Как достроить многоквартирный дом

Строительство многоквартирных домов как бизнес

Для того чтобы построить коттедж, необходимо потратить немало средств, времени и сил. Но вы все таки можете попробовать начать свой строительный бизнес именно с постройки многоквартирных домов.

Помимо этого сложности могут возникнуть при составлении документации на постройку помещения. Несмотря на то, что для получения разрешения возникают проблемы, дело довольно-таки стоящее и выгодное.

Зачастую первые этажи построек сдают в аренду под магазины, офисы, салоны и так далее. Начиная со второго этажа, помещения идут под квартиры. Затраты быстро окупаются, поскольку прибыль довольно-таки большая.

Если вы надумали начать строительство подобного многоквартирного дома, помните о том, что на этот проект уйдет немало средств и сил. Время будет потрачено и на продажу квартир. Быстро продать квартиры вы сможете лишь в том случае, если будете отдавать их по низкой стоимости. Этого не стоит делать, ведь ваш доход будет минимальным.

Прежде чем вы приступите к составлению плана постройки многоквартирного дома, вам нужно будет определиться с тем, в какой местности вы будете строить его. Вы должны продумать все до мелочей, поскольку ваш дом должен отвечать всем требованиям.

Предоставьте составление проекта дома специальной организации, которая имеет достаточный опыт в этой сфере. Такая фирма сможет произвести все нужные расчеты. Что касается места строительства, то выбрать его должны вы сами.

Многоквартирный дом должен обязательно быть подключенным ко всем имеющимся на сегодняшний день коммуникациям, а именно: газоснабжению, электроснабжению, канализации и водопроводу. Если следовать практике, то лучше всего выбрать место для постройки в черте города. Будет лучше, если дом вы построите на окраине города. Можно также предусмотреть план в той местности, где коммуникации будут способны выдержать нагрузку.

Важно также, чтобы рядом имелись все необходимые коммуникации. Это и школа, и детский сад, и магазины. Немаловажным будет и состояние дорог в этой местности. Если дорога желает оставлять лучшего, вам нужно будет заняться подведением дорог. Это значительно увеличит стоимость квартиры в доме в такой местности.

Также обустройте близлежащую территорию (двор), организуйте подземный этаж с парковкой. Парковка предоставит вам дополнительный доход. Это решение одобрило уже много застройщиков. Они подтверждают, что эта идея довольно-таки прибыльная. Главное – обозначить состояние грунта и выяснить, можно ли на этом месте строить что-либо.

Этапы строительства многоквартирного дома

Подытожим все вышесказанное и в основных чертах расскажем обо всех этапах подготовки к строительству многоэтажного дома.

1. Выберите место под застройку. Самый лучший вариант – влиться в план общего градостроения. Возведите постройку в том месте, где на протяжении следующих нескольких лет будет осуществляться жилая застройка. Соберите всю необходимую информацию о вариантах строительства. Выясните, смогут ли инженерные сети выдержать нагрузку нового многоэтажного дома.

2. Получите разрешения на строительство дома

3. Составьте смету и проект застройки. Сделайте это с помощью специальных организаций. Подбирайте ее исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.

4. Приступая к этапу строительства, помните о том, что это очень ответственный этап. Серьезно отнеситесь ко всем стадиям строительства: подготовка территории, рытье котлована, подвод необходимых коммуникаций, устройство фундамента, строительство самого дома. К слову, цена за фундамент равна половине всех затрат на само строительство.

Строительство многоэтажного дома – это работа многих специалистов, таких, как архитекторов, монтажников, и прочих. Многие проектные организации также задействованы в проведении строительства. Когда идет речь о строительстве, становится сразу понятно, что должны быть подрядчики и субподрядчики – люди, которые создают для вас проект будущего дома, занимаются дизайном его внешнего вида и рассчитывают конструкцию дома, после чего монтируют его.

Если рассматривать все работы в комплексе, то их насчитается немало. Все они требуют ответственности и больших затрат и сил. Но в целом постройка нового жилого дома является очень прибыльным и выгодным делом.

Конечно, строительство многоэтажного дома — долгий процесс, особенно у нас в стране. Но есть технологии, которые позволяют возводить многоэтажные конструкции в считанные дни. Вот, например, технология из Китая (на основе легких металлических конструкций), которая позволяет построить полноценный отель (без внутренней отделки, конечно) за 90 часов:

Как узаконить многоквартирный дом: риски, чем грозит незаконное строительство, инструкция по узакониванию

Содержание

На землях ИЖС по закону можно строить дома, не предназначенные для разделения на несколько самостоятельных объектов. То есть, несмотря на то, что из законодательства убрали требование, что такой дом рассчитан на проживание только одной семьи, разделить его на квартиры нельзя технически. Многоквартирный дом – это жилые помещения, полностью отделенные друг от друга. То есть каждая из таких частей – самостоятельный объект.

По закону, под многоквартирным домом понимают здание, соответствующее следующим критериям:

  • Две или более квартир.
  • Места общего пользования и совместные помещения вне квартир.
  • Инженерные коммуникации.
  • Выход на придомовую территорию.

Места общего пользования и придомовая территория находятся в коллективной долевой собственности жильцов.

Строить МКД можно на землях со следующим ВРИ:

  • Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
  • Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
  • Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.

Если строительство ИЖС ведут в уведомительном порядке, то для многоквартирного дома нужно разрешение на строительство. Без него постройка дома будет незаконной.

Построить многоквартирный дом на землях ИЖС в уведомительном порядке не получится. Во время проверки комиссия отметит несоответствие, и вы получите отказ. Чтобы строить многоквартирный дом, нужно изменить категорию земли и получить разрешение.

Возможные риски

Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:

  1. Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
  2. Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.

Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:

  • Иметь все необходимые коммуникации, рассчитанные на МКД.
  • Иметь всю инфраструктуру.

Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.

Чем грозит незаконное строительство МКД

Когда застройщик оформляет дом на себя, а потом уже продает в нем доли, процедура регистрации может пройти спокойно. Но у регистратора могут возникнуть сомнения. Например, в технических документах на дом явно видно, что он многоквартирный. Росреестр приостановит регистрацию. Если после проверки будет доказано, что дом многоквартирный, его эксплуатация будет запрещена. Дом потребуют освободить.

Администрация имеет право подать иск о признании дома незаконным. На застройщика будет наложен штраф до 1 млн рублей для юрлиц. Кроме того, всегда есть риск того, что суд примет решение о сносе дома. Ответчик получает постановление со сроками сноса, все демонтажные работы он проводит за свой счет. Игнорировать постановление не получится. Его исполнение проконтролируют местные власти.

Если МКД был оформлен застройщиком в собственность, и он начал продажи квартир, последствия могут наступить уже у покупателей:

  • В таких домах продают не квартиры, а доли. Собственник доли имеет ограниченные права.
  • Попытка восстановить свои права через суд – это риск того, что дом признают незаконным и потребуют снести. Жильцы рискуют потерять свои деньги. Если в добровольном порядке застройщик деньги не возвращает, опять потребуется судебное разбирательство. Но и в этом случае срок возврата может быть очень длительным. В результате вы можете остаться и без жилья, так как дом незаконный, и без денег.
  • Инженерные коммуникации не соответствуют потребностям МКД. В этом случае часто возникают проблемы с обслуживанием.

Застройщик не имеет права отказать в предоставлении документов. Перед заключением договора вы можете запросить у него разрешение на строительство и выписку из ЕГРН на земельный участок. В выписке будет указан вид разрешенного использования земли. Проверить ВРИ можно и самостоятельно. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин, а не только собственник ЗУ.

Получить консультацию специалиста можно в компании «Геомер групп». Для записи позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Как узаконить самовольно построенный МКД

Сначала нужно изменить вид разрешенного использования земли. ВРИ выбирают в зависимости от особенностей дома. Это позволяет решить проблему с нецелевым использованием земельного участка, но не делает дом законным. После решения вопроса с ЗУ, можно приступать к узакониванию самого МКД.

Читать еще:  Как оформить перепланировку квартиры

Признание возникновения права собственности

Сделать это может владелец участка. Нужно подать иск в суд о признании права собственности. В суде нужно доказать:

  • Дом соответствует строительным нормам.
  • Строительные материалы отвечают требованиям по качеству и безопасности.
  • Инженерные коммуникации соответствуют нормам для МКД или есть возможность для их подключения.
  • Здание не опасно для жизни или здоровья людей.
  • Его постройка не нарушила интересов третьих лиц.

Доказательствами правоты истца будут согласования с коммунальными службами, договоры с подрядчиками, проектная документация, сертификаты на стройматериалы. Суд назначит строительную экспертизу, чтобы подтвердить безопасность здания.

Несмотря на то, что признание МКД законным через суд возможно, чаще всего такой дом признают самостроем. Такие объекты подлежат сносу за счет застройщика.

Узаконивание дома в долевой собственности

Даже если дом зарегистрирован, и жильцы владеют долями, признать его незаконным могут контролирующие органы. В этом случае администрация обращается в суд с иском признать дом самостроем.

Можно попытаться узаконить дом, зарегистрированный как ИЖС, не дожидаясь иска от контролирующих органов. Для этого он должен соответствовать характеристикам блокированной постройки:

  • Не выше трех этажей.
  • Не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
  • Блоки разделены стенами, не имеющими проходов.
  • Каждый блок имеет свой выход на придомовую территорию.

Если дом не соответствует этим требованиям, можно провести его реконструкцию. После того, как требования к БЖД соблюдены, можно каждый блок ставить на учет как ИЖС на основании техплана.

Заказать технический план на дом вы можете в компании «Геомер групп». Стоимость подготовки – от 12 тыс. рублей, в зависимости от площади.

Через 10-15 дней вы получите на руки готовый техплан. После этого можно подать в местную администрацию заявление об изменении наименования дома с ИЖС на БЖД. Если местные власти отказали, можно подать иск в суд об установлении нового статуса дома.

ВРИ земельного участка в этом случае нужно менять на «блокированная жилая застройка». Иначе изменить статус дома и узаконить его не получится.

Обманутым дольщикам: как достроить дом?

В Свердловской области обманутые дольщики активно пытаются решить квартирный вопрос. Привлекая внимание властей к своей проблеме, люди вновь и вновь выходят на митинги.

Условно дольщиков можно поделить на две категории: первая это те, кто заключил договор с застройщиком до вступления в силу закона об участии в долевом строительстве, вторая – те, кто после. Несмотря на то, что дольщики «в законе» защищены лучше тех, кто «вне закона», шансы остаться без жилья у них одинаковые, отмечают эксперты.

В период экономического кризиса многие компании-застройщики в силу различных обстоятельств не могут завершить строительство жилых домов. Таким образом, граждане, имея на руках договоры долевого участия строительства, оплатив их, как правило, в полном объеме, не могут получить квартиры. В Свердловской области на сегодняшний день не исполняется около четырех тысяч договоров между строителями и покупателями квартир, львиная доля из которых были заключены еще до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Общий объем замороженных обязательств равен 10 млрд рублей.

Незащищенным дольщикам необходимо закрепить за собой право собственности

До 1 апреля 2005 года закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не существовало.

Люди заключали договоры о долевом участии с застройщиками, но в ФРС он зарегистрирован не был и самого закона, защищающего права дольщика, тоже не было. На Среднем Урале есть масса дольщиков, заключивших договор до 2005 года, и чей договор до сих пор не исполнен строителями. Это самая незащищенная категория дольщиков. В наиболее худшей ситуации находятся те, чей дом готов лишь на 20-40%.

«Максимум, что можно сделать в такой ситуации это через суд закрепить за собой право собственности на объект незавершенного строительства либо право на долю в общей долевой собственности. Особенно быстро это надо делать, если к застройщику предъявлены претензии со стороны каких-то кредиторов, если в Арбитражном суде лежит заявление о признании застройщика банкротом. Поскольку если застройщика обанкротят, дом может попасть в общую конкурсную массу, – сообщил адвокат Олег Ярушин, специализирующийся на вопросах недвижимости. – Но главная проблема заключается в том, что достроить дом самостоятельно практически не реально».

Если дом готов на 80-90%, есть шанс решить проблему своими силами. В первую очередь дольщикам также необходимо зарегистрировать за собой право собственности на объект. Для этого необходимо подать исковое заявление в суд, после чего на основании судебного решения получить свидетельство о праве собственности, выданное ФРС. Стоит отметить, что подобная судебная практика в Свердловской области начала формироваться недавно. В ноябре-декабре 2009 года были приняты первые судебные решения по таким делам (сейчас решения исчисляются сотнями). Суды первой инстанции, как правило, идут на встречу гражданам и удовлетворяют иски о признании прав собственности на объект незавершенного строительства, а кассационная инстанция оставляет эти решения в силе.

Решение суда дает дольщику гарантию того, что квартира не попадет в конкурсную массу, не перейдет кредитору, не будет выставлена судебными приставами на торги.

По словам экспертов, после регистрации прав на объект, дольщикам необходимо организовать товарищество собственников жилья, заключить договор на выполнение строительного подряда с другой строительной организацией и начать достраивать дом. В качестве успешного примера можно привести историю дольщиков, заключивших договоры с компанией «Уралстрой-1» на строительство дома нам перекрестке улиц Луначарского-Большакова. В начале 2010 года люди в срочном порядке подтвердили в суде свои права на объект, поскольку в арбитраже находится дело о банкротстве данного застройщика. Сейчас люди организовали ТСЖ, посчитали смету и достраивают дом, готовность которого составляет 90%, самостоятельно.

Заставить застройщика достроить дом — нереально

У дольщиков, заключивших договоры после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве, вроде все на первый взгляд в порядке – договор зарегистрирован в ФРС, прописаны права и обязанности. Но если застройщик по той или иной причине решил прекратить строительство, инструментов, которые помогут заставить его достроить дом, не существует.

Закон не предусматривает таких вещей, видимо, когда его принимали, думали только о том, как защитить дольщиков от двойных продаж.

Можно предъявить к застройщику иск о взыскании пени, неустойки, но исполнить это решение проблематично – как это часто бывает, застройщик закредитован или у него просто нет имущества. «Обязать застройщика в судебном порядке закончить строительство дольщик тоже не может. Люди начинают писать заявления в милицию, в прокуратуру, говорить, что их обманули, но ведь если деньги не украдены, вложены в дом, то и состава преступления нет. Вывод – максимум, что можно сделать – попытаться зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. А потом, в зависимости от готовности дома, уже думать, что с этим делать», – говорит адвокат.

Дольщики могут отобрать у застройщика право на землю

После вступления в силу закона об участии в долевом строительстве у застройщиков появилась масса неудобств. Закон установил к ним довольно существенные требования, но сделал процесс получения денежных средств для строительных компаний менее выгодным, экономически затратным и сложным. К примеру, согласно закону, строители имели право начать привлекать средства дольщиков только после выполнения трех условий: наличие договора аренды земельного участка, разрешения на строительство и опубликованной проектной декларации.

До вступления закона в силу застройщик привлекал деньги дольщиков на более раннем сроке – на стадии котлована, что было гораздо удобней. Имея на руках договор аренды и какой-никакой проект можно было рыть котлован и вешать объявление о наборе дольщиков. На их деньги застройщик начинал проводить проектные работы, платил за экспертизу и т.д.
По закону, вступившему в силу 1 апреля 2005 года, за привлечение денег дольщика без выполнения вышеуказанных условий, полагались серьезные санкции. Для решения этой проблемы застройщики придумали схему с Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

«Застройщик, решив начать стройку, создавал ЖСК, руководство которого, как правило, состояло из сотрудников фирмы застройщика. Имея договор аренды строители заключали договор с проектной организацией и одновременно от имени своего ЖСК начинали привлекать потенциальных потребителей, – рассказывает Олег Ярушин. – Люди вступали в ЖСК, заключали с ним договоры на выплату паевого взноса. Да, в этих договорах прописывалось, что ЖСК обязан передать квартиру, но если у застройщика закончились деньги, пайщик может предъявлять иск только к ЖСК, а он состоит из таких же братьев по несчастью. Ну, получит он решение о взыскании неустойки, но у ЖСК все равно нет денег, он существует только на те взносы, которые платят пайщики. Ситуация тупиковая».

По словам экспертов, максимум, что можно сделать в этой ситуации – это проявить инициативу, переизбрать председателя ЖСК и правление кооператива, заключить договор на выполнение строительного подряда с другой строительной организацией и начать достраивать дом. В этом случае застройщик может полностью юридически потерять свой земельный участок.

Членам кооператива достаточно построить 1-2 этажа и зарегистрировать на себя право собственности на объект незавершенного строительства, чтобы получить преимущественное право на договор аренды или собственности и перезаключить договор на себя.

Читать еще:  Что нужно для прописки в квартиру

Примеры спасения «утопающих» руками самих утопающих в Екатеринбурге есть. Например, среди пайщиков строящегося возле центрального стадиона дома нашелся инициативный мужчина-аудитор, он убедил друзей по несчастью выкинуть застройщика из проекта и достроить объект самостоятельно. В итоге дом почти готов и люди даже смогли существенно сэкономить, строя его по себестоимости.

Ходить на митинги бесполезно

По мнению экспертов, если объект долевого строительства находится в высокой степени готовности, не стоит ходить на митинги. Нужно скидываться и достраивать дом самостоятельно. Если же готовность низкая – без помощи из вне не обойтись. Больше всех рассчитывать на нее могут так называемые обманутые дольщики, чей застройщик не просто ошибся в расчетах или без злого умысла распылял средства на другие строительные объекты, а изначально не имел цели что-то строить и исчез, собрав деньги. К решению этого социального вопроса должно подключаться государство, которое, в свое время и создало условия для возникновения мошенничества.

«В связи с кризисом многие застройщики, которые привлекали средства у дольщиков, сдвинули сроки сдачи объектов, но, как правило, они договариваются с людьми о переносе сроков и продолжают строительство. Случаи же серьезных нарушений прав дольщиков в Свердловской области единичны, этим людям оказывается серьезная поддержка, в том числе со стороны властей. В частности по застройщику «Новый Град», от действий которого пострадало около тысячи человек, уже создано ТСЖ и сейчас решается вопрос о том, где взять средства на завершение строительства домов, – рассказал руководитель екатеринбургского отделения Общероссийской общественной организации «Союз заемщиков и вкладчиков России» Юрий Зильбер. – В Екатеринбурге создан методологическо-консультационный центр по оказанию помощи гражданам, пострадавшим от деятельности застройщиков и инвесторов. С пострадавшими работают наши юристы, стараются объединить их в группы, например, как я уже сказал, в ТСЖ, для того чтобы получить возможность защищать их интересы в суде».

Власти не знают, что делать с недобросовестными застройщиками

Пострадавшие от ЗАО «Новый Град» дольщики, вместе с клиентами других строительных компаний продолжают проводить акции протеста. Они требуют найти деньги, которые они отдали застройщику, и достроить квартиры.

«Строительство нашего дома – спланированное преступление по отъему денежных средств граждан. Однако правоохранительные органы почему-то не желают видеть состава преступления в действиях застройщика и органов власти, осуществляющих выдачу разрешительной документации, контроль за строительством и привлечением денежных средств дольщиков, – говорят организаторы митинга. – С 2005 года с дольщиков «Нового Града» взяли более 700 млн рублей, а строительство объекта выполнено только на треть».

Александр Мишарин сообщил, что в настоящее время в области 89 компаний строят дома с привлечением средств дольщиков и у 66 из них возникли проблемы: 50 объектов строится с нарушением законодательства, строительство еще 16-ти и вовсе приостановлено. Губернатор предложил разработать механизмы воздействия на недобросовестных застройщиков. Весьма любопытное предложение высказал мэр Екатеринбурга Аркадий Чернецкий. По его словам, директора «Нового Града» Юрия Репету нужно выпустить из колонии, где он сейчас отбывает наказание по другому делу, и заставить расплачиваться с дольщиками. «А то он там хорошо устроился», – заметил глава города.

По словам губернатора, в подобных сложных случаях можно предусмотреть выделение субсидий на достройку объектов, но тот, кто сидит, по словам Мишарина, «должен понимать, что исполнить обязательства придется, деньги придется отдавать».

Также глава региона поручил министру экономики Михаилу Максимову составить реестр всех проблемных домов.

Долевое строительство потеряло перспективы

Говоря о будущем долевого строительства, эксперты отмечают, что в условиях экономического кризиса и недоступности кредитных ресурсов для строительных компаний единственным источником финансирования строительства многоквартирных домов являются средства граждан. При этом до сих пор не созданы правовые, законодательные меры защиты вложений граждан в долевое строительство многоквартирных домов.

«Застройщикам сейчас нужно как можно скорее привлечь деньги, им надо достраивать объекты и они готовы обещать дольщику что угодно, любые скидки. Но, во-первых, нет никакой гарантии, что деньги будут пущены именно на ваш объект, а во-вторых, нет гарантии, что помимо вас застройщику удастся привлечь еще сто таких дольщиков, что они скинутся и построят дом», – предупреждает Олег Ярушин.

Этапы строительства многоквартирного жилого дома

Мало кто из людей знает, какие этапы строительства многоквартирного жилого дома предшествуют появлению новых «гигантов», обеспечивающих жильем сотни, а то и тысячи человек. На первый взгляд создание таких объектов — простой процесс, включающий в себя подготовку документов, возведение здания и последующую отделку квартир. На практике строительство дома представляет собой сложный процесс, имеющий множество нюансов и сложностей, которые приходится преодолевать застройщику. Ниже рассмотрим стадии возведения многоквартирного жилого дома и особенности этой работы.

Выбор земельного участка

Первым этапом является поиск подходящего участка для строительства нового объекта. При выборе застройщик ориентируется на два основных критерия:

  • Близость к городской инфраструктуре. Оптимальным вариантом является возведение жилого дома ближе к центру, где имеется все необходимо для комфортного проживания (магазины, больницы, школы, садики и прочие объекты). Но чем ближе участок к центральной части, тем выше стоимость земли, да и получить разрешение сложнее.

Покупка земельного участка за городом позволяет сэкономить деньги и быстрее оформить документы, но возникают сложности с продажей квартир. Люди не спешат приобретать недвижимость в местах, где отсутствует нормальное транспортное сообщение, и нет необходимых объектов инфраструктуры. Соответственно, стоимость одного «квадрата» жилья снижается.

  • Возможность подведения коммуникаций. Следующий важный момент — близость телефонных линий, теплоснабжающих, электрических и газовых сетей. Если в новостройке предусмотрено автономное отопление, вопрос с подключением к центральной теплотрассе решается сам собой. При этом к дому все равно необходимо тянуть воду, ставить опоры для подвода электричества, подключать газ и так далее. Все это повышает стоимость строительства и усложняет проект.

Следующим «камнем преткновения» является градостроительный план, с учетом которого производится застройка города. Строительным компаниям приходится пройти настоящие «круги ада», чтобы получить одобрение на возведение многоэтажного дома, а общее количество разрешений при строительстве объекта возле центра города может исчисляться несколькими десятками.

Простейший путь — получить разрешение на строительство в том районе, где еще мало новостроек, а по генеральному плану предусмотрено возведение нескольких домов. Процесс оформления разрешения упрощается и в том случае, когда в роли заказчика постройки выступают муниципальные власти. Но здесь речь идет о многоэтажных домах с квартирами эконом-класса, предназначенных для малообеспеченных семей.

Проведение топографической съемки и геологической экспертизы

На следующей стадии строительства проводится топографическая съемка, благодаря которой удается решить два вопроса — точно определить координаты нахождения будущего многоквартирного жилого дома, а также характеристики местности. Кроме того, проведение топографической съемки — возможность узнать глубину расположения грунтовых вод, а также оценить качество земельного участка, вероятность усадки грунта после укладки фундамента и реальность возведения объекта в целом.

Выполнение геологической экспертизы и топографической съемки — работы, к которым привлекаются компании, имеющие специальный допуск. По завершении мероприятий сотрудники такой организации передают застройщику отчет. В документе отражается следующая информация:

  • Состав грунта, его геологическое построение и физические характеристики.
  • Особенности рельефа местности.
  • Метеорологические и климатические параметры.
  • Прочие данные по земельному участку.

Проведение рассмотренных мероприятий позволяет с м точностью определиться с технологией возведения объекта, а также правильно выбрать строительные материалы. Если на земельном наделе грунтовые воды находятся на большой глубине или имеет место сложный рельеф, требуется применение особых методик строительства.

Проектирование

После проведения топографической съемки и геологической экспертизы можно приступать к следующей стадии — составить проект будущего многоквартирного дома. От правильности его выполнения зависит будущая планировка квартир, размер жилплощади, а также внешний вид объекта.

Проект будущего дома разрабатывается с учетом действующих строительных норм, климатических условий, санитарных требований и сейсмологической ситуации. К примеру, в санитарном законодательстве ключевое внимание уделяется качеству вентиляции и освещенности. Что касается теплоизоляции, необходимость дополнительной отделки фасада определятся с учетом среднегодовой температуры.

При разработке проекта учитывается множество факторов, вплоть до расположения коммуникаций. Здесь разработчикам проектной документации приходится учесть множество требований (в том числе в секторе экологии), а также особенности окружающей среды.

Главной сложностью при разработке проекта является необходимость его согласования с архитектурно-строительными организациями. Именно этот этап занимает «львиную» долю времени.

Если многоквартирный жилой дом имеет высоту от 22 этажей и больше, требуется дополнительный расчет нагрузки на фундамент и определение стойкости несущих элементов. При создании проекта специалисты должны учитывать особенности не только той территории, где ведется строительство, но и план застройки близлежащих участков.

От правильности составления проекта, а также проверки документов на факт соответствия требованиям зависит результат работы по возведению многоквартирного жилого дома, его надежность, безопасность и внешняя привлекательность. Обязательно составляется проектная декларация, где приводится информация о застройщике и объекте.

Строительство

Непосредственно строительство жилого многоэтажного дома проходит в несколько этапов. Рассмотрим эти стадии подробно:

Подготовка участка под строительство

Застройщик выполняет предварительные работы, которые позволяют приступить к возведению объекта. Сюда входит ограждение территории во избежание проникновения посторонних лиц, очистка земельного участка от деревьев, сооружений или зданий (если они имеют место), а также переоборудование инженерных сетей, мешающих выполнению строительных мероприятий.

Читать еще:  Как разменять неприватизированную квартиру

На этом же этапе застройщик организует пути для подъезда транспорта, продумывает нюансы прокладки коммуникаций, предусматривает системы для защиты от дождевой воды, устанавливает бытовые и административные помещения.

Разметка осей дома

Эта стадия строительства крайне важна и нуждается в проведении точных вычислений, а также внимательной проверке полученных результатов. Даже небольшие отклонения могут привести к ряду последствий, которые невозможно будет исправить. В процессе проведения разметки применяются измерительные приборы нового типа, отличающиеся высокой точностью.

Земляные работы

Особенностью этого этапа является подготовка котлована для последующей укладки фундамента. Также проводится работа по созданию траншей для подвода коммуникаций. При строительстве многоквартирного дома с большим числом этажей объем земельных работ большой, поэтому используется специальная техника — экскаваторы и бульдозеры.

Укладка фундамента

В основе любого многоэтажного сооружения лежит фундамент, от качества которого зависит надежность, прочности и, соответственно, срок жизни готового здания. Основа берет на себя наибольшую нагрузку, поэтому при составлении проекта ей уделяется максимальное внимание.

Вид применяемого фундамента зависит от грунта. К примеру, при возведении многоэтажного здания может потребоваться подсыпка песком или гравием. Основные работы на этой стадии — заливка бетона, способного выдержать высотное сооружение.

Строительство внешних стен

Продолжительность и сложность этого этапа зависит от выбранной технологии. Вариантов предостаточно — возведение здания из кирпича, применение ж/б панелей или строительство по монолитной технологии. Последний вариант пользуется наибольшим спросом из-за простоты, надежности и высокой скорости возведения.

Подвод коммуникаций

Как отмечалось выше, траншеи под коммуникации готовятся еще на стадии земляных работ. На этом этапе производится укладка элементов газо-, водо- и электроснабжения. Здесь же выполняются работы по подводу канализации и других инженерных сетей.

Обустройство крыши

Объем и сложность работ зависит от выбранного типа кровли. Современные многоэтажные дома часто имеют эксплуатируемый тип крыши с возможностью обустройства наверху зимнего сада. Это, в свою очередь, повышает стоимость строительства.

Завершающие этапы

На завершающей стадии выполняются следующие работы:

  • Создание внутренних перегородок — разделение дома на квартиры с учетом составленного ранее проекта, а также оснащение здания лифтами.
  • Монтаж окон и установка металлических дверей в квартирах будущих жильцов.
  • Обустройство внутренних коммуникаций — монтаж электрической проводки, канализации, систем водо- и газоснабжения, установка счетчиков на воду и газ.
  • Стяжка пола. В процессе работ применяется песчано-бетонный состав, а после заливки производится выравнивание поверхности.
  • Внутренняя отделка — бывает черновой и финишной. Многие строительные компании продают жилье с черновой отделкой, что позволяет снизить стоимость на квартиры. Если застройщик выполняет полноценный объем работ, в полученную недвижимость можно сразу заселяться, но и цена будет выше.
  • Внешняя отделка — обработка фасада, а также ремонт помещений общего пользования. При продаже квартир с черновой отделкой помещения общего пользования (холл, подъезд, лестничные площадки) должны быть полностью готовы к эксплуатации.

Обустройство придомовой территории

Последняя стадия строительства предполагает обустройство территории возле многоквартирного жилого дома. Это позволяет решить две задачи — соблюсти требования градостроительных норм и привлечь потенциальных покупателей.

В комплекс работ по обустройству придомовой зоны входит насаждение клумб и зелени, установка детской площадки возле дома, прокладка тротуарной плитки и создание подъездных путей для транспорта. Также обустраивается уличное освещение и парковка возле здания. В домах элит-класса может предусматриваться подземный паркинг, бассейн прочие удобства.

Из сказанного выше видно, что строительство многоквартирного дома включает в себя множество стадий, а сама процесс требует больших временных затрат. Застройщики отмечают, что наибольшие сложности возникают на этапе создания и утверждения проекта, сбора документов и оформления разрешения. Чтобы ускорить строительство и уменьшить итоговую стоимость объекта, часто применяются типовые проекты.

Что нам стоит дом построить: смогут ли обманутые дольщики завершить стройку сами?

После вступления в силу пакета поправок к 214-ФЗ с 1 июля 2018 года не могут быть созданы новые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). На рынке остаются только кооперативы, сформированные до этой даты, а остальные будут не вправе привлекать деньги на строительство жилья. При этом ранее дольщики проблемных проектов могли потребовать признания незавершенного объекта своей собственностью. Особенно это выгодно, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют ЖСК, который заканчивает строительство или продает объект.

Возникает резонный вопрос — смогут ли дольщики и сейчас создавать ЖСК для того, чтобы достроить дом своими силами, или же нет, ведь поправки к 214-ФЗ запрещают формирование новых кооперативов? Новострой-СПб обратился за помощью к экспертам: ситуацию разъясняет старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.

Со вступлением в силу норм Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ (о внесении изменений в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ – примечание Новострой-СПб), предусматривающего механизм уплаты участниками долевого строительства цены договора путем внесения денежных средств на счета эскроу, возможностей удовлетворения своих требований в рамках дела о банкротстве у дольщиков станет больше.

Во-первых, необходимо разобраться, что такое счет эскроу, открываемый банком участнику долевого строительства. Это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от дольщика в целях их передачи застройщику после предоставления последним разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. То есть закон предусматривает, что денежные средства дольщиков застройщик получает только после того, как многоквартирный дом будет фактически построен. При этом строительство будет осуществляться за счет средств целевых кредитов банков, пока деньги дольщиков будут лежать на счетах эскроу.

Во-вторых, важно, что Законом о банкротстве (127-ФЗ от 26.10.2002) установлена возможность для дольщика при возбуждении дела о банкротстве в любой момент как до, так и после включения его требований в реестр требований участников строительства отказаться от договора участия в долевом строительстве и получить денежные средства со счета эскроу. Законодатель предусмотрел при этом и риски банкротства банка, поскольку денежные средства, находящиеся на счетах эскроу, будут в обязательном порядке застрахованы Агентством по страхованию вкладов (на сумму не более 10 млн рублей).

Учитывая, что согласно Федеральному закону № 175-ФЗ проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, дольщик получит обратно только ту сумму, которую он заплатил застройщику как цену договора. Если есть основания для начисления неустоек, штрафов, пени, взыскания морального вреда и иных выплат дольщику от застройщика, их придется устанавливать в реестре требований кредиторов застройщика путем подачи соответствующего заявления арбитражному управляющему. Данные требования не предоставляют в деле о банкротстве статус участника строительства, то есть не дают права претендовать на передачу жилых помещений и решать вопрос о судьбе объекта долевого строительства. Тем не менее эти обязательства погашаются за счет продажи имущества застройщика в деле о банкротстве.

Если гражданин не реализовал свое право на отказ от договора и возврат денежных средств со счета эскроу, он может установить в деле о банкротстве свои требования как участник строительства. В этом случае дольщик может претендовать на передачу ему жилого помещения (если строительство дома фактически завершено) или на привлечение иного застройщика, который завершит строительство (если, конечно, такой застройщик будет найден). Соответствующее решение принимается участниками строительства на собрании, проводимом арбитражным управляющим. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, создаваемому дольщиками, применяться не будет. Таким образом, в случае, когда строительство многоквартирного дома не завершено к моменту возбуждения дела о банкротстве и завершение строительства невозможно в процедуре банкротства, создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) дольщиками и завершение строительства силами ЖСК законодательством о банкротстве не предусмотрено.

Такой порядок будет использоваться применительно к объектам недвижимости при заключении договоров долевого участия, по которым средства дольщиков привлекались через счета эскроу. Это в любом случае относится к многоквартирным домам, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. Договоры долевого участия по объектам, в отношении которых первый договор был зарегистрирован ранее, могут предусматривать использование счетов эскроу, но это не является обязательным.

Применительно к процедурам банкротства застройщиков, которые осуществляли строительство многоквартирных жилых домов без привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу, по-прежнему будет возможно создание дольщиками ЖСК в процедуре банкротства и передача этому ЖСК объекта для завершения строительства. Кроме того, привлечение средств граждан через ЖСК возможно в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», например, при создании ЖСК с целью строительства жилья для военнослужащих, гражданских служащих и некоторых других категорий граждан. В иных случаях создание ЖСК после 1 июля 2018 года не допускается.

При этом Федеральный закон № 175-ФЗ имеет внутреннее противоречие, поскольку наряду с допущением создания ЖСК в соответствии с законодательством о банкротстве и привлечения таким ЖСК средств граждан, в законе указано, что привлечение средств граждан допустимо только ЖСК, созданными до 1 июля 2018 года. Полагаю, что данное противоречие будет устранено либо на уровне законодательства, либо судебной практики, поскольку если в процедуре банкротства объект незавершенного строительства передается дольщикам, создавшим ЖСК, то завершение строительства может происходить во многом за счет денежных средств, привлекаемых после создания ЖСК.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector