Как купить квартиру чтобы не обманули

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

    На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант — заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры
  • Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

    Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

    И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

    Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

    «Особенные» варианты продажи квартиры

    Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

      Продажа квартиры по переуступке права(Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

    Покупка квартиры, полученной по наследству(Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

    Покупка квартиры, находящейся в общей собственности(Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Читать еще:  Что нужно для покупки квартиры в ипотеку

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

    Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

    Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

    Как купить квартиру чтобы не обманули — риски покупателей, схемы обмана

    Чаще всего покупатели жилья на вторичном рынке сами позволяют себя обмануть, когда неправильно выбирают путь решения квартирного вопроса. Причины кроются в незнании элементарных механизмов осуществления сделок с недвижимостью. Специалисты по юридической поддержке клиентов агентства «Чистые Пруды» рассказывают о распространенных махинациях, а также дают экспертные советы, как купить квартиру чтобы не обманули.

    Распространенные способы обмана при покупке квартир

    Наверняка каждому приходилось видеть объявления о покупке или продаже квартир без посредников. С одной стороны, такой подход позволяет сэкономить, но с другой — существенно повышает риски сторон, заключающих сделку. Чаще всего в мошеннических схемах неблагоприятные последствия наступают для покупателя, хотя также известны случаи обмана продавца. Рассмотрим самые известные схемы обмана при покупке квартир на вторичном рынке.

    Продажа по дубликатам

    Одним из самых криминальных способов обмана считается оформление договоров сразу с несколькими покупателями. В таком случае владельцем недвижимого имущества будет признан тот, кто первым зарегистрирует права на него. Остальным жертвам афериста будет весьма сложно вернуть свои суммы.

    Как избежать обмана

    Чтобы уберечься от таких ситуаций, следует помнить, что передача денег до регистрации права на новую квартиру чревата негативными последствиями.

    Наличие претендентов на квартиру (долю)

    Такой способ не всегда напрямую связан с мошенничеством. Обычно собственник попросту умалчивает о наличии прав на жилой объект у других лиц (например, временно отсутствующих родственников). Если дело дойдет до разбирательства, суд будет на стороне появившегося претендента.

    Как избежать обмана

    Если вы беспокоитесь о том, как правильно купить квартиру чтобы не обманули, обязательно поинтересуйтесь, каким путем жилье попало в собственность продавца. Например, при переходе прав по наследству потребуется подписи всех наследников. Иногда требуется разрешение органов опеки, согласие супруга даже после развода и так далее.

    Заниженная цена на объект недвижимости в договоре

    Собственник просит покупателя указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, якобы для уменьшения налога. При этом нередко разница передается продавцу даже не под расписку. Затем мошенник под заранее продуманным предлогом обращается в суд и требует признать сделку недействительной. В таком случае покупатель получит по решению суда лишь ту сумму, что прописана в договоре.

    Как избежать обмана

    Не стоит указывать в документах заниженную стоимость квартиры. В лучшем случае приобретатель становится соучастником налогового нарушения, в худшем — рискует потерять приличную сумму.

    Продавец намеренно не выписывается

    После заключения сделки продавец внезапно заявляет, что ему некуда переехать. Новый хозяин пытается выселить прежнего из квартиры, но последний обращается в суд с просьбой аннулировать сделку, предоставив убедительные доводы. Подвох в том, что истец имеет право просить суд о поэтапном возврате денег, полученных от покупателя, и судьи могут пойти ему навстречу.

    Как избежать обмана

    Чтобы обезопасить себя и не попасться на удочку непорядочному продавцу, стоит указать в договоре сроки выписки бывшего владельца и назначить штрафные санкции на этот счет.

    Это далеко не все случаи обмана при покупке квартир, которые нечестные граждане используют при заключении сделок. По данным статистики правоохранительных органов и компаний, работающих в сфере недвижимости, часто регистрируются случаи реализации неприватизированного жилья, продажи квартир по доверенностис истекшим сроком, по поддельным правоустанавливающим документам и так далее.

    Другие риски покупателей

    При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск столкновения и с другими проблемами. Они могут быть связаны с тем, что продавец при заключении договора о продаже утаил важную информацию: о несанкционированной перепланировке, долгах по коммуналкеи прочее. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации после покупки жилья, всегда тщательно проверяйте документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры. Действуя самостоятельно, никогда нельзя быть уверенным на 100% в безопасности сделки, поэтому при малейших сомнениях лучше обратиться в надежное агентство.

    Истории из жизни
    В «Чистые Пруды» мне очень помогли, ведь рисковал остаться без денег и жилья! Присмотрев приличную студию, обратился к риэлтору для ведения всех процедур. С самого начала меня насторожило, что агент слишком дружелюбен: расспрашивал о личном, чуть ли не в друзья набивался. Услышав о моих подозрениях, приятель сказал: «Если хочешь купить квартиру чтоб не обманули, найди солидное агентство с высоким рейтингом». Так и поступил, сказав частнику, что проконсультируюсь параллельно у других спецов. После этого моего риэлтора как ветром сдуло — наверняка планировал провернуть в моем случае какую-то аферу.

    Иногда продавец не преследует цели обмануть покупателя, попросту не являясь достаточно компетентным в правовых вопросах. В таком случае уместно предложить разделить финансовую нагрузку, вместе обратившись в риэлторское агентство для полноценного сопровождения сделки купли-продажи.

    Истории из жизни
    Когда мы покупали трешку в центре Москвы, владелец активно просил указать в договоре стоимость по оценке БТИ (она в разы ниже реальной). Объяснял, что хочет частично уйти от налогов. Жена готова была пойти навстречу, а я боялся лохануться. В качестве компромисса решили обратиться за советом в компанию на Чистых Прудах. Пришли узнать, как купить квартиру на вторичке чтобы не обманули мошенники, и нам детально разъяснили, какие риски мы несем, указывая неверную сумму в договоре. В итоге, чтобы не наделать ошибок, решили нанять агента для комплексного сопровождения сделки. Все прошло гладко, комиссия агентства вполне оправдана!

    «Чистые Пруды» — агентство с солидным стажем присутствия на рынке жилья и безупречной репутацией. Мы проводим регулярный мониторинг ситуации с недвижимостью, имеем собственную базу данных, у нас работают только проверенные специалисты. Если планируете купить квартиру и переживаете, чтобы вас не обманули, приходите к нам. Наши сотрудники «пробьют» продавца и проверят историю квартиры, предоставив фирменные гарантии чистоты сделки на всех этапах.

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. метро Чистые пруды, Москва

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо в поле «добавить комментарий», которое расположено ниже этой статьи. Вам ответит наш специалист в течение 1 дня.

    Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция по выгодной покупке жилья, чтобы не обманули + необходимые документы

    Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как правильно купить квартиру.

    Сегодня вы узнаете:

    1. Чем первичное жилье отличается от вторичного;
    2. Как выбрать квартиру и оценить ее стоимость;
    3. Какие существуют способы покупки квартиры;
    4. Как правильно купить квартиру в ипотеку или на материнский капитал;
    5. Как проверить квартиру перед покупкой;
    6. Как самостоятельно оформить все документы и когда необходимо обратиться за помощью к риэлтору.

    Содержание

    Подходить к покупке квартиры стоит со всей ответственностью, ведь на кону большие деньги и долгосрочные вложения.

    Что нужно знать при выборе жилья

    Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

    Например, это могут быть:

    • Низкий уровень шума;
    • Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
    • Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
    • Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

    Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.

    Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

    Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

    1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
    2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
    3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
    4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
    5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:
    • Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
    • Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
    • Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
    • Соседи.
    1. Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.
    Читать еще:  Куда идти чтобы прописаться в квартире

    В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

    Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.

    Первичное или вторичное жилье

    Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:

    • Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
    • Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

    Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:

    • Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
    • Приостановка или заморозка строительства;
    • Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
    • Повторная продажа одной жилплощади.

    Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

    ​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

    Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

    Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

    Что должно вызывать подозрение

    Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

    • предлагают квартиру по очень низким ценам;
    • часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
    • технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
    • с вас требуют большую сумму задатка;
    • с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
    • сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

    Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

    Способы обмана

    Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

    Какие схемы обмана существуют:

    1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
    2. сделку оформляют по фальшивым документам;
    3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
    4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
    5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

    Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

    Одна квартира – несколько покупателей

    Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

    Как избежать

    Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

    Фальшивые документы

    По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

    Как избежать

    Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

    • свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
    • договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.

    Продавец специально не выписывается

    Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

    Что делать

    В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

    Заниженная цена в договоре

    Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

    Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

    Как избежать

    Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

    Неожиданные претенденты

    Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

    Как избежать

    Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

    Читать еще:  Как проводится оценка квартиры

    Другие неприятности и как их избежать

    На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

    Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.

    Аферы с недвижимостью: как купить квартиру, чтобы не обманули?

    Актуальность статьи: март 2019 г.

    Покупка квартиры – очень серьезное дело, и хотелось бы, чтобы вся процедура и оформление прошли как можно быстрее, без проблем и судебных разбирательств. Но оказывается, существует масса нюансов в приобретении жилья, и несведущий человек, впервые столкнувшийся с этой темой, может стать легкой добычей для мошенников.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

    Продажа по доверенности

    Купля-продажа жилья по доверенности относится к наиболее часто встречающимся мошенничествам с недвижимостью. Не общаясь лично с владельцем квартиры, не видя его документов, очень рискованно иметь дело с доверенным лицом.

    Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание при ознакомлении с доверенностью:

    • Наличие даты (доверенность, в которой не прописана дата, юридически относится к ничтожным);
    • Нотариальное заверение;
    • Срок действия (если срок не указан, нужно иметь в виду, что бумага будет действительна не дольше, чем 1 год);
    • Внимательно прочесть, какие именно права передал хозяин квартиры доверенному лицу.

    Например, находящийся в другой стране, человек доверяет своему представителю вести все операции с недвижимостью, передав свои права посредством доверенности. Доверенность следует внимательно изучить, проверив:

    1. Имеется ли печать консульства;
    2. Имеются ли дипломатические отношения у РФ с указанной в доверенности страной.

    Если владелец жилья болен и находится на стационарном лечении, или отбывает срок в местах лишения свободы, или служит в войсках, то в каждом из этих случаев подпись человека на доверенности может засвидетельствовать должностное лицо, наделенное таким правом:

    • Главврач лечебного учреждения;
    • Начальник колонии;
    • Командир воинской части.

    Доверенность может быть отозвана владельцем жилья когда угодно, поэтому не следует спешить с расчетом.

    Что касается стоимости квартиры, несмотря на большой соблазн уменьшить налоги, не стоит проставлять в акте купли-продажи заниженную стоимость или пресловутый «1 миллион», ведь в случае, если сделка сорвется, не вернут ни копейки сверх суммы, оговоренной в акте.

    Несмотря на наличие доверенности, даже верно оформленной, чтобы сделка покупки квартиры прошла без обмана, стоит встретиться с собственником квартиры лично.

    В случае продажи квартиры продавцом по доверенности очень часто можно столкнуться с мошенничеством. На что следует обратить внимание, прежде всего? Предлагаем посмотреть видеоролик на эту тему.

    Предыдущая сделка была безвозмездной

    Покупая жилье, предыдущая сделка по которой была по дарственной, можно также попасть впросак.

    Как избежать обмана при покупке подаренной квартиры? Когда человек не смог по какой-то причине продать квартиру и оформил дарственную с условием выплаты ему полной стоимости. В этом случае договор может быть расторгнут, и квартира вернется к предыдущему владельцу.

    Насторожить покупателя может то, что подаренное жилье выставлено на продажу вскорости после составления договора дарения. Это сигнал к тому, чтобы историю квартиры тщательно проверить в ЕГРП.

    Несовершеннолетние и незаконно выписанные

    Покупать квартиру, в которой проживал несовершеннолетний, также рискованно. Права детей охраняются законом в лице представителей ОПП (органов опеки и попечительства), а также органов, ведающими приватизацией, и др.

    Если вы хотите узнать, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, читайте статью тут.

    Оформление документов при сделке с объектом недвижимости, одним из владельцев которой является несовершеннолетний, потребует получения разрешения в ОПП, причем не имеет значения, как повлияет продажа жилья на условия ребенка – разрешение нужно в любом случае.

    Непорядочный продавец может пойти на то, чтобы незаконно выписать граждан таких категорий:

    1. Находящихся в длительной командировке;
    2. Отбывающих срок наказания в исправительном учреждении;
    3. Недееспособных.

    Можно остаться и без квартиры, и без денег, если приобрести такое жилье, ведь рано или поздно незаконно выписанный добьется справедливости, и сделку расторгнут.

    Квартира получена по завещанию

    Покупая унаследованное жилье, никогда нельзя быть уверенным, что не отыщется какой-то родственник, который сможет доказать свое родство и право на долю в квартире.

    Важно убедиться в том, что завещатель действительно умер, так как он может быть безвестно отсутствующим или просто надолго уехавшим. Следует попросить оригинал свидетельства о смерти наследодателя.

    Причина такого явления – отсутствие обязанностей нотариусов проверять наличие наследников. Нотариус не несет ответственности, если наследство было принято не всеми наследниками. Нотариус принимает заявление о принятии наследства от самих наследников тех, кто объявился на протяжении полугода.

    Основным риском при покупке квартиры, приобретённой продавцом по наследству, является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество.

    Наследников квартиры может быть несколько, логично, что они составят документ, доверяющий одному из них вести процесс продажи. Покупателю следует вникнуть в степень полномочий, то есть, на что именно имеет право доверенное лицо.

    Для наследственной квартиры, как и для любой другой, нужно в договоре указывать полную рыночную стоимость приобретаемой квартиры, т.к. в случае расторжения договора купли-продажи квартиры продавец обязан вернуть покупателю полученные по договору деньги.

    Если вы хотите узнать, как оформить завещание на квартиру, советуем вам прочитать статью.

    Недвижимость под арестом, обременение

    При покупке жилья нужно убедиться, что оно не находится под арестом или обременением.

    Арест накладывают в нескольких случаях, чаще всего, если есть значительный долг по квартплате и коммунальным платежам. Покупка находящейся под арестом квартиры проблематична – сделка будет недействительной, или придется выплатить чужие долги.

    К обременениям относят:

    • Ипотеку (банковский кредит);
    • Залог;
    • Ренту;
    • Сдачу жилья внаем;
    • Сервитут.

    Самый простой случай со сдаваемым внаем жильем, здесь вариантов два: вернуть квартиросъемщикам уплаченные ими наперед деньги или дожидаться, когда закончится срок действия договора найма.

    Ипотечное жилье купить нельзя, пока не разрешит банк, при этом лишние траты средств неизбежны. Обремененную квартиру купить в принципе возможно, но все проблемы придется решать новому хозяину.

    Важно знать, что любое из обременений отражается в выписке из ЕГРП.

    Квартира продана по поддельным документам

    Аферы при продаже квартиры часто проводится мошенниками по поддельным документам, иной раз одна и та же квартира оказывается проданной несколько раз. Ясно, что новый владелец потеряет деньги и не сможет воспользоваться жильем.

    Махинации с квартирами встречаются разные, это и откровенная фальсификация, и подделка утерянного или украденного паспорта, на который оформляется доверенность на совершение сделки, и оформление доверенности истинным владельцем жилья, но только под давлением шантажа, физических или моральных угроз.

    Защита от приобретения жилья по поддельным документам одна – привлечение квалифицированных юристов. Как бы не торопил продавец, спеша завершить сделку, не стоит поддаваться, спешка является одним из подтверждений, что дело нечисто.

    Признание сделки купли-продажи недействительной

    Чтобы суд признал сделку недействительной, для этого нужны веские основания:

    1. Одна из сторон недееспособна (по решению суда);
    2. Недостаток или полное отсутствие у одной из сторон права заключать сделку;
    3. Совершение сделки нарушает права несовершеннолетнего или иного лица;
    4. Договор заключался с лицом, состояние которого не позволяло ему осознавать происходящее (опьянение, воздействие наркотика);
    5. Наличие поддельных документов;
    6. Наличие злого умысла в действиях одной из сторон;
    7. Совершение сделки одной из сторон под давлением и пр.

    Признание сделки недействительной – вопрос серьезный и непростой, так что не следует быть уверенным, что процесс пройдет быстро и успешно.

    Суд обязан проверить каждую мелочь, провести расследование, какие обстоятельства сопутствовали моменту заключения сделки, например, когда была установлена недееспособность одной из сторон.

    Опытный юрист, знающий все нюансы, может помочь человеку не потерять свои деньги или квартиру.

    Некоторые рекомендации для безопасности сделки

    Чтобы купля-продажа недвижимости завершилась успешно, следует соблюдать некоторые правила, которые могут помочь обезопасить процесс сделки:

    • Найти надежного и проверенного специалиста риэлтора;
    • Не занижать цену недвижимости, проставляя ее в договоре;
    • Оригиналы документов никогда и никому не оставлять;
    • Проверить, все ли жильцы покупаемой квартиры выписаны;
    • Передавая деньги, не делать этого один на один с продавцом, лучше взять в свидетели нотариуса;
    • При заключении сделки предусмотреть страховку;
    • Внимательно читать доверенность;
    • Если продавец желает в качестве аванса львиную долю стоимости, это сигнал тревоги;
    • Проверить состояние оплаты коммунальных платежей по данному адресу и др.

    Желание сэкономить деньги понятно, но в этом случае стоит потратиться на услуги квалифицированного риэлтора и юриста, чтобы не потерять все. Чтобы купить квартиру без обмана все нужно перепроверять, постоянно консультируясь с юристом, только так можно обезопасить себя от мошенников.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector