Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате. Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками. Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому. Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ. Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Читать еще:  Как оформить договор аренды квартиры

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

Что это такое

Под переуступкой понимается процесс передачи прав доли в возводимом доме от продавца покупателю. Регулируется он ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. В нем описано что это такое и как совершается купля-продажа прав на долю.

Изначально в возводимой недвижимости не существует свидетельства о праве собственности, так как органы государственной власти не выдают техническую документацию, пока не будут проведены все коммуникации и дом не будет введен в эксплуатацию.

Застройщикам такой вариант не выгоден, поэтому квартиры они продают как часть или долю в новостройке. Законом предусмотрено заключение ДДУ (договора долевого участия), как и при совершении обычной сделки, который регистрируется в Росреестре.

Участником долевого строительства называется гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, значит он вправе владеть и распоряжаться своей долей, также свои права он может продать или другому физическому, или юридическому лицу, т. е. переуступить.

Правильно переуступку прав собственности называют цессией, покупателя – цессионарием, а продавца — цедентом.

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

  • Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

  • Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Образец договора переуступки: скачать бланк

Грамотно составленный документ должен включать:

  1. Информацию о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика и т.д.)
  2. Стоимость переуступки (цена квартиры).
  3. В каком порядке производится расчет (наличный, безналичный, по ипотеке, с первым взносом или без него).
  4. Сведения об объекте (адрес, метраж и т.д.)

В приложении к договору обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика, ДДУ.

Договор рекомендуется заверять в нотариате, а для его правильного составления можно обратиться к юристу или риэлтору с большим опытом работы. После он регистрируется в Росреестре.

Договор цессии составляют по любому из 3 вариантов:

  • Предварительное соглашение. Обычно заключается уже после того, как дом сдан. Но перед актом приема-передачи и получения свидетельства.
  • Переуступка прав – простой способ покупки доли в новостройке, требуется лишь согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, тогда необходимо только уведомить строительную организацию, а при невыплаченных долгах потребуется одобрение застройщика на переуступку.
  • Стать участником ЖСК – вариант достаточно долгий. Необходимо выписать старого владельца квартиры, и вписать покупателя в кооператив.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

  • Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
  • Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

  • Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
  • Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
  • Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.
Читать еще:  Как восстановить документы на квартиру при утере

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

  • Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
  • Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
  • Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
  • Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
  • Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
  • После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
  • Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Важно! За согласие придется заплатить покупателю от 1 до 5 % от цены квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
  2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
  3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
  4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
  5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
  6. Заявление на переуступку.
  7. Оплаченная госпошлина.
  8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
  9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

  1. Застройщик не вызывает доверия.
  2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
  3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в ипотеке с господдержкой.

Основные риски для покупателя

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

  • Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
  • Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
  • Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
  • Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
  • Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
  • Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
  • Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховать себя от рисков, например, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е. если дом вдруг не сдается, то покупатель останется не с чем. Но существует нюанс, при котором продавец может взять на себя поручительство о том, что объект застройки обязательно будет сдан, тем самым покупатель получит компенсацию или неустойку от продавца в случае не сдачи объекта. В договоре переуступке можно написать пункт об этом, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы чаще отказываются подписывать договор с таким пунктом, за действия застройщика никто не хочет отвечать.

Налогообложение

В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке выгодно на стадии котлована и до её сдачи в эксплуатацию. Стоит лишь лучше изучить сведения о застройщике и процедуру покупки по переуступке. Для инвесторов такой вариант вложения средств считается выгодным.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с застройщиком, то просим записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте. Для этого достаточно оставить ваши контакты в специальной форме.

Переуступка квартиры — что это

Переуступка квартиры — что это

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Что такое переуступка

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .

Читать еще:  Где оформить квартиру в собственность

Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году

Активное развитие строительного рынка приводит к возникновению различных понятий. Многих потенциальных покупателей интересует такой процесс, как переуступка квартиры, что это и на каком основании происходит попробуем разобраться. При подписании договора долевого участия с застройщиком, гражданин может передать свое право требования на строящуюся квартиру третьему лицу. Переуступка прав требования собственности регламентируется ФЗ №214.

Итак, нужно сперва разобраться, что такое переуступка. Это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделку называют цессией.

Подписание переуступки квартиры в новостройке означает продажу не самой недвижимости, а права на ее владение. Особенность процедуры заключается в том, что переуступка права осуществляется только на строящийся объект — в новостройке, т.е. это первичное жилье (первичка). Каждая сторона при этом имеет свои преимущества. Для дольщика это возможность получить деньги и не ждать сдачу комплекса в эксплуатацию. А потенциальный покупатель имеет возможность приобрести квартиру за невысокую цену.

Особенности продажи квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке является безопасной сделкой на первичном рынке недвижимости. Если сравнивать с ДДУ, то продажа чаще всего совершается уже на финишном этапе застройки. Это минимизирует риск вложения средств в недостроенный объект. Цена квадратного метра ниже рыночной, или стоимости, установленной после сдачи комплекса в эксплуатацию.

Договор цессии, как и договор ДДУ, должен обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Если регистрация не выполнена, то сделка не считается законной и претендовать на недвижимость цессионарий не может. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Обязательным условием подписания переуступки прав на квартиру является наличие договора ДДУ. Наличие официального документа – основание для предъявления прав на собственность. Активная реализация квартир в новостройках может быть вызвана продлением сроков сдачи дома или предбанкротное состоянии. Чтобы предотвратить подобные ситуации нужно тщательно изучить проектную декларацию, состояние выполнения работ на площадке, перспективу скорого завершения объекта. Меры предосторожности для покупателя помогут избежать возможных рисков.

Стоит ли заключать переуступку квартиры?

Нужно учитывать тот фактор, что дольщики не отвечают за непосредственную деятельность застройщика. Согласно ст. 390, причиной расторжения договора не может быть низкое качество постройки или продление сроков.

Чтобы перестраховаться, можно прописать дополнительный пункт договора о том, что цедент берет на себя поручительство за деятельность застройщика. Тогда, в случае остановки строительства, покупатель может потребовать возмещение средств. Однако в практике такие договора практически не встречаются.

Минимизировать риски можно только грамотно оформив сделку на основании ДДУ. А сам документ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Квартира по переуступке может быть куплена только до момента введения дома в эксплуатацию.

Площадь общая м 2 28.31

Площадь комнат 15.9

Площадь кухни 5.04

Площадь прихожей 3.27

Площадь балкона 3.52

Высота потолка 2.66

Этаж/Этажность 1 / 8

Тип балкона Балкон

Отделка Без отделки

Рассчитать ипотеку

Если Вы хотите купить квартиру в наших объектах, но у Вас нет возможности полностью оплатить стоимость квартиры, Вы можете воспользоваться рассрочкой от «ПетроИнвестГрупп». Все рассрочки от застройщика беспроцентны!

  • Компания «ПетроИнвестГрупп» обладает финансовой устойчивостью и предлагает Вам воспользоваться нашей услугой – длинными рассрочками на срок до трех лет в новостройках.

ВНИМАНИЕ! Только у нас! Рассрочка с фиксированным платежом от 15 000 руб./месяц! Остаток в конце строительства. Подробности в отделе продаж.

Рассрочка до конца строительства:

— Первоначальный взнос от 30% (скидка 15% от первоначального взноса на всю «Базовую» стоимость квартиры).

— АКЦИЯ «Фиксированный платёж»: первоначальный взнос от 30% (скидка 15% от первоначального взноса на всю «Базовую» стоимость квартиры). Фиксированный платёж 1 к.кв. = 20 000 руб., 2 к.кв. = 30 000 руб. ежемесячно, остаток в декабре 2019 г.

Субсидированная сумма идет в зачет квартиры без скрытых платежей, процентов и без увеличения стоимости квартиры. При приобретении жилья покупатель может совмещать субсидию и ипотеку/ рассрочку:

1. Если размер субсидии покрывает стоимость квартиры, в использование собственных денежных средств нет необходимости.

2. Социальная выплата или материнский капитал может являться первоначальным взносом, если это допускается условиями субсидии. Оставшуюся стоимость квартиры можно оплатить за счёт собственных средств или оформить ипотеку в Банке.

3. Субсидия/социальная выплата принимается банками, как частичное или полное досрочное погашение жилищного кредита.

Приобрести квартиру от застройщика ООО «ПетроИнвестГрупп» можно с использованием любой социальной выплаты или субсидии, если ее условиями предусмотрено использование на строительство в рамках 214 ФЗ.

Самые популярные программы:

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи — доступное жилье».

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».

✔ Целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты».

✔ Региональная целевая программа «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области».

✔ Региональная целевая программа «Жилье для молодежи Ленинградской области».

✔ Жилищная субсидия военнослужащим (военная ипотека).

✔ Материнский семейный капитал.

Наши специалисты помогу Вам разобраться в данном вопросе максимально удобно для Вас и Ваших близких. Просто оставьте заявку на сайте или позвоните в отдел продаж по телефону (812) 425-39-48.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector