Как исчисляется кадастровая стоимость квартиры

Особенности расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости: можно ли рассчитать ее по формуле?

С 2012 года в России стал действовать новый порядок определения государством ценности того или иного объекта недвижимости.

Это потребовалось для того, чтобы максимально приблизить это значение к величине рыночной цены квартиры или здания. Кадастровая стоимость (далее КС) недвижимости — как рассчитать её?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О том, как узнать КС жилого дома по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как уменьшить несправедливо завышенную КС объекта недвижимости, вы можете узнать на нашем сайте. Узнайте также о том, что такое государственная оценка объектов недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость?

Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.

Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).

К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, разница между кадастровой и рыночной расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.

Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, КС, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

О том, как узнать стоимость здания по кадастру на сайте Росреестра, а также о том, как оспорить ее, читайте на нашем сайте. Узнайте также о том, можно ли продавать недвижимость по цене ниже стоимости по кадастру.

Из чего складывается?

Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам.

Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет.

Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться, как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:

  1. Ценность одного квадратного метра жилья или земельного участка, определенная для конкретного города или региона (для более точного определения рассматривается расценка этой величины площади для муниципальных образований).
  2. Для зданий немаловажную роль играет год постройки, по которому определяется уровень возможного физического износа строения.
  3. Расположение здания в пространстве (для квартиры играет роль не только район, но даже и этаж).
  4. Площадь помещения (или земельного участка), который подвергается оценке.
  5. Немаловажную роль для любой недвижимости при проведении ее оценки будет играть также и то состояние экономических дел, которые характерны именно для этого района.

После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.

Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).

О способах определения КС нежилых коммерческих объектов недвижимости, а также о способах оспаривания КС недвижимости, вы можете узнать из наших статей. Читайте также о том, как на деле происходит пересмотр стоимости объектов недвижимости по кадастру.

Каков порядок определения?

К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему.

Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика.

О методах расчета стоимости квартиры для реестра читайте на нашем сайте.

Можно ли рассчитать самостоятельно?

Существует ли формула расчета?

Любой собственник недвижимого имущества (независимо от того, квартира, дом или земельный участок находится в собственности у него) всегда интересуется, а можно ли произвести самостоятельно расчеты тех величин, от которых будут зависеть его затраты по содержанию своей собственности, в том числе и о налогах.

Не является исключением и КС.

Вариантов, чтобы получить информацию о ней достаточно большое количество – и в документах, полученных в органах Росреестра (например, в кадастровом паспорте), и путем запроса на официальный портал ведомства с получением по итогам запроса информации в виде специальной справки о ценности объекта недвижимости по кадастру.

Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.

Необходимо сразу оговориться, что расчет достаточно сложная процедура, результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).

Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200. Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.

Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.

Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения, которые официально занимаются определением стоимости недвижимости.

Узнайте в частности о том, как рассчитать налог на квартиру, исходя их ее стоимости в реестре.

КС объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов при проведении оценки.

Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.

Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Как можно рассчитать самому кадастровую стоимость квартиры в 2019 году

С 2019 года введена система единого подхода к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества. Эта схема распространяется на все виды недвижимости и включает в себя три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц. Понять всю процедуру начисления и расчёта налога на недвижимое имущество поможет определение кадастровой стоимости и то, как её можно рассчитать.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартиры — это по своей сути рыночная стоимость квартиры, которую устанавливает Служба Кадастра и Картографии. Раньше цена рыночной и кадастровой стоимости квартиры значительно отличалась друг от друга — теперь же они уравнены. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость квартиры, тем больше будет налог.

Простому человеку кадастровая стоимость нужна прежде всего для того, чтобы знать по какому принципу будет начисляться налог на квартиру. Такие знания помогут и в дальнейшем: при продаже квартиры или разделе имущества.

Тем, кто раньше никогда не сталкивался с понятием кадастровой стоимости, следует знать, что она постоянно меняется. Происходит это каждые пять лет, за время которых цена квартиры может как упасть, так и увеличиться. На цену квартиры влияют многие факторы, но основными являются ценовые изменения в том районе, где она находится. Реальную можно узнать в Кадастровой палате.

Тот, кто является собственником жилья или собирается им стать, обязан знать, что кадастровая стоимость непостоянна. Государством устанавливается срок изменения кадастровой оценки квартиры — теперь это будет происходить не больше чем один раз за три года.

Способы расчёта кадастровой стоимости в 2019 году

Узнать кадастровую стоимость можно тремя известными способами.

1) Первый способ рассчитать стоимость квартиры поможет сайт Росреестра. Там надо будет ввести адрес о своей квартире, а дальше система сама подсчитает всё остальное. Если соблюсти пошаговые указания инструкции, то сделать это будет нетрудно:

  • На сайте Росреестра находим страницу «Справочная информация по объектам недвижимости». Здесь надо нажать на кнопку слева от надписи «Адрес».
  • Справа от «Адреса» написано: ГКН / ЕГРП. Надо выбрать ГКН, что означает Государственный Кадастр Недвижимости.
  • Следующие действия довольно просты: по порядку заполняются все окошки, начиная от «Субъекта» и заканчивая «Номером квартиры».
  • После всех заполненных окошек, внизу страницы нужно нажать синюю кнопку с надписью «Сформировать запрос».
  • Поисковая система сайта найдёт нужную квартиру, нажав на которую мы получим то, что искали — кадастровую стоимость.

2) Вторым способом определения стоимости квартиры является возможность посмотреть в кадастровом паспорте. Может оказаться, что такого документа в наличии нету. Тогда его надо заказать в Кадастровой палате напрямую или же через интернет на сайте Росреестра. Что интересно, — паспорт может получить любой человек на любую квартиру. А вот поставить квартиру на кадастровый учёт могут только хозяева данной недвижимости.

Процедура получения кадастрового паспорта начинается с посещения Службы Кадастра, где следует выполнить целый ряд определённых действий.

  1. В первую очередь, естественно, пишется заявление. Форму выдадут на месте — останется только заполнить в нужном месте.
  2. В зависимости от ситуации, потребуются те или иные документы. Обычно достаточно одного паспорта. Но если были изменения в квартире или её надо поставить на кадастровый учёт, то тогда к своему паспорту придётся приложить оригиналы и копии соответствующих документов. Такими документами могут быть:
    • Свидетельство о собственности квартиры может присутствовать в списке документов, если она квартира приватизирована;
    • В новостройках может не быть свидетельства, а это значит, что должен быть передаточный акт и договор с компанией-застройщиком. В муниципальном жилье должен присутствовать ордер или договор найма.
    • После проведения зарегистрированной перепланировки потребуются: технический паспорт с новыми данными о квартире, если перепланировка незаконна — решение суда, заключения МЧС и санэпидемстанции.
    • Бывают случаи, когда человек сам не может присутствовать при процедуре получения и оформления паспорта. В этом случае нужна заверенная нотариусом доверенность и паспорт доверенного лица.
  3. Все документы собраны и поданы. Осталось оплатить установленную государством пошлину за изготовление кадастрового паспорта. Стоимость пошлины небольшая — 200 рублей.
  4. Работник организации проверяет наличие всех документов, правильность заполнения заявления и назначает день, когда будет готов кадастровый паспорт. Документы принимаются под расписку и выдаются вместе с кадастровым паспортом через пять рабочих дней.
  5. По истечении назначенного срока, человек подававший документы, приходит со своим паспортом и распиской. На основании расписки и паспорта выдаются: выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, план квартиры и документы, которые подавались раннее.
Читать еще:  Что нужно для покупки квартиры в ипотеку

3) К третьему способу обычно прибегают когда кадастровая стоимость нужна в виде документа с печатью.

Выдаётся такой документ в той же организации, где получался паспорт на квартиру.

В Службе Кадастра и Картографии пишется заявление по уже готовой форме и передаётся регистратору для подписи.

Конечно же, с собой должны быть все документы, которые могут потребоваться:

  • свой собственный паспорт гражданина, удостоверяющий личность;
  • для доверенного лица нужен его паспорт и доверенность;
  • документы на недвижимость, а именно: свидетельство о праве собственности, поэтажный план, технический паспорт, экспликация — пояснение к плану.

Поданные документы забирает регистратор и выдаёт взамен расписку. Расписка является тем документом на основании которого выдадут нужный в указанный в расписке срок. Выписка о стоимости недвижимости, когда она будет готова, выдаётся бесплатно.

Можно ли оспорить оценку

Для отказа от проведённой оценки человек, недовольный с ней, может оказаться. Но для этого у него должны быть существенные причины. Закон разрешает такой вариант и определяет те обстоятельства, по которым возможно оспаривание:

  • Во-первых, в полученном отчёте могли быть допущены ошибки, а это означает, что данные неправильные.
  • Во-вторых, допускается провести собственную оценку с привлечением специалистов. Своя оценка ниже определённой Кадастром — значит, правда на стороне владельца недвижимости.

При Росреестре есть специальная комиссия, куда подаются заявки по оспариванию. Само заявление рассматривается в течение месяца, но при этом не должно пройти больше полугода с того, как были внесены в отчёт оценочные данные.

Подавая заявление в комиссию, стоит приготовить и подшить к делу свой отчёт.

Обжаловать в срок не удалось — отчаиваться не стоит. Суд в этом случае станет той инстанцией, где ещё есть возможность чего-то добиться. Длиться, правда, рассматриваемый вопрос может и три месяца, и даже полгода.

Только тогда, когда установлена реальная цена недвижимости и использованы все возможности, начисляется налог. Начисленное ранее, подлежит пересмотру и пересчитывается.

Самостоятельный расчёт стоимости налога на недвижимость в 2019 году

Вычислить какой будет налог на свою квартиру, можно и самостоятельно.

  • Если кадастровую стоимость разделить на количество квадратных метров, то получится стоимость одного квадратного метра.
  • Государство, своим новым законом о стоимости недвижимости, определило льготные метры, которые не облагаются налогом. В каждой квартире предусмотрено 20 «бесплатных» квадратных метра. Так вот, если квартира общей площадью 42 квадратных метра, то платить надо будет за оставшиеся 22 метра. Эти оставшиеся 22 квадратных метра умножаются на кадастровую стоимость одного метра жилья.
  • Полученная сумма умножается на коэффициент 0.1% (из расчёта, что у большинства населения стоимость квартиры не превышает 10 миллионов рублей) — эту сумму и нужно будет платить государству ежегодно.

Доля в недвижимости рассчитывается по-другому.

  • Комната в коммуналке имеет 10 льготных метров — остальные оплачиваются.
  • Если у недвижимости несколько хозяев, то процедура будет обычной до момента определения метров, за которые надо платить. Общая стоимость оставшихся квадратных метров делится на количество долей. Полученный результат и есть та часть налога, в расчёте на каждого владельца доли.

В качестве подведения итогов, достаточно сказать, что самостоятельно высчитать цену квартиры по Кадастру невозможно.

  1. Помочь могут только специальные государственные службы, предназначенные для этого.
  2. Самому можно только определить какой налог нужно заплатить, зная стоимость жилья, определённого Службой Кадастра.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился в 2017 году в результате объединения в один информационный ресурс Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде Выписка из ЕГРН придет вам в виде файла в формате sig. Это специальный формат документа, содержащий электронную подпись. Если на вашем устройстве файл такого формата не открывается, воспользуйтесь сервисом Росреестра, позволяющим сформировать печатное представление выписки, полученной в электронном виде, и проверить корректность электронной подписи, которой она подписана.

«>файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты.

«>кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в Изначально налог на имущество физических лиц рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости. Но она не учитывала влияющие на рыночную стоимость факторы: этажность, престижность района, удаленность от метро и другие. Налоговое бремя распределялось неравномерно: владельцы более дорогой недвижимости в центре платили меньше, чем жители новостроек на окраинах.

Чтобы этого избежать, в январе 2015 года были приняты поправки в Налоговый кодекс, согласно которым все регионы страны должны до 1 января 2020 года перейти на расчет налога на имущество по кадастровой стоимости. До этого момента объявлен переходный период — каждый регион сам решает, как ему исчислять налоги: по старым правилам, исходя из инвентаризационной стоимости, либо (если проведена государственная кадастровая оценка) по новым правилам, исходя из кадастровой стоимости.

Но там, где налог на недвижимость начисляется по старым правилам, был введен еще и коэффициент-дефлятор, призванный корректировать инвентаризационную стоимость, зафиксированную в государственном реестре, с учетом инфляции. Он ежегодно повышается.

Для тех же регионов, где начинают применять новый порядок налогообложения, в первые 4 года применения действует система понижающих коэффициентов, налоговых вычетов, сохраняются основные налоговые льготы и пониженные налоговые ставки с правом муниципальных образований расширять данные льготы.

Сегодня в большинстве регионов России налог на недвижимость рассчитывается по кадастровой стоимости. В Москве кадастровая стоимость вместо инвентаризационной в качестве налоговой базы применяется с 2015 года.

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Сегодня в России действует два закона, определяющие порядок проведения кадастровой оценки недвижимости: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами Все объекты делят на группы по принципу схожести, определяют для каждой группы ценообразующие факторы (например, материал стен, расстояние до объектов инфраструктуры, местоположение, наличие коммуникаций) и составляют модель оценки — некое уравнение, с использованием которого определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. Как правило, при подстановке соответствующих объекту недвижимости значений в модель оценки получается удельная стоимость объекта недвижимости (стоимость в расчете на один квадратный метр — удельный показатель кадастровой стоимости), умножение которой на площадь объекта недвижимости и дает окончательную кадастровую стоимость.

«>массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты.

«>кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры

До 2020 года абсолютно все субъекты РФ обязаны ввести в действие методику расчета налога на недвижимость на основании кадастровой стоимости объекта. Последствия подобного нововведения прямо отразятся на собственниках недвижимости.

При постановке квартиры на государственный учет, помимо прочих существенных сведений об объекте, в реестр вносится и кадастровая стоимость помещения, необходимая для расчета налога на недвижимость. В отличие от ранее использовавшегося понятия «инвентаризационная оценка», она практически равна рыночной цене жилого помещения.

Что такое кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры показывает, за какую сумму готово государство официально приобрести конкретную жилплощадь. Подобная цена обычно практически равна рыночной, однако, может быть как меньше, так и больше. Разница между двумя показателями формируется за счет исключения из кадастровой стоимости индивидуальных особенностей конкретной квартиры:

  • внутренних отделочных работ;
  • имеющейся внутри обстановки и предметов меблировки.

Кто определяет

Устанавливает цену Федеральная служба Кадастра и Картографии. Но рассчитанная единожды величина не является постоянной. ФЗ № 135-ФЗ в статье 24.12 обозначает необходимость проведения переоценки. Заново высчитывать стоимость в Москве, Севастополе и Санкт-Петербурге органы власти обязаны раз в 2 года, в населенных пунктах иных субъектов РФ – каждые 3 года.

Помимо этого, оценка кадастровой стоимости может производиться в принудительном порядке. Инициировать процедуру могут:

  • собственники жилья, которые предполагают, что при расчетах была допущена ошибка, значительно увеличившая цену квартиры и соответственно размер налога на недвижимость. Вернуть разницу не получится, о чем сообщает Постановление Пленума Верховного Суда РФ, принятое 28.05.2015 в пункте 28, однако, пересмотр позволит снизить расходы на налог в дальнейшем;
  • администрация города или субъекта;
  • налоговая служба;
  • кадастровая палата.

Если переоценка производится по инициативе органов власти, владелец имущества в обязательном порядке уведомляется о том, что стоимость помещения изменилась, о чем указано во 2 пункте 409 статьи НК РФ.

От чего зависит размер

Цена квартиры, определяемая органами кадастрового учета, складывается из нескольких показателей:

  • адрес квартиры, то есть ее фактическое местоположение и удаленность от объектов инфраструктуры и центра города;
  • размер;
  • степень износа;
  • тип помещения – комната в общежитии, или жилплощадь в многоквартирном доме;
  • наличие коммуникаций: электричества, воды, газа.

Основным фактором определения цены выступает местоположение квартиры. Именно от оценки квадратного метра помещения в конкретном городе и регионе зависит полная стоимость.

Исчисляется цена, вносимая в кадастр, при помощи специальной формулы, которая учитывает как общие показатели, такие как год постройки помещения, так и определенные коэффициенты, в том числе региональные.

Для чего нужна кадастровая оценка

На основании кадастровой стоимости можно:

  • посчитать размер налогообложения при оформлении дарственной, наследства или раздела имущества;
  • узнать величину налога на недвижимость;
  • рассчитать оплату услуг нотариуса;
  • вычислить разницу между публичной и договорной стоимостью при продаже квартиры, при различии более чем в 30% налог на сделку определяется исходя из указанной в договоре цены;
  • оформить ипотеку (узнайте, как взять квартиру в ипотеку);
  • рассчитывать размер положенных пособий или субсидий.

Искусственно завысить или уменьшить кадастровую стоимость путем проведения ремонтных работ, в отличие от рыночной, невозможно. Она формируется органами власти, а не образовывается под влиянием экономических факторов, как последняя.

Возможно ли рассчитать самостоятельно

Установить примерную цену помещения, которая будет отображена в кадастре, можно самостоятельно. Для этого следует использовать методику, основанную на использовании ставки налога на недвижимость и стоимости квадратного метра жилья в конкретном населенном пункте. Найти искомую величину можно по следующей формуле:

Кадастровая стоимость = (ставка налога на недвижимость * 200) * количество квадратных метров.

Однако подобная цена не является абсолютно точной, так как при расчете органами власти учитывается множество различных показателей, от которых напрямую зависит кадастровая стоимость. Поэтому для проведения полноценной оценки квартиры лучше обратиться к компетентным оценщикам.

Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры

Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.

Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)

При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.

Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.

Через интернет по адресу или кадастровому номеру

Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.

Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.

При нажатии на высветившийся адрес открывается форма, где указываются имеющиеся в ГКН сведения об объекте, включая его кадастровую стоимость. Также можно заказать электронную выписку из ЕГРН, однако, за подобную услугу приказом Минэкономразвития № 291, принятого 10.05.2016 г., предусмотрена оплата – 300 рублей.

Обращение в МФЦ или кадастровую палату

Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:

  • паспорт заявителя;
  • квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.

Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.

Изменение кадастровой стоимости

Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.

Для чего это нужно

Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.

Основания для уменьшения стоимости

Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:

  • информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
  • установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.

Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.

Куда следует обратиться за изменением

Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:

  • в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
  • в суд с иском о признании оценки недействительной.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.

Оценка независимого эксперта

Если цена жилья, внесенная в кадастр, существенно превышает рыночную стоимость, собственник вправе обратиться за оценкой к независимым экспертам. Однако заключение, выданное подобным оценщиком, не принимается во внимание налоговой службой, рассчитывающей индивидуальный взнос за недвижимость на основании официальных сведений. Поэтому использоваться документ может только при оспаривании проведенной кадастровой оценки.

Документы, необходимые для предоставления в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Запрос в комиссию сопровождается подачей пакета документов, утвержденных в 246 статье КАС и в статье 24.18 ФЗ № 135-ФЗ:

  • справка, содержащая информацию об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, подтверждающего право владения квартирой, заверенная нотариусом;
  • подтверждение недостоверности сведений, имеющихся у Кадастровой палаты;
  • оценка рыночной цены объекта на дату установления кадастровой стоимости;
  • экспертное заключение, содержащее указание на соответствие составленного отчета законодательству;
  • подтверждения наличия недостоверности информации или ошибки.

Сроки и результат рассмотрения

На вынесение решения по запросу комиссии отводится один месяц. При этом в течение недели ее члены доводят информацию о поступлении заявления до представителей местной власти.

Предоставить ответ на запрос заявителю комиссия обязана в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения.

Возможность обращения в суд для изменения кадастровой стоимости

КАС РФ в 25 главе устанавливает возможность оспаривать в судебном порядке неправильную оценку объекта недвижимости, будь то квартира или земельный участок (подробнее о том, какие бывают кадастровые ошибки для земельного участка). Причем обжалованию подлежит как конечный результат оценки имущества, так и решение специальной комиссии. Обычно суд при предъявлении результатов экспертизы, проведенной независимым оценщиком, становится на сторону истца и изменяет кадастровую стоимость объекта, как это произошло в деле № 3а-80/2016, рассмотренном в Ростовском областном суде.

При удовлетворении иска цена рассчитывается непосредственно судом и в неизменном виде вносится в ЕГРН.

Кадастровая стоимость квартиры: три способа расчета

Цены на недвижимость беспокоят практически каждого горожанина.

Особенно эта тема стала актуальной с тех пор, как принято решение об изменении схемы расчёта налога на квартиры.

Нововведение касается кадастровой стоимости жилья, исходя из которой будет в дальнейшем рассчитываться размер налога на недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

По словам специалистов, разница между реальной рыночной стоимостью недвижимости и кадастровой составляет 20-25%.

С декабря 2012 года была пересмотрена кадастровая оценка жилья. Теперь она значительно выше: сотрудники Кадастровой Палаты стремятся её максимально приблизить к рыночной цене.

Ранее налог на недвижимость зависел от её инвентаризационной стоимости. Теперь же принято решение о том, чтобы налог рассчитывался, исходя из кадастровой оценки жилья. Это значит, что налог станет существенно выше.

Узнайте, как составить доверенность на продажу квартиры, прямо сейчас.

Причины изменения стоимости

В отличие от инвентаризационного показателя оценки жилья, кадастровая стоимость – величина более гибкая, которая с течением времени меняется.

Она определяется на основе независимой оценки и учитывает несколько факторов:

  • экономическую ситуацию на экономическом рынке;
  • разновидность сегмента недвижимости (жилая, коммерческая и т.д.);
  • местоположение объекта (удалённость от центра, престижность района и др.);
  • характеристики объекта недвижимости.

Переоценка производится один раз в несколько лет, и в зависимости от этих факторов, а также от колебания цен на рынке недвижимости и состояния экономики, стоимость может изменяться в сторону увеличения или уменьшения.

Подобное заявление владелец может подать в судебные органы, которые после осуществления проверки оценки жилья могут признать кадастровую стоимость несовершенной и сделать переоценку.

Как рассчитывается?

Инвентаризационная стоимость определялась ранее Бюро технической инвентаризации (БТИ) и зависела от двух составляющих: от конкретной стоимости самого объекта недвижимости (стройматериалы, площадь) и срока его постройки. Такая методика была предложена ещё в 1960 году и существовала вплоть до 2012 года.

Несмотря на то, что какие-то нюансы в течение этого периода менялись и дорабатывались, данная методика признана устаревшей. Теперь при оценке недвижимости акцент ставится на её кадастровую стоимость.

Она рассчитывается индивидуально для каждого объекта, учитывая рыночные цены, экономическую ситуацию в регионе страны, а также в населённом пункте региона.

Кроме того, учитывается среднемесячная зарплата жителей внутри региона, расположение объекта, его состояние и т.д.

Существуют основные стандарты оценки недвижимости, определённые на федеральном уровне.

Как и где узнать о ней?

Информация о кадастровой стоимости квартиры понадобится для любых сделок с жилплощадью, а также для того, чтобы рассчитать размер налоговых выплат, которые должен отчислять собственник квартиры.

Сегодня существует 3 способа, которые предоставят необходимые данные.

Узнайте, как оформить продажу квартиры самостоятельно, из нашей статьи.

Первый способ

Стоимость можно узнать на сайте Росреестра. Открыв страницу Государственного Кадастра Недвижимости, вы должны ввести данные адреса квартиры: субъект (область, район и т.д.); тип населённого пункта, его название; тип улицы и название улицы, номер дома, квартиры.

Далее нужно сформировать запрос, а затем нажать на адрес своей квартиры. Перед вами откроется необходимая информация, касающаяся вашей квартиры, включая её кадастровую стоимость.

Результаты кадастровой оценки могут быть указаны на кадастровом паспорте.

Однако не у всех собственников имеется на руках кадастровый паспорт. В этом случае его нужно заказать в Кадастровой палате, в МФЦ (Многофункциональный центр) или на сайте Росреестра.

Способ третий

Если вам нужен официальный документ с указанием кадастровой стоимости, печатью и выпиской, то вам следует обратиться в Федеральную службу Кадастра и Картографии (Кадастровую Палату) своего города (региона) и написать заявление по установленному образцу, предоставив его на подпись регистраторам.

При себе необходимо иметь следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
  • паспорт собственника или доверенного лица с нотариально заверенным документом;
  • технический паспорт квартиры, включающий поэтажный план жилья;
  • экспликация (детальное пояснение к плану квартиры: адрес, дата выдачи и последнего обследования, площадь жилья и её распределение).

В БТИ нужно написать заявление, сотрудник снимет копии с документов и выдаст расписку с датой получения документов.

Обычно срок изготовления составляет 10 дней.

Выписку о кадастровой стоимости квартиры можно получить через 7-10 дней с момента подачи заявления в Кадастровую Палату бесплатно.

Какие документы понадобятся для продажи комнаты в коммунальной квартире? Ответ в статье.

Другие нюансы

Адреса, а также список требующихся документов и форму заявления на обжалование можно найти на сайте Росреестра под баннером «Как оспорить результат определения кадастровой стоимости».

Новый закон о расчёте налога согласно кадастровой стоимости вступит в силу уже с января 2015 года. Однако предусмотрен 5-летний переходный период, в течение которого будет использоваться старая модель, т.е. инвентаризационная стоимость жилья.

Платить налог по новой схеме граждане начнут только со второй половины 2016 года. Полностью перейти на новый порядок расчётов все субъекты должны в 2020 году. Таким образом, нововведение об уплате налога на недвижимость коснётся каждого собственника квартиры.

Это произойдёт уже в ближайшем будущем.

Не стоит игнорировать информацию о кадастровой стоимости своего жилья.

Узнав сумму, можно оспорить результаты оценки квартиры, ведь именно от этого показателя будут зависеть ваши расходы, связанные с уплатой налога на квартиру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector