется согласие от всех членов семьи на проведение операции.

При обмене квартиры на дом выполняется следующая последовательность действий:

  • Заключение договора с агентом, который объяснит все тонкости обмена, подберет подходящий вариант и соберет все необходимые документы.
  • Окончательный подбор подходящего варианта для обмена. Внесение предоплаты, если она требуется.
  • На основе собранных документов начинается оформление сделки.
  • Подписывается договор обмена у нотариуса. Если необходима доплата, она вносится на данном этапе.
  • Договор и другие документы передаются на регистрацию в территориальный орган Росреестра.

Расходы при обмене

На расходы оказывает влияние выбранный вариант обмена. Если используется равноценный обмен, дополнительные платежи полностью исключаются. Если используется неравноценный обмен, в договоре указывается сумма доплаты.

Выделяют следующие обязательные расходы:

  • 1% от стоимости жилья в счет государства;
  • Оплата услуг нотариуса.

Обязательные расходы выплачивает как одна, так и другая сторона.

Необходимые документы

Чтобы быстрее провести сделку, необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Владельцу квартиры необходимо подготовить следующие документы для регистрации сделки в Росреестре:

  1. паспорта обеих сторон;
  2. свидетельство о собственности или выписка ЕГРН;
  3. документы на участок для владельца дома;
  4. разрешение из органов опеки на обмен, если есть дети;
  5. выписка из домовой книги;
  6. акт-приема передачи;
  7. справка об оценочной стоимости;
  8. выписка из лицевого счета о том, что по коммунальным платежам отсутствуют долги;
  9. архивная выписку из домовой книги.

Если имущество приобреталось в браке, дополнительно подается нотариально заверенное согласие супруга. Перед подписанием договора нотариус может запросить дополнительные документы. Также он проверит, есть ли обременение на недвижимости. Информация об этом содержится в документах о собственности.

Если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные лица или инвалиды, придется получить разрешение на сделку в органах опеки.

Это не самая простая сделка, так как работа осуществляется сразу с двумя объектами. Поэтому лучше, если будет приглашен профессиональный риэлтор. Он запросит все документы, необходимые для проверки чистоты сделки. Если вы решите действовать самостоятельно, важно внимательно изучать представленные документы.

Важно запросить документы не только на дом, но и на землю. С 2018 года у каждого участка должен быть межевой план. Если его не будет, сделку провести не получится. Также изучите вид разрешенного использования земельного участка. Лучше, если это будет земля под индивидуальное жилищное строительство.

Особое внимание нужно уделить не только тем, кто на данный момент прописан в квартире и доме. Необходимо запросить архивную выписку из домовой книги. В ней указываются те, кто когда-либо был прописан в жилом помещении. Если кого-то выписали без достаточных оснований, лучше подобрать другой объект. В противном случае возможны судебные разбирательства, в результате которых придется восстановить в правах выписанного человека.

В некоторых случаях составляется сложные договора обмена. Если квартира меняется на два дома, необходимо внимательно рассмотреть документы по двум объектам. Все документы проверяются на чистоту сделки, после чего подаются на регистрацию в Росреестр. Там происходит регистрация нового собственника по объекту недвижимости.

Таким образом, обмен квартиры на жилой дом – это не самая простая процедура. Если подобрать подходящий вариант и тщательно проверить документы, у вас не возникнет проблем с новым жильем.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector