Как купить квартиру без риска

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Права несовершеннолетних

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

  1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
  2. Не женат и никогда не был.
  3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
  4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

  • продавец недееспособен;
  • продавец введён в заблуждение;
  • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.
Читать еще:  Как оформить квартиру в собственность

Как купить квартиру максимально безопасно

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Как купить квартиру без риска? Безопасная покупка жилья

Каждый день совершаются многочисленные сделки по приобретению и продаже объектов недвижимости. Люди всегда ответственно подходят к данной процедуре – но, тем не менее, обман и мошенничество при покупке квартир является весьма распространенным явлением. Как же не стать жертвой такого обмана, не потерять солидные суммы денег и как купить квартиру без риска?

В первую очередь, следует внимательно изучить как личность самого продавца недвижимости, так и продаваемую квартиру. Не помешает также подробнее познакомиться с содержанием правоустанавливающей документации.

Какие могут быть риски при покупке квартиры?

Наверняка вам приходилось видеть в газетах объявления с подобным содержанием: «Продам квартиру, без посредников». Если смотреть на такие предложения с точки зрения экономии финансов, то это очень выгодно и привлекательно для покупателя. Ведь не нужно платить дополнительно специалистам в области продаж недвижимости – а значит, и квартира обойдется дешевле. Но есть и множество рисков для покупателя.

Несомненный плюс обращения к риэлторам и юристам в том, что специалист уже на начальных этапах сделки сможет избавить вас от различных проблем и подберет оптимальный вариант недвижимости. Стоит воспользоваться услугами профессионалов, если у вас есть возможность.

Мошенничество в сфере операций с квартирами – это, в первую очередь, подделка документов. Конечно же, невозможно проверить подлинность всего пакета документов, но определенную информацию вы получить все-таки сможете. К примеру, о том, прописаны ли люди на продаваемой жилплощади, можно узнать, получив выписку из домовой книги. Привлекайте риэлтора или не ленитесь и проверяйте всё сами, иначе ни как не купить квартиру без риска потерять деньги.

Есть и другой риск: он связан с денежными расчетами по договору. Чаще всего операции осуществляются с использованием наличности. Конечно, это существенно экономит время продавца и покупателя. Но с другой стороны, есть значительный риск потерять средства, предназначенные для покупки квартиры. Если продавец готов сделать большую скидку и настаивает на том, что продать недвижимость надо «очень срочно», стоит насторожиться.

Как купить квартиру без риска?

На что же следует обращать при покупке квартиры особенно пристальное внимание? В первую очередь, конечно же, на оформление документов. Сделка по купле-продаже квартиры подразумевает, что вы отдаете продавцу солидную сумму денег. А потому быть осторожнее в этом случае – настоятельно рекомендуется.

Что проверить для безопасной покупки жилья

  • какие операции совершались с квартирой, были ли наложены какие-либо обременения, аресты и т.д.;
  • не имеется ли незавершенных судебных споров по поводу данной квартиры;
  • кто зарегистрирован в данной квартире: в этом поможет расширенная выписка из домовой книги.

Нередко бывает так, что продавец квартиры «забывает» сказать покупателю о том, что в квартире хоть и не проживают, но зарегистрированы третьи лица. Например, живущие за границей или находящиеся в местах лишения свободы.

В том случае, если квартиру продает представитель собственника (при наличии доверенности), то важно внимательно изучить и этот документ (правильно ли оформлена доверенность, заверена ли она у нотариуса). В ряде случаев владельцы квартир ограничивают в правах своих представителей, для безопасной продажи жилья. К примеру, представитель может вести переговоры с покупателем и подписывать договор, а вот получать деньги по договору он права не имеет. И если вы не хотите неожиданных последствий, не поленитесь познакомиться с доверенностью поподробнее.

Еще один немаловажный документ – это справка из БТИ. Попросите собственника представить вам такую справку. Ведь в том случае, если в квартире производилась перепланировка, которую «забыли» зарегистрировать, у вас в будущем могут быть проблемы.

Осматриваем квартиру и сразу выясняем все важные моменты. Например, подтеки на потолке и стенах могут (и должны) вас насторожить. После покупки квартиры выяснять эти детали будет поздно. Обращаем свое внимание на стоимость квартиры. Изучите другие аналогичные предложения в вашем районе , и сделайте выводы. И если квартира достаточно хорошая, но стоимость ее невысока – значит, что-то с ней не так. Конечно, бывают и исключения, когда собственнику действительно срочно нужно продать свою недвижимость, или он не знает реальных цен на рынке квартир.

Потенциальные риски при покупке квартиры

Есть ситуации, которые можно назвать «особенными». Это, в частности, продажа недвижимости по переуступке права, реализация наследованной квартиры или продажа квартиры, которая разделена на доли.

  • Покупка наследованной квартиры таит в себе определенные риски. Наследство может быть получено как по завещанию, так и по закону. Первый вариант – приоритетный, согласно законодательству. Именно поэтому так часто имеют место факты подделки этого документа.Чем вы рискуете? В первую очередь, тем, что вы можете стать невольным участником многочисленных судебных разбирательств между внезапно объявившимися и недовольными наследниками. Во-вторых, возможна и такая проблема, как наличие «завещательного отказа». То есть, наследодатель может указать в завещании, что кто-то из его родственников может пользоваться данной квартирой до конца жизни. К сожалению, бывает и так, что продавца по суду могут признать «незаконным наследником», и в таком случае, сделка может быть расторгнута.
  • Продажа квартиры по переуступке права становится возможной по договору долевого строительства, либо по предварительному договору.Специалисты отмечают: договор о долевом участии в строительстве – это, пожалуй, самый безопасный для покупателя вариант. Это связано с тем, что покупатель получает дополнительные гарантии – он под защитой федерального законодательства (речь идет о 214-ФЗ). Однако здесь нужно: согласие застройщика, а также разрешение от банка, если недвижимость была приобретена на ипотечные средства. Если имеет место договор переуступки права, но свои обязательства застройщик не выполнил, то первоначальный владелец недвижимости освобождается от какой-либо ответственности. Важно, чтобы уступка права была зарегистрирована. Единственное исключение из данного правила – договор о предварительной купле продаже.
  • Покупка квартиры, которая поделена на доли и является «совместной собственностью». Обратите внимание: при покупке такой квартиры требуется согласие всех собственников. В противном случае, возможно, что граждане, согласия которых не спросили при реализации недвижимости, могут обратиться в суд. Сделать это они должны в течение года после того, как узнали о совершении сделки. В случае если доля квартиры находится в собственности у ребенка, необходимо не только согласие органов опеки и попечительства. Родители обязаны предоставить ребенку условия для проживания аналогичные, или лучше, чем в продаваемой квартире. И если это условие не выполнено, несовершеннолетние дети сохраняют свои права на пользование данной квартирой – даже тогда, когда она находится в собственности других людей после продажи.
Читать еще:  Что такое залог при аренде квартиры

Само собой разумеется, что невозможно предугадать всех ситуаций. И потому не следует теряться при возникновении каких-либо проблем: решайте вопросы по ходу их возникновения. Изучайте внимательнее документы, не поддавайтесь на уговоры продавцов «поскорее оформить сделку». И не экономьте на услугах риэлторов. Опытные специалисты помогут вам совершить действительно выгодную, а главное, безопасную сделку и осуществить безопасную покупку жилья без лишних рисков и нервотрепок!

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

    На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант — заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры
  • Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

    Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

    И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

    Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

    «Особенные» варианты продажи квартиры

    Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

      Продажа квартиры по переуступке права(Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

    Покупка квартиры, полученной по наследству(Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

    Покупка квартиры, находящейся в общей собственности(Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Читать еще:  Квартира с обременением что это значит

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

    Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

    Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

    Мошенники и опасные новостройки: Как купить квартиру без риска

    Почему сделка может сорваться

    Покупка квартиры – сложный процесс, особенно если речь идет об альтернативных сделках и сделках с использованием ипотеки, часто они комбинированные.

    Альтернативная сделка – это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой (или даже двух взамен с доплатой), часто разницу в цене закрывают с помощью ипотеки. Чистых продаж или покупок жилья за полную стоимость на рынке сегодня крайне мало, говорит юрист Российской Гильдии риелторов Наталья Михайлюкова.

    Чем сложнее задача, тем больше действий нужно выполнить: сойтись в цене со всеми участниками сделки, вовремя получить ипотечный кредит на необходимую сумму, правильно оформить документы на всех этапах и т.д. Если хотя бы одно звено не сложилось, то сделка срывается.

    Поэтому при покупке квартиры стоит нанять риелтора, который будет нести ответственность за результат по договору. Михайлюкова подчеркивает, что риелтор не действует в одиночку. Он работает в связке с юристами (они есть в каждом агентстве недвижимости), ипотечными брокерами и банковскими специалистами. Он же взаимодействует с риелтором продавца.

    Новостройки

    При покупке жилья в новостройке самое страшное – это недострой.

    Казалось бы, после принятия закона о проектном финансировании покупатели стали более защищены: если дом не будет построен, банк вернет им средства. Также введено понятие эскроу-счетов: в банках будут заведены специальные счета, на которые будут поступать деньги покупателей и храниться там до момента постройки дома. Застройщик сможет получить эти деньги только в том случае, если дом сдаст, и пользуется не деньгами дольщиков, а банковским кредитом.

    Однако риски все же остаются, и застройщика надо выбирать очень тщательно, советуют эксперты.

    «Мы пока не знаем процедуру и сроки возврата денег дольщику в случае несостоятельности застройщика. Возможно, это повлечет дополнительные расходы», — говорит председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Екатерина Романенко. По словам эксперта, уже известны схемы, которые помогут застройщикам частично обойти новый закон.

    Вторичное жилье: юридическая чистота

    Тут гораздо больше нюансов. Главное – проверить юридическую чистоту объекта, причем на 10 лет назад – это максимально возможный срок предъявления претензий по суду. Основные риски – притязания третьих лиц. Это могут быть кредиторы, несовершеннолетние дети, посторонние прописанные лица, недееспособные граждане, права которых были когда-то, возможно, нарушены и т.п.

    Много рисков связано и с выполнением обязательств перед Пенсионным фондом в сделках с материнским капиталом, есть сложные сделки с субсидиями и военной ипотекой. В каждом случае – своя технология работы, поясняет Романенко.

    Какой бы ни была ситуация, все документы должны быть досконально проверены.

    Обязательные документы

    Пакет документов может меняться в зависимости от ситуации. Например, для квартиры, полученной в ходе приватизации, и объектом, полученным в наследство, они будут разными, говорит адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры» Лада Горелик.

    Основные документы для приобретаемой квартиры:

    1. Паспорта всех собственников и пользователей квартиры (в том числе для несовершеннолетних лиц с 14 лет – паспорта; для несовершеннолетних, не достигших 18 лет, – свидетельства о рождении).

    2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, по которому квартира приобреталась ранее, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство.

    3. Документы, содержащие характеристику квартиры: кадастровый и технический паспорта. Позволяют проверить, соответствуют ли площадь, планировка, количество комнат и т.д. фактическим данным. Наличие несогласованных перепланировок может стать стоп-фактором для банка при выдаче ипотеки, поясняет Михайлюкова.

    4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

    5. Выписка из домовой книги, единый жилищный документ (ЕЖД), архивная выписка.

    Первый документ показывает, кто на текущий момент прописан в квартире; отражает, что в ней не зарегистрированы посторонние, имеющие право ей пользоваться. В ЕЖД содержится та же информация, плюс информация о коммунальных платежах, субсидиях и пр. Расширенная выписка позволяет выявить скрытых собственников, права которых могли быть нарушены при оформлении наследства, приватизации и т. д

    6. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), удостоверяющая регистрацию права собственности.

    7. Свежая выписка из ЕГРН. Показывает, нет ли обременений на момент покупки.

    8. Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности. Отражает, когда и какие сделки проводились с квартирой.

    Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров также рекомендует попросить у собственников справки из психиатрического или наркодиспансера, чтобы не возникло сомнений в их дееспособности и правомочности сделки. Но гарантий, что собственник предоставит их, нет. Самостоятельно получить их невозможно, так как информация защищена медицинской тайной.

    Сложные случаи

    Здесь могут потребоваться дополнительные документы. Все эти моменты регулирует масса законов, в том числе Гражданский и Семейный кодексы РФ, закон об ипотеке и др.

    • Доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему

    При заключении сделки потребуется согласие от органов опеки и попечительства.

    Риелтор Екатерина Романенко приводит пример. Клиенты хотели купить квартиру у соседей. Она приватизирована, в документах одна собственница. Но выясняется, что незадолго до сделки несовершеннолетние дети были выписаны.

    «В чем риск? Несовершеннолетние были выписаны на площадь гораздо меньше прежней. И уже в новой маленькой квартире получили право собственности. Достигнув совершеннолетия, они могут подать иск в суд о том, что их права были нарушены уменьшением возможной приватизированной доли. Новому собственнику придется в суде доказывать, что он добросовестный покупатель. Скорее всего, квартиру никто не отберет, но по судам побегать придется», — объясняет эксперт.

    • Квартира находится в долевой собственности

    В этом случае собственник доли должен известить о намерении продать ее других долевых собственников. Если они откажутся реализовать свое преимущественное право выкупа доли, то можно смело продавать ее.

    • Квартира находится в совместной собственности супругов

    Без письменного нотариально заверенного согласия другого супруга обойтись нельзя. В таких случаях бояться не стоит, но надо принимать во внимание описанные детали, иначе суд может признать сделку недействительной, поясняет эксперт.

    • В квартире прописан недееспособный гражданин

    Как и с несовершеннолетними, понадобится согласие ООиП.

    • В квартире прописаны посторонние люди

    Это лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право проживания в квартире. Они сохраняют право проживания в квартире даже после ее продажи, предостерегает юрист Наталья Михайлюкова.

    Бывают и не столь очевидные случаи. Например, вдова продаёт полученную в наследство квартиру. В архивной выписке из домовой книги отражено, что у усопшего было ещё двое детей (они были прописаны 10 лет назад, потом выписались), а это два наследника первой очереди. Возможно, они живут далеко и не знают, что отец умер, а узнав, будут оспаривать продажу. Покупать такую квартиру можно, если есть нотариальные отказы от наследства или иные документы, гарантирующие, что никакие другие наследники не будут заявлять о своих правах на данную квартиру, советует адвокат Лада Горелик.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector