Доля в квартире как продать

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж . Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Как продать долю в квартире?

На сегодняшний день многие граждане РФ имеют долю в квартире, не располагая при этом целым жильем. И если возникает необходимость ее продажи, это вызывает массу вопросов, а порой и трудностей. Ведь, как известно, продать долю сложнее, чем целую квартиру. Трудно, но возможно. Разберемся, как это можно сделать.

Как считают эксперты, наилучший вариант реализации своей доли в квартире — предложить остальным собственникам выкупить ее. При продаже чужому человеку удастся выручить лишь часть средств от ее реальной стоимости.

Выделенная и идеальная доли

Существует два понятия — «выделенная» и «идеальная» доля. От того, какой именно располагает продавец, зависит ход продажи. Вид доли представляет собой относительные цифры, указанные в свидетельстве о регистрации собственности.

Выделенная доля в квартире — число квадратных метров, соответствующих одной комнате. Что касается идеальной доли, то это тоже количество квадратов, но не привязанных к комнате.

Чтобы стало понятнее, можно привести следующий пример. В квартире три комнаты, каждая отведена разным собственникам. Такая доля является выделенной. Если же рассматривать однокомнатную квартиру, в которой, понятное дело, не идет речь о разделе по комнатам, в ней доля может быть только идеальной. То есть, в случае с тремя собственниками, каждому достается треть от этой комнаты.

Выделенную долю продать легче, поскольку она представляет собой определенное помещение (комната). В случае с «идеальной» долей все несколько сложнее, ведь она, по сути, является частью квартиры без привязки к комнате, то есть, неким неограниченным пространством.

Особенности долевой собственности

Человек может иметь право собственности на долю в квартире, но не владеть ею. Например, жилье поделено между детьми в равных частях. Когда планировка квартиры позволяет, они могут распределить между собой спальные комнаты. Туалет, ванная, кухня, коридор и кладовая — помещения общего пользования. Коммунальные платежи делятся между всеми собственниками в равных частях. Причем, совершенно не важно, у кого больше или меньше комната.

Реализация долевой квартиры осуществляется при помощи оформления одного или нескольких договоров. Если все собственники проживают рядом и согласны на продажу, нет необходимости оставлять несколько договоров. Если же они живут в разных городах, не доверяют друг другу, отказываются писать доверенность на продажу другим владельцем от его имени, придется оформлять более одной бумаги. То есть, каждый собственник продает свою долю. Причем, за каждый договор нужно заплатить государственную пошлину.

Продажа долевой квартиры с оформлением нескольких договоров финансово невыгодна.

Законодательная база

Понятие общей собственности описано в ст. 244 ГК РФ. В нормативном акте четко разграничены два определения.

Совместная собственность — право на владение без определения долей. То есть, квартира принадлежит нескольким собственникам, но они эксплуатируют ее сообща.

Долевая собственность — право на владение с определением долей.

В ст. 250 ГК РФ описаны нормы преимущественного права покупки части квартиры другими собственниками. Прежде всего, на покупку доли имеют право остальные совладельцы, и только потом — стороннее лицо. Согласно законодательным нормам, продавец обязан письменно уведомить о своем намерении остальных собственников. Также он должен указать стоимость, за которую намерен продать долю, огласить условия продажи. Если совладельцы откажутся приобретать часть недвижимости, известив об этом в письменной форме, можно продавать ее стороннему лицу. Согласие собственники должны дать в течение 1 месяца.

При реализации своей доли в квартиры заключается стандартный договор купли-продажи, согласно ст. 554 и 555 ГК РФ.

В 2019 году при отчуждении доли недвижимости составленный документ нужно заверять у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 от 13 июля 2015 года).

Продажа доли квартиры: пошаговая инструкция

Продажа долевой собственности осуществляется в несколько основных этапов:

  1. Выделение доли.
  2. Установление стоимости части квартиры и условия ее реализации.
  3. Уведомление других собственников.
  4. Сбор необходимых документов.
  5. Оформление сделки, согласно действующему законодательству.
  6. Полный расчет сторон.
Читать еще:  Как рассчитать налог на квартиру

Итак, начнем с самого начала. А именно: выделение своей доли в квартиры для последующей продажи. Процедура осуществляется «мирным» путем, при договоренности между совладельцами, либо задействуется суд. Количество квадратных метров рассчитывают, согласно общей площади объекта недвижимости и числа претендентов на право владения.

Выделение доли в квартире

Проще всего выделить долю в виде комнаты. Например, если разделу подлежит жилая площадь размером 100 м 2 , а собственников двое, то на каждого приходится 50 м 2 . Если была осуществлена незаконная перепланировка, придется сначала ее узаконить в БТИ, и только потом делить квартиру.

Совладелец вправе отказаться от своей доли, получив вместо нее компенсацию, выраженную в денежном эквиваленте. Также квартира может быть поделена не поровну. К примеру, супруги приобрели ее, будучи в браке, жилая площадь составляет 80 м 2 . Мужу отводится 45 м 2 , а жене — 35 м 2 . В таком случае супругу придется компенсировать недостающую часть (5 м 2 ). Стоимость квартиры, на основе которой рассчитывается компенсация в денежном эквиваленте, устанавливает независимый эксперт.

Иногда, когда доля жилья слишком мала, владелец обращается в суд с прошением отказать совладельцу в выделении части площади. В зависимости от конкретной ситуации, компенсация назначается без согласия ответчика.

Установление стоимости доли квартиры

Чтобы определить стоимость доли квартиры, которую планируется продать, следует вызвать оценщика. Он выезжает на указанный адрес, проводит экспертизу и определяет цену недвижимости, которая близка к рыночной. На основе полученной оценки устанавливается стоимость доли. К примеру, если квартиру оценили в 2 млн. рублей, а совладельцу принадлежит половина площади, он может продавать ее за 1 млн. рублей. Но, как показывает практика, довольно трудно найти покупателя только на часть квартиры. А потому, цена существенно падает.

Уведомление о продаже других собственников

Как уже указывалось выше, в первую очередь необходимо уведомить совладельцев о решении продать свою долю. Им будет предложено выкупить часть недвижимости, чтобы избежать продажи сторонним лицам. Для этого создается письменное уведомление. На принятие решения совладельцам дается 1 месяц.

Письменное уведомление можно доставить лично или отправить заказным письмом.

Если в течение месяца не будет получен ответ, владелец доли вправе продавать ее кому угодно.

Сбор документов

Для оформления сделки понадобится следующий перечень документов:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • выписка из ЕГРН (в этом документе указана площадь продаваемой доли);
  • документ, подтверждающий право продавца на долю квартиры;
  • техпаспорт на квартиру;
  • отказы совладельцев от выкупа доли продавца.

Если продавец находится в браке, дополнительно придется предъявить согласие мужа или жены на продажу доли квартиры. Документ должен быть обязательно заверен у нотариуса.

Когда один из совладельцев — несовершеннолетний ребенок, нужно предъявить разрешение от органов опеки. По закону, ему придется предоставить взамен такую же часть в другом жилом помещении. Причем, она должна быть сопоставимой не только по размеру, но и комфорту.

Оформление сделки

Когда пакет необходимых документов собран, можно приступать к продаже доли квартиры. Оформляется договор по стандартной форме. В нем указывают личные данные сторон, их права и обязанности, сроки передачи доли имущества, а также ее стоимость.

Скачайте образец договора купли-продажи, чтобы иметь представление о том, как он выглядит.

В договор можно вносить дополнительные данные. К примеру, если доля квартиры продается с мебелью, ее нужно описать.

Обязательно указывайте реальную стоимость доли в договоре купли-продажи. В противном случае при аннулировании сделки по ряду причин, вы не сможете доказать, что продажи часть недвижимости по более высокой цене. А покупатель, в свою очередь, вправе вернуть ту сумму, которая зафиксирована на бумаге.

Договор купли-продажи обязательно заверяют у нотариуса.

Полный расчет

Расчет между покупателем и продавцом происходит перед подписанием договора купли-продажи и его заверки у нотариуса. По желанию сторон можно составить предварительный договор, согласно которому покупатель вносит задаток. Это является гарантией того, что сделка состоится.

Рассчитаться можно наличными в присутствии юриста или через банковскую ячейку, как и при стандартной продаже квартиры.

После расчета и подписания договора купли-продажи переход прав собственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Обратиться туда можно лично, через официальный сайт или МФЦ, который является посредником между заявителем и уполномоченным органом.

Как продать долю квартиры, если один из совладельцев против?

Если совладелец отказывается давать согласие на сделку, собственник вправе продать свою долю стороннему лицу, предварительно уведомив других владельцев в соответствии с требованиями законодательства. Но бывают ситуации, когда заказное письмо отказываются принимать. Таким образом, совладелец, как бы и не дает согласие выкупить часть недвижимости, но в то же время не отказывается от этого. Что делать в таком случае?

Конечно, всегда можно обратиться в суд. Однако судебные разбирательства могут отпугнуть покупателя. Причем, в зависимости от конкретной ситуации, суд не всегда принимает позицию продавца.

В этом сложном случае некоторые пускаются на разные хитрости. К примеру, оформляют договор дарения. По факту покупатель рассчитывается деньгами, несмотря на то, что юридически совершается безвозмездная сделка.

Похожие записи

В соответствии с главой 32 ГК РФ, любой человек в России имеет право подарить свое…

Осуществить продажу квартиры, которая частично принадлежит несовершеннолетнему, гораздо сложнее, чем оформить обычный договор купли-продажи с…

Решили продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Человек, который ни разу не…

При получении такого дорогостоящего подарка, как недвижимость, придется пройти определенную процедуру, предусмотренную законодательством, чтобы оформить…

Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире


Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур. Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде. Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом. Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ. Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев. В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение. Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Пошаговое руководство

Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

В процессе определяется:

  • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
  • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
  • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

Если нуждаетесь в жилье, необязательно его покупать. Можно заключить договор ренты. Обо всех деталях здесь.

Чем опасен период стагнации для экономики нашей страны: https://svoedelo-kak.ru/ekonomika/stagnatsiya.html.

Уведомление содольщиков

На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры. Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

Извещение производится следующим образом:

  1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
  2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
  3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
  4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.

В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

Нотариальное заверение

Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

  • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
  • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
  • соглашение о покупке;
  • личные документы продавца и покупателя;
  • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

Читать еще:  Как лучше оформить квартиру дарение или завещание

Государственная регистрация

Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

Продажа долевого имущества при ипотеке

Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога. При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли. После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

Пошаговая инструкция и ответы на основные вопросы о банкротстве физических лиц.

Выгодоприобретатели и бенефициары – кто они?

Судебные споры

Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

  • небольшая площадь долевого владения;
  • небрежная эксплуатация (долгое не появление в квартире);
  • отсутствие у совладельцев родственной связи;
  • конфликтные отношения дольщиков, делающие совместное проживание невозможным.

Основные правила продажи квартиры долями собственников

Долевая собственность на квартиру означает, что у одного жилого помещения существует сразу несколько совладельцев, каждому из которых принадлежит пропорциональная часть объекта.

Продажа сразу нескольких долей в квартире является довольно сложной сделкой.

В этом случае необходимо учесть законные интересы не только всех участников сделки, но и не участвующих в ней совладельцев общей собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Какую долю в квартире можно продать?

В отечественном гражданском праве отдельно выделяется общая собственность на имущество.

Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.

Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:

  • долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
  • совместная собственность — конкретные доли не определены.

Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.

К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.


Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.

    Натуральная — в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой.

Натуральная доля означает, что у ее собственника есть право пользования на нее, а совладелец не праве ей пользоваться.
Идеальная — выделения на отдельные помещения не происходит, у каждого из совладельцев имеется право собственности на все помещение, но пропорционально его доле.

Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения.

В этом случае выделения права пользования помещениями не происходит. Также идеальная доля будет у сособственников однокомнатной квартиры, которая является неделимой.

Владельцы вправе переуступить другим лицам и реальные, и идеальные доли.

Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.

Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).

Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.

В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.

Однако пока что продажа таких долей не запрещена.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли продать квартиру по долям?

Продажа квартиры по долям означает, что совладельцы отдельных частей объекта недвижимости переуступают свои права конкретному покупателю.

    Оптимальной ситуацией является случай, когда составляется один договор купли-продажи, в котором будут указаны все сособственники.

В этом случае совершается одна сделка купли-продажи, ее особенностью является лишь то, что со стороны продавцов действует несколько равноправных лиц.
В том случае, если совершить одну сделку, в которой участвуют все владельцы, нет возможности, то покупатель может совершить отдельные сделки с каждым из них.

В таком случае увеличиваются расходы покупателя — госпошлина за госрегистрацию каждой из сделок оплачиваются отдельно.

С другой стороны, совокупная стоимость отдельных долей обычно меньше, чем цена одного объекта недвижимости.

Можно ли продать часть доли в квартире?

Иногда у владельца появляется желание продать часть своей доли.

Для этого ему необходимо пройти процедуру выделения той доли, которую он намеревается реализовать.

Например, если лицо владеет 1/2 части квартиры, то он может выделить половину из своего права собственности и продать ¼ от квартиры постороннему лицу.

Он также должен получить согласие сособственников.

Правовая база

Долевая собственность в отечественном праве регулируется гражданским законодательством, а конкретно положениями главы 16 «Общая собственность» ГК РФ.

Конкретно долевой собственности, правилам ее использования и отчуждения в пользу иных лиц посвящены статьи нумерацией с 244 по 253.

Немаловажное значение для отчуждения долевой недвижимости имеет и Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации».

После внесенных в него поправок, вступивших в силу в 2016 году, проведение сделок с долевой собственностью осуществляется исключительно после проверки в нотариате.

Как продать несколько долей в квартире?

Сделки с долевой недвижимостью во многом являются индивидуальными.

Каждый случай лучше рассматривать отдельно, однако общие тенденции в продаже различных долей в праве собственности все же существуют.

В целом процедура продажи одной или нескольких долей в квартире выглядит так.

Перед тем, как переуступить свои доли покупателю, продавцы должны предложить свои доли не участвующим в сделке совладельцам.

К этому их обязывает ст. 250 ГК РФ, так как выкуп долей является прерогативой других совладельцев.

Исключением являются лишь случаи, когда имущество продается путем публичных торгов, но так как жилые помещения практически никогда не выставляются на торги, то эту схему можно опустить.

Предложение о выкупе доли должно поступить совладельцам в письменном виде, цена для выкупа должна равняться той, которая определена и для реального покупателя.

Обычно в этих целях применяется письмо с уведомлением о вручении.

Остальные совладельцы должны дать свой отказ в письменном виде.

Если же их ответ не последует в течение месяца, то считается, что они также отказались от выкупа.

Затем следует заверить в нотариате следующие документы:

  1. Отказы совладельцев от преимущественного права покупки.
  2. Копии почтовых уведомлений, копии извещений о продаже.
  3. Выписки из ЕГРН с кадастровым планом (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство собственника).
  4. Справки для продажи (о числе зарегистрированных лиц).
  5. Согласия супругов, если кто-то из продавцов состоит в браке.

Дальнейшая продажа нескольких долей аналогична стандартной сделке купли-продажи.

Второй вариант — покупатель подписывает с каждым продавцом отдельный ДКП. Далее переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Сделать это можно в регистрационной палате или в МФЦ. Для регистрации необходимо присутствие всех участников сделки или их доверенных лиц.

Участники соглашения должны взять с собой паспорта и оплатить госпошлину, определенную для них регистратором.

Нюансы некоторых сделок

Самая распространенная ситуация — продажа объекта недвижимости в равных пропорциях несколькими сособственниками.
Например, два равноправных совладельца обладают правами на объект в пропорции 1 к 2.

Читать еще:  Как проверить собственника квартиры онлайн

В этом случае оба продавца вправе заключить договор купли-продажи с покупателем.

Полученные от покупателя деньги распределяются между обоими продавцами равнозначно.

Если составляется единый договор купли-продажи, то все просто — общая сумма пропорционально делится между продавцами согласно их долям.

Если покупка каждой доли оформляется отдельной сделкой, то цена определяется участниками сделок по договоренности между сторонами.

Продажа части доли потребует ее выделения у нотариуса.

Однако просто разделить ее владелец не сможет, поэтому само выделение происходит в момент сделки по перепродаже части доли.

В такой ситуации участники сделки обращаются в нотариат, где одновременно оформляется раздел и переуступка части доли.

Нотариус может отказать в сделке по продаже части квартиры, если у него имеются сомнения в ее чистоте, либо в том случае, если нарушается законодательство РФ.

Например, в том случае, если нотариус выяснил, что другим совладельцам продавец предлагал выкуп по завышенной цене, либо если у него имеются подозрения о фиктивности сделки.

Также в последнее время наблюдается тенденция к отказу нотариуса в оформлении продажи микродоли (менее 4 м2).

Возможные риски

До недавнего времени реализация долевой собственности представляла немалую опасность как для продавцов и для покупателей, так и для других сособственников.

Данная разновидность недвижимого имущества нередко использовалась для фиктивного вселения квартиру и получения регистрации.

Также нередко фиктивная продажа применялась для того, чтобы заставить сособственников выкупить часть жилого помещения по завышенной стоимости.

Любые фиктивные сделки, в том числе и с долевой недвижимостью, признаются ничтожными.

После введения нотариальной проверки подобных сделок количество случаев мошенничества на данном сегменте рынка недвижимости значительно сократилось.

Теперь по юридической чистоте сделка по переуступке части помещения мало отличается от продажи целой квартиры.
Однако риски для покупателя и сособственников по-прежнему остаются.

Но большинство из них лежат в области межличностных отношений.

Зачастую продавец уступает право в долевой собственности из-за неуживчивых соседей, после этого бремя проживания с ними падает на новых жильцов.

При желании стороны вправе осуществить продажу, используя один договор купли-продажи, в котором указываются все участники.

Также они могут провести отдельные сделки, в которых покупатель выкупает отдельные доли у каждого из совладельцев.

Однако в любом случае для этого необходимо получить отказ от не участвующих в сделке совладельцев, а также пройти нотариальную проверку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению. И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками. Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и «Как это сделать в 2019 году законным путем?».

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

  • принять в дар или наследовать;
  • выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Законодательная база

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском. При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

  • можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
  • сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector