На какой категории земли можно строить дом

На какой земле можно строить? Категории земель и виды разрешённого использования

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения. Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • поселений;
  • промышленного и иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку. В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.

Земли поселений

Таковыми признают земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Поселения в РФ подразделяют на городские (города, поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора и т. д.). В зависимости от численности населения городские и сельские подразделяются на:

  • сверхкрупные города (свыше 3 млн. чел.);
  • крупнейшие города (1–3 млн. чел.);
  • крупные города (250 тыс. — 1 млн. чел.);
  • большие города (100–250 тыс. чел.);
  • средние города (50–100 тыс. чел.);
  • малые города и поселки (до 50 тыс. чел.);
  • крупные сельские поселения (свыше 5 тыс. чел.);
  • большие сельские поселения (1–5 тыс. чел.);
  • средние сельские поселения (200–1000 чел.);
  • малые сельские поселения (менее 200 чел.).

Использование земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий, то есть делением на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. В соответствии с ЗК РФ выделяют следующие территориальные зоны: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные.

Для каждой зоны устанавливают градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливают единый градостроительный регламент. Он обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями, владельцами-арендаторами независимо от форм собственности и иных прав на участки.

В ЗК РФ предусмотрены случаи, когда участки и расположенные на них объекты недвижимости признают не соответствующими градостроительному регламенту. Данная ситуация возникает, если виды использования не входят в перечень разрешенных или размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. В результате использование земельных участков и объектов недвижимости может быть запрещено органами местного самоуправления.

К городам и поселениям всегда примыкают земли иных категорий. Зоны, находящиеся за пределами города, но составляющие с ним единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений, ЗК РФ именует пригородными. В их составе выделяют территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Земли промышленного и иного специального назначения

Данная категория земель является самостоятельной. В ее составе в зависимости от характера задач выделяют следующие земли: промышленности; энергетики; транспорта; связи, радиовещания, телевидения и информатики; для обеспечения космической деятельности; земли обороны и безопасности; иного специального назначения. Характерная особенность многих из них — наличие охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования. Это ограничивает права собственников, землепользователей и арендаторов земельных участков.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

К данной категории относят земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота. К ним относят особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты; земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса

К этой категории относят лесные и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (земли лесного фонда); земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов и выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений (земли водного фонда); земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (земли запаса). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Отнесение к категориям, перевод из одной категории в другую осуществляется:

  • Правительством РФ — в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;
  • органами исполнительной власти субъектов РФ — в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;
  • органами местного самоуправления — в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов данного перевода. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Вид разрешённого использования земли

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования:

  • индивидуальное жилищное строительство — ИЖС,
  • личное подсобное хозяйство — ЛПХ,
  • дачное строительство,
  • дачное хозяйство,
  • сельскохозяйственное производство,
  • фермерское хозяйство,
  • крестьянско-фермерское хозяйство,
  • сельское хозяйство,
  • малоэтажное жилищное строительство,
  • сельскохозяйственное использование,
  • жилищное строительство,
  • жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если вы приобретаете участок земли, относящийся к землям сельхозназначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства — во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню .

Садоводства (СНК, СНП, СПК)
Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.
Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.
Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства
В соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Земельные вопросы

На каких землях можно строить дом (2017)

На каких землях можно строить дом (2017)

Разбираться в категориях и видах разрешенного использования земель необходимо для решения вопроса о строительстве дома, оформления права собственности на него и регистрации места проживания. На некоторых землях частное строительство запрещено вовсе или возможно лишь с ограничениями. Незнание законов, пренебрежение к ним приводит к административным штрафам, а порой, и судебным искам с требованием сноса самовольной постройки.

Категории земель по целевому назначению

Согласно Земельному кодексу РФ (ЗК РФ) [1], использование земель должно происходить в соответствии с установленным для них целевым назначением. В редких случаях (при изменении категории целевого назначения или ВРИ земельного участка, регулировании отношений законами о садоводческих, дачных объединениях граждан, о КФХ, о предоставлении гражданам земельных участков на Дальнем Востоке) можно добиться разрешения на строительство дома на иных участках, например, на землях лесного фонда или землях особо охраняемых территорий.

Виды разрешенного использования земельных участков

Помимо категорий целевого назначения, в России также действуют нормы территориального зонирования, например, зоны жилой или общественно-деловой застройки в пределах земель населенных пунктов, зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как правило, земельные участки можно отнести только к одной территориальной зоне. Для каждого населенного пункта территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В состав ПЗЗ входит карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Виды разрешенного использования (ВРИ) – наиболее конкретизированные указания по использованию земельных участков («свиноводство», «пчеловодство», «малоэтажная жилая застройка», «коммунальное обслуживание», «рынки», «тяжелая промышленность»). В градостроительном регламенте ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно-разрешенные, для одного земельного участка может быть установлено несколько видов разрешенного использования. Правообладатели земельных участков вправе из перечня основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно выбирать, какой вид разрешенного использования им больше подходит.Помимо категорий целевого назначения, в России также действуют нормы территориального зонирования, например, зоны жилой или общественно-деловой застройки в пределах земель населенных пунктов, зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Как правило, земельные участки можно отнести только к одной территориальной зоне. Для каждого населенного пункта территориальные зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В состав ПЗЗ входит карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.

Читать еще:  Как построить дом по программе молодая семья

Чтобы использовать земельный участок по назначению, не характерному для данной территориальной зоны (например, для строительства продуктового магазина в зоне жилой застройки), нужно получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка. Эта процедура включает этап прохождения публичных слушаний.

Земли населенных пунктов (земли поселений)

К землям поселений относятся земельные участки в границах городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов, изредка — анклавные территории. Основанием для перевода земель населенных пунктов в другую категорию служит изменение границ населенных пунктов. Поскольку ПЗЗ принимаются местными властями для каждого населенного пункта отдельно, нельзя однозначно сказать, что строительство жилого дома возможно только в зоне жилой застройки.

Территориальная зона жилой застройки, согласно новому классификатору ВРИ-2015, может иметь следующие виды разрешенного использования:

  • Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство(ИЖС);размещение дачных и садовых домов). Предусмотрено строительство дома высотой до 3 этажей, для постоянного проживания одной семьи. Можно выращивать плодовые деревья, ягоды, овощи, бахчевые культуры, цветы. Разрешено размещение подсобных сооружений и гаражей;
  • Приусадебный участок личного подсобного хозяйства (ЛПХ). На таком участке можно строить жилой дом (высотой до трех этажей) для постоянного проживания одной семьи, заниматься сельскохозяйственным производством, содержать животных, строить гараж и вспомогательные сооружения;
  • Блокированная жилая застройка (таунхаус) позволяет возводить в один ряд до 10 жилых домов (в 1-3 этажа), имеющих общие стены. На участке можно выращивать плодовые деревья, ягоды, овощи, строить гаражи и вспомогательные помещения;
  • Передвижное жилье. Участки предназначены для строительства кемпингов, палаточных городков, жилых вагончиков и прицепов. Такие сооружения можно подключать к инженерным сетям общего пользования;
  • Среднеэтажная жилая застройка. На участках с таким видом разрешенного использования строятся многоквартирные (от двух квартир) жилые дома, высотой не больше 8 этажей, для постоянного проживания;
  • Многоэтажная (высотная) жилая застройкапредусматривает строительство многоквартирных жилых домов высотой 9 и более этажей;
  • Обслуживание жилой застройки. Данный ВРИ предусматривает размещение объектов коммунального, социального, бытового обслуживания, здравоохранения, заведений образования, культуры, религии, делового управления, рынков, магазинов.

Так на каких же землях можно построить индивидуальный дом для постоянного проживания в пределах населенного пункта в 2017 г.? На земельных участках с такими разрешенными видами использования, как «малоэтажная жилая застройка», «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», «блокированная жилая застройка».

Земли сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения регулируется законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3]; Земельным кодексом РФ [1], законом № 66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [1], законом № 74-ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» [4] и прочими нормативными актами.

Земельные участки, на которые распространяется действие закона № 101-ФЗ, не предназначены для жилищного или иного строительства, не связанного с обеспечением сельскохозяйственного производства. Если в течение трех лет такой земельный участок не используется по целевому назначению (поле не засевается, не выкашивается, ведется стройка), то за это предусмотрен административный штраф в сумме от 3 тыс. руб. Возводить дома на земельных участках, занятых сельхозугодьями (пашней, сенокосами, пастбищами, многолетними насаждениями), не рекомендуется.

Такие земельные участки предназначены для растениеводства, животноводства, научного обеспечения сельского хозяйства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, создания питомников, обеспечения сельхозпроизводства. Даже такой вид разрешенного использования, как «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» предусматривает использование земли для производства сельхозпродукции без права капитального строительства объектов.

Земельные участки, выделенные для гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, занятия животноводством, огородничеством, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используются согласно установленным для них видам разрешенного использования (ст. 12 закона № 66-ФЗ). Строительство домов разрешено на следующих земельных участках сельхозназначения: для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (с правом строительства), для ведения дачного хозяйств и садоводства.

Особую категорию составляют земли, предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Они могут использоваться для строительства зданий и сооружений, необходимых для постоянного проживания фермера на участке и осуществления им хозяйственной деятельности. Этот вид разрешенного использования хорош для строительных работ в крупных усадьбах и поместьях, предельные размеры которых устанавливаются местными властями.

Все виды земель, на которых можно строить дом в 2017 г.

Итак, перечислим виды разрешенного использования земельных участков, на которых можно строить дом, расположив их в порядке от наиболее выгодных (приоритетных) до наименее желательных.

Построив дом на участке для ИЖС, можно получить прописку (иметь почтовый адрес); налоговый вычет по подоходному налогу; при необходимости предоставить дом банку в качестве залога; получить выгоды от близко расположенных коммуникаций, благоустроенной прилегающей территории и развитой социально-бытовой инфраструктуры; для строительства использовать ипотечный кредит. Недостатки: необходимость получения разрешения на строительство и ограничения по размерам дома.Итак, перечислим виды разрешенного использования земельных участков, на которых можно строить дом, расположив их в порядке от наиболее выгодных (приоритетных) до наименее желательных.

Правовой режим возведения дома на приусадебном участке ЛПХ, если он расположен в пределах населенного пункта (городского или сельского), ничем не отличается от дома на участке для ИЖС. В нем можно зарегистрироваться, а большие земельные площади использовать под сельхозпроизводство. Однако, не на всех участках ЛПХ разрешено строительство (за пределами населенного пункта строительство на таких землях запрещено).

При строительстве дома на земельных участках для дачного хозяйства или садоводства не нужно получать разрешение на строительство. Но на сегодняшний день прописаться в дачном или садовом доме можно только в судебном порядке.

Блокированная жилая застройка – вид разрешенного использования земельных участков, типичный для населенных пунктов. Но при этом вы получаете не отдельно стоящий жилой дом, а строение, имеющее общие стены с соседскими домами.

При строительстве дома или усадьбы на земельном участке, предоставленном для К(Ф)Х, обязательным условием является ведение фермерской деятельности и предоставление налоговой отчетности. Регистрация в таком доме возможна только через суд.

Список использованных источников:

Какой категории должны быть земля для постройки индивидуального жилого дома?

Собрались купить землю под строительство или купить загородный дом?

Столкнулись с непонятными ИЖС, ДНП, СНТ и ЛПХ?

Возникли вопросы, какой категории должна быть земля или чем чревата покупка «неправильного» участка?

Итак, разберемся с вопросом, что и на какой земле можно строить.

Пару слов о том кокой бывает земля с точки зрения закона, поговорим о так называемых категориях земли. В текущем законодательстве указаны 7 категорий, нас же интересуют только 2: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Только на этих землях возможно строительство дома для постоянного или сезонного проживания. После того как мы определились с категориями земли, подходящими для индивидуального строительства, необходимо уточнить вид разрешенного использования земли.

Идеальны для строительства участки на землях населенных пунктов с разрешенными видом использования: под индивидуальное жилищной строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), под дачное строительство, под садоводство (СНТ). На этих землях вы смело можете построить жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Ниже мы рассмотрим каждый вид подробно, и сравним их между собой.

В свердловской области часто можно видеть в продаже земельные участки с сельскохозяйственной категорией земли и разрешенными видами использования под дачное строительство, под садоводство (СНТ), под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ), под сельскохозяйственное производство.

Их этих земель под постройку индивидуального жилого дома условно подходят земли с видом разрешенного использования: под дачное строительство, под садоводство (СНТ), крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ).

Сельхоз земля, предназначенная под сельскохозяйственное производство и личное подсобное хозяйство (ЛПХ) категорически не подходит под строительство! Для ее застройки необходимо сначала провести перевод земель в другую категорию иначе будет нарушение закона и нецелевое использование земельного участка со всеми вытекающими последствиями…

Для строительства индивидуального жилого дома, постоянного проживания и регистрации в нем законодателем предусмотрены участки, расположенные на землях населенных пунктов под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ).

Отличия между ЛПХ и ИЖС сегодня размыты и эти два вида использования считаются идентичными.

На такой земле вы можете не только построить жилой дом, но и вести подсобное хозяйство: выращивать овощи на приусадебном земельном участке (огороде), посадить сад, построить подсобные строения (бани, сараи, теплицы, загоны для скота), разводить домашний скот для личного потребления.

Строительство производится только после получения специального разрешения. Ограничена этажность – дом не может превышать 3 этажа. В различных населенных пунктах может быть установлен минимальный размер земельного участка под ИЖС. На одном участке под ИЖС или ЛПХ может быть зарегистрирован только один жилой дом, даже если на участке возведено два жилых дома один из них по документам будет числится как подсобное строение, и прописаться в нем не получится. Если все же регистрация жильцов второго дома жизненно необходима, советуем вам провести раздел земельного участка, учитывая допустимые минимальные размеры, установленные в вашем регионе.

Владелец дома на такой земле может получить налоговый вычет после покупки или строительства дома. Воспользоваться материнским капиталом и ипотечным займом при покупке.

Может зарегистрировать (прописать) всех членов семьи, что дает возможность получить бесплатное медицинское обслуживание, устроить детей в детский сад или школу, получать пенсии и пособия по месту жительства и т.п.

Как правило, местные власти должны предоставить собственнику земельного участка точки подключения к коммуникациям.

Отметим, что на сельскохозяйственной земле с видом разрешенного использования под ЛПХ строить категорически запрещено!

Текущее законодательство позволяет возвести капитальный жилой дом на земельном участке в границах населенного пункта с видами разрешенного использования «под дачное строительство» или под садоводство (СНТ).

Возможна застройка без получения предварительного разрешения. Требуется соблюдение правил застройки дачных и садовых участков.

Налоговое бремя собственника намного меньше, чем на земле под ИЖС.

Регистрация так же возможна

Из минусов могут быть:

  • Отсутствие нормальных подъездных путей для строительной техники.
  • Минимум центральных коммуникаций. Как правило, в садах есть только электричество, очень редко газ, водопровод и водоотведение.
  • Плотность застройки и невозможность возведения глухого забора.

А теперь поговорим о возможности использования сельскохозяйственных земель, пригодных для возведения капитального жилого дома.

Земли крестьянско-фермерского хозяйства отлично подойдут для тех, кто хочет основать родовое гнездо – усадьбу. Закон предусматривает возможность возведения жилого дома на такой земле, так помимо индивидуального жилого дома вы становитесь владельцем большого земельного участка. В таком доме можно зарегистрироваться и проживать как на земле под ИЖС.

Читать еще:  Дом сдан в эксплуатацию что дальше

Особенности эксплуатации фермерского хозяйства:

  • Необходимо зарегистрировать ИП и вести или создавать видимость сельскохозяйственной деятельности.
  • Очень сложно разделить землю и продать по частям.
  • Как правило, земли под фермерские хозяйства находятся в отдалении от населенных пунктов.

Сельскохозяйственные земли для дачного строительства и для садоводства (СНТ), так же могут быть застроены индивидуальными жилыми домами. На такой земле так же возможна регистрация, но для этого требуется приложить значительные усилия, так как законодательством предусмотрена регистрация только на землях населенных пунктов! Поэтому выбирая земельный участок этой категории и вида разрешенного использования (ВРИ) внимательно изучите документы, в виде использования может быть прямое указание на то что на этой земле нельзя возводить строения и нет права регистрации.

В Свердловской области очень много коттеджных поселков на сельхоз земле под дачное строительство, где люди строят индивидуальные жилые дома для постоянного проживания, получают милицейские адреса и могут зарегистрироваться (прописаться).

Если же регистрация по месту проживания вам необязательна, вы смело можете построить жилой дом и жить в нем круглогодично, законом это не запрещено. Учитывайте только возможность полноценной эксплуатации будущего дома: наличие круглогодичных подъездных путей и необходимых вам коммуникаций.

Из плюсов низкое налоговое бремя и не требуется разрешение на строительство.

В любом случае отнеситесь внимательно к выбору земельного участка, покупайте землю учитывая цель ее дальнейшего использования.

При покупке любого земельного участка, для дальнейшей его застройки рекомендуем вам ознакомиться с документами градостроительной деятельности на будущее. Вы можете посмотреть схемы планирования застройки городских округов, генеральные планы населенных пунктов в которых или рядом с которыми расположен выбранный вами участок, планы прокладки дорог настоящих и будущих, а так же, объектов газо-, электро-, и теплоснабжения.

Категории земель и виды разрешенного использования

Как узнать категорию земель по кадастровому номеру

  1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
  2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
  3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

  1. Населенных пунктов (поселений);
  2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
  3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
  4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
  5. лесного фонда;
  6. водного фонда;
  7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

  1. основные;
  2. условно разрешённые;
  3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

  • Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
  • Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

  1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
  2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
  3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
  4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
  5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
  6. Расположение объектов электроснабжения;
  7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
  8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
  9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
  10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
  11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
  12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

  • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
  • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
  • участки, занятые под хозяйственные строения;
  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • сады;
  • залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

  1. сельскохозяйственные;
  2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Читать еще:  Как застраховать дом в росгосстрах

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

  • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
  • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
  • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

  • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
  • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

На какой земле можно строить, категории и виды разрешённого использования

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Категория земли

Земельный участок может относиться:

  • к землям населенных пунктов,
  • к землям сельскохозяйственного назначения,
  • к землям особо охраняемых территорий,
  • к землям промышленного назначения,
  • к землям лесного фонда,
  • к землям водного фонда и др.

Частным лицам для коттеджного строительства выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям. В редких случаях может быть разрешено строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий.

Земли населенных пунктов (поселений)

Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии с п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ, существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения, предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Разница будет заключаться лишь в том, что прописку в доме, находящемся на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Если же прописка для вас не принципиальна, то эти два варианта больше ничем не отличаются.

Земли сельхоз назначения

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения.

Вид разрешённого использования земли

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования. Это может быть индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, личное подсобное хозяйство — ЛПХ, дачное строительство, дачное хозяйство, сельскохозяйственное производство, фермерское хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство, сельское хозяйство, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если приобретается участок земли, относящийся к землям сельхоз назначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства — во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гос. лицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню.

Садоводство (СНК, СНП, СПК)

Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день практически все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.

Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.

Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства

В соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Комментарий:

Михаил Паршков, Директор по развитию компании «Горизонт» (пос. Кузнецово-Заповедный)

«Вообще, самый действенный способ проверить землю — взять копии документов и обратиться в регистрационную палату. Это первый этап, он будет гарантировать, что участок существует и находится в собственности у того лица, которое его продает, и что земля не находится в обременении. Потом нужно нанять геодезиста, который подтвердит точную площадь участка.

Второе — это цена, она сильно колеблется. К примеру, сельхозземли без коммуникаций в пределах 50 км от города возле деревни стоят — от 1 до 10 тыс. руб. за сотку, если говорить о дачных участках, то от 20 тыс. и где-то до 70 тыс. за сотку в зависимости от расстояния.

В коттеджных поселках, при условии свободной застройки, нужно прежде всего смотреть условия, у кого-то в течение 3 лет нужно начать застройку, иначе участок отчуждается, или нужно соблюдать определенные типовые условия. Цена за сотку варьируется, в зависимости от расположения поселка, в пределах от 40 до 150 тыс.

Сейчас поселки идут уже сразу с инфраструктурной обвязкой, но при этом в стоимость земли не включено подключение к коммуникациям. У нас каждое отдельное подключение обходится в 150 тыс. руб. за воду, и 150 тыс. за электричество. Разделили мы по очень простой причине: там, где у людей есть возможность, то они предпочитают бурить скважину.

Дороги же стоят запредельных денег, и сам частник ее не потянет. Тут либо полагаться на муниципальные власти районов, либо положиться на совесть собственника дороги и его желание ее улучшить тем или иным способом. Нужно сказать, что у любого коттеджного поселка должна быть минимальная подъездная дорога, иначе бессмысленно что-либо делать».

Преимущества выбора ИЖС:

  • На земле, которая имеет категорию ИЖС можно законно построить собственный дом и прописаться в нем (независимо от того собираетесь ли Вы жить в нем постоянно или сезонно). После окончания строительства дома ему будет присвоен почтовый адрес.
  • Житель (владелец) получает все те же государственные услуги, которыми пользуются люди, прописанные в обычной городской квартире: официальное трудоустройство, возможность получать корреспонденцию, пользоваться курьерской доставкой и даже хранить дома оружие. Иногда скорая помощь отказывается ехать «на дачу». Но если у дома есть адрес, отказа можно не бояться.
  • Имея прописку за чертой города, Вы имеете льготы при оформлении страховки ОСАГО и налоговых вычетов.
  • Для земель с категорией ИЖС существует генеральный план застройки поселения, а это значит, что построенный дом не снесут как незаконную постройку!
  • Для покупки земли, имеющей категорию ИЖС, и строительства дома на ней можно получить ипотеку в банке как на обычную городскую квартиру.
  • Земельные участки с категорией ИЖС принимаются банками в качестве залога.
  • Будет просто оформить вычет из подоходного налога, так как по закону земли категории ИЖС и постройки на них предназначаются для постоянного проживания. Оформить вычет можно как за сам участок, так и за построенный дом.
  • Землевладения со статусом ИЖС обеспечиваются государством целым набором привилегий: благоустройством и уборкой дорог, развитием социально-бытовой инфраструктуры.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector