Что нужно знать при покупке квартиры

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Чтобы не попасть на мошенников

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников.

Были клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.

В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать. Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.

Зачем проверять документы перед покупкой квартиры

Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами. Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится. А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.

Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности. Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать. Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.

История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.

Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались. Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов. Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.

Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд. Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.

Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны. Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.

Документы, которые подтверждают личность собственника

Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.

Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО , серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.

Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником. Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

Читать еще:  Как оформить ипотеку в сбербанке на квартиру

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Что нужно знать при покупке квартиры: история, виды сделок, нюансы проверки

Это именно тот случай, когда нездоровая подозрительность бережет кошелек! Как не «пролететь» с самой главной сделкой в жизни? Покупка квартиры – задача очень непростая, особенно при отсутствии опыта и профессиональной поддержки. Если действовать хаотично и быть неразборчивым в условиях при виде понравившегося жилья, можно упустить важные нюансы и затем столкнуться с проблемами. С другой стороны, чрезмерная осторожность и подозрительность приводят к тому, что жилье выбирается месяцами, а то и годами.

Мы постарались собрать полезную информацию о том, что стоит учитывать при покупке квартиры, чтобы свести риски к минимуму и как можно быстрее стать собственником нового жилья.

Читать еще:  Как оформить договор аренды квартиры

Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление . Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».

Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру. Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.

Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности

«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.

Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.

Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?

Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.

Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.

Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.

Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.

Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

  • сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
  • периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
  • сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Виды сделок при покупке квартиры

Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.

Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало. Нередко, указывая в объявлении, что продажа является свободной, продавцы либо сами заблуждаются, либо просто таким нехитрым способом привлекают покупателей.

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства. В таком случае, важно не только найти подходящую новостройку, но и поинтересоваться репутацией девелопера. Стоит изучить отзывы, и еще до посещения офиса изучить всю информацию на сайте застройщика.

В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.

Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный» . Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.

Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Заключение

Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.

Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Если легкомысленно относиться к документам, можно остаться и без жилья, и без денег.

Когда вы что-то приобретаете в магазине, достаточно, чтобы продавец хотел отдать вам товар, а вы желали его купить. С недвижимостью всё сложнее: сделку могут оспорить, если выяснится, что она мошенническая или чьи-то права при продаже были нарушены. Покупателю при этом будет грустнее всего: из квартиры выселят, деньги придётся возвращать через суд, а иногда и попрощаться с ними.

Чтобы этого не произошло, проверяйте все документы — причём обязательно оригиналы или заверенные нотариусом копии.

1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта

Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации.

Кто собственники

Все они должны быть согласны на сделку, иначе её можно будет оспорить.

Есть ли обременения

Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.

Каковы характеристики квартиры

В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.

Читать еще:  Как правильно снять квартиру на длительный срок

С какого числа собственники владеют квартирой

Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).

На основании какого документа собственник владеет квартирой

В некоторых случаях риск изначально выше — об этом также в пункте о правоустанавливающих документах.

Выписку из ЕГРН вам предоставит собственник. Её урезанную версию вы можете получить самостоятельно.

Для этого нужно заказать выписку на сайте Росреестра. За предоставление документа в электронном виде придётся заплатить 250 Получение сведений из ЕГРН рублей. Следует заказать и выписку о переходе прав на объект недвижимости — она стоит столько же. В этом документе вы увидите, как часто и на каком основании у квартиры менялись владельцы.

Если за последние год-два недвижимость переходила из рук в руки несколько раз, это повод насторожиться. Обычно так маскируют мошеннические сделки. Если обманутый владелец сможет через суд оспорить цепь сделок, квартиру вернут ему.

2. Документы собственника/ов

Если собственник совершеннолетний

Действительность паспорта

Допустим, собственник полгода назад сменил паспорт, сказав в полиции, что старый потерял. А сейчас пытается заключить сделку по недействительному документу, чтобы потом её оспорить. Это чревато проблемами.

Так что с помощью специального сервиса МВД выясните, действительны ли документы.

Данные паспорта

Серия, номер, место рождения и адрес регистрации понадобятся, чтобы сравнивать их с данными, которые указаны в других документах (важно, чтобы всё совпадало). Если собственник за это время успел сменить паспорт, данные предыдущего экземпляра указаны на предпоследней странице нынешнего.

Обратите внимание на имя, фамилию и отчество: расхождение хотя бы в одну букву в разных документах — повод попросить собственника привести бумаги к единообразию. Иначе это может стать причиной для судебных разбирательств по поводу действительности сделки.

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться совместно нажитым имуществом без согласия другого. Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа. Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам.

Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться. Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Теоретически заменить его можно брачным договором, который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом. Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Информация о детях

Сама по себе она вам ничего не скажет. Но, если у собственника есть дети, это повод для дополнительных проверок и требований новых документов.

Если квартиру покупали в ипотеку, для её погашения могли использовать материнский капитал. Это накладывает обязательство выделить детям доли в квартире. Следовательно, если в числе собственников значатся только родители, сделано этого не было. Впоследствии сделку могут оспорить.

Чтобы этого не произошло, просите у собственника справку из Пенсионного фонда, что материнский капитал не использовался для погашения ипотеки.

Если собственник несовершеннолетний

У детей до 14 лет просмотрите свидетельство о рождении, старше 14 лет — паспорта. Сравните данные с тем, что указано в других документах.

Если собственник — ребёнок, продать квартиру просто так его законные представители не могут. Необходимо согласие органов опеки на сделку. А если владельцу квартиры больше 14 лет, то и его разрешение.

3. Правоустанавливающие документы

Наименование документа, на основании которого владелец получил право собственности, есть в выписке из ЕГРН. Стоит взглянуть на него поближе.

Договор купли-продажи

Здесь всё просто: если нынешний владелец купил квартиру у предыдущего, это подтверждается соответствующим договором. Если у вас есть выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, сравните данные продавца с теми, что указаны в документе. Попросите также показать акт приёма-передачи квартиры и расписку продавца в получении денег. Так вы убедитесь, что прежний владелец не имеет претензий к нынешнему.

Если жильё было куплено в ипотеку, можно попросить справку о её погашении.

Вообще, отсутствие обременений в выписке из ЕГРН красноречиво говорит, что кредит выплачен. Но раз уж какой-то документ можно проверить, было бы странно его не упомянуть.

Договор долевого участия в строительстве

Если собственник приобрёл недвижимость на стадии строительства, у него на руках будет именно этот документ, а после сдачи дома — ещё и акт приёма-передачи квартиры.

Свидетельство о праве на наследство

При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.

Договор дарения

Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.

Договор передачи квартиры в собственность

Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.

Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.

4. Справки о прописанных в квартире

В пункте о договоре передачи квартиры в собственность мы уже частично коснулись темы, как важно знать, кто зарегистрирован в квартире. Теперь рассмотрим вопрос предметнее.

Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют такие жильцы:

  • выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
  • снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
  • признанные безвестно отсутствующими;
  • несовершеннолетние, отправленные в интернат.

По возвращении они будут зарегистрированы по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд, возможно, получится, но это отнимет уйму сил и времени.

Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.

Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно просмотреть несколько справок. Лучше присутствовать в моменты, когда собственник их получает, чтобы убедиться в подлинности документов.

Справка о регистрации по форме 9

В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.

Архивная справка о регистрации по форме 9

В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс. Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов. Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.

Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан

Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.

5. Справки о дееспособности

Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной. Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя. Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.

Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.

Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.

6. Информация о долгах за капремонт

Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.

7. Доверенность

Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.

Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:

  • Доверенность даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
  • Документ подлинный — это можно выяснить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
  • Срок действия доверенности не истёк.
  • В ней верно указаны паспортные и прочие данные.
  • Владелец жив и находится в здравом уме — здесь поможет видеосвязь и справки из психоневрологического диспансера.

Но даже если всё в порядке, трижды подумайте, прежде чем решаться на такую сделку.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector