Как взять дом в управление

Открытие управляющей компании – как это сделать с нуля?

При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

  • зарегистрировать юрлицо;
  • оформить лицензию управляющей компании;
  • подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
  • принять на работу специалистов;
  • принять в управление МКД;
  • заключить договор управления с хозяевами жилья.

Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

  • в Жилищном кодексе;
  • в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
  • в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
  • ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
  • ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
  • ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
  • ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
  • статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

  • заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
  • уставная документация;
  • свидетельство о принятии на учет в ФНС;
  • подтверждение о регистрации компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • протокол собрания о формировании компании;
  • учредительное соглашение управляющей организации;
  • распоряжение о назначении руководителя;
  • согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
  • чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

  • оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
  • купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
  • управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
  • персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
  • руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
  • сдать экзамен на соответствие квалификации.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб. Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала. Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

  1. Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
  2. За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
  3. Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

  • цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
  • величина инвестиций и стартового капитала;
  • сумма расходов;
  • вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

  • извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
  • предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
  • добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

  • аренда офиса для управляющей организации;
  • возмещение расходов на транспорт;
  • приобретение специального оборудования;
  • принятие на работу персонала;
  • закупка расходных материалов;
  • прочие затраты.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

  • добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
  • внедрение энергосберегающих технологий;
  • передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
  • оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

  • ремонтные работы внутри помещения;
  • установка приборов учета;
  • ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
  • услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

  • потребность в значительной величине инвестиций;
  • кадровый дефицит;
  • необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
  • невысокая рентабельность;
  • возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Что требуется для получения в управление МКД

Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:

  • получить право управлять домом на конкурсе;
  • договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.

Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.

Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.

Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.

Заявка на участие в конкурсе

Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:

  • официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
  • выдержку из ЕГРЮЛ;
  • выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
  • финансовую документацию;
  • сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
  • свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.

Что делать после получения дома в управление

Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание. На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора. Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.

В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:

  • задачи подписываемого соглашения;
  • описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
  • права и обязательства участников;
  • стоимость услуг, предоставляемых компанией;
  • способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
  • периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.

Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет — перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд — ведь в 2015 году требования для оформления и деятельности управляющих компаний были серьезно ужесточены.

Читать еще:  Как признать дом в снт жилым

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Виды УК и законы, регламентирующие их деятельность

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов:

  • собственно управляющие (только управляют);
  • эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
  • гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ. К основным законодательным актам относятся следующие:

Создание управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура

Чтобы организовать управляющую компанию с нуля потребуется придерживаться следующей инструкции:

  • зарегистрировать юридическое лицо;
  • пройти лицензирование и аттестацию;
  • набрать технический персонал и оборудовать помещение;
  • взять дом в управление;
  • приступить к оформлению и заключению договоров и осуществлению деятельности.

Какая документация понадобится, чтобы создать УК?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

  • заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
  • Устав;
  • протокол собрания о создании управляющей компании;
  • учредительный договор;
  • приказ о назначении директора;
  • гарантийное письмо от собственника помещения ( он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
  • квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

  • Устав в обновленной редакции;
  • заявление о регистрации изменений — форма №Р13001 от 2002 года;
  • протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся нужные изменения в учредительные документы управляющей компании.

Как оформить и зарегистрировать?

Для этого потребуется оформить юрлицо — АО, ООО и т.д.. В зависимости от типа юрлица в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

Затем необходимо встать на учет в Пенсионный фонд, в фонд социального страхования и в орган статистики.

Нужно также наличие собственного юридического адреса, куда будет доставляться вся корреспонденция.

В начальном капитале нет потребности. Возможно внести только уставной — его вы можете внести в виде имущества на сумму не больше двадцати тысяч рублей.

Также потребуется выбрать банк, с которым нужно будет сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести — оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

Лицензирование

Современное законодательство сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора. При нарушении законодательства лицензии УК могут лишить.

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В штат работников должны входить:

  • Главный инженер и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
  • Прочий персонал. Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Что ещё нужно для открытия организации?

Потребуется разработка учетной политики, составление перечня работ и услуг. А в дальнейшем, заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (о задолженности УК перед РСО, читайте тут).

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (ст. 162 ЖК) УК обязаны заключить договор с каждым хозяином квадратных метров. На основании его возникают взаимные обязательства, также и что касается оплаты за услуги (ст. 155). Заключение такого договора обязательно и уклониться от него нельзя — ст.445 Гражданского кодекса РФ.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания, размер платы за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года) и за коммунальные услуги, согласно статье 157 ЖК.

Рентабельно ли?

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

  • предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
  • партнерской площадки;
  • привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Управляющая компания не принимает на обслуживание дом

В Российской Федерации привычные всем ЖЭКи сменились на управляющие компании (УК). В прошлом сфера управления находилась в обязательном порядке в ведении государственных структур, а в условиях современности управление и содержание МКД отдано в руки коммерческих предприятий.

Законодательство в сфере жилищных правоотношений предоставило в пользу собственников квартир право выбирать, каким образом будет происходить управление МКД.

Согласно статье 161 ЖК РФ, управление своим хозяйством может возлагаться на самих собственников помещений многоквартирных домов. Для данных целей им разрешается создать так называемые ТСЖ.

Если же таким образом поступать жильцы не пожелали, то они имеют право доверить управление общедомовым имуществом своего МКД управляющим организациям, которые могут быть представлены как ООО или АО, так и прочими формами. Выбор какой-то определенной компании должен осуществляться посредством голосования на общем собрании.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Виды управления многоквартирным домом

Нормы Жилищного кодекса регламентируют три способа для управления МКД: непосредственное управление, управление посредством создания ТСЖ или же другим кооперативом и, наконец, – управление посредством управляющей компании (УК). Каждый из вышеприведенных способов управления обладает как положительными, так и отрицательными сторонами.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности.

Если управляющая компания отказывается от дома, читайте тут.

Если происходит непосредственное управление самими собственниками многоквартирного дома, то нет какой-либо необходимости для образования аппарата управления, а также юридического лица, поскольку для такого типа управления вполне достаточным выступает проведение собраний для разрешения актуальных проблемных вопросов.

При таком варианте управления договорные соглашения собственников помещений МКД заключаются непосредственно с поставщиками коммунальных услуг. Работы по дому проводятся либо самими жильцами, либо же общим решением заключаются договоры с соответствующими компаниями, которые специализируются, к примеру, на вывозе мусора, уборке и т.п.

Однако смеем заметить, что такой способ управления является подходящим для домов с количеством квартир не более 12. Если же квартир в доме больше, то, согласно ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, следует заключать договор с управляющей компанией, которая будет заниматься лишь управлением домом, однако, не будет предоставлять коммунальные услуги.

Что касается ТСЖ (товарищества собственников жилья), то при таком способе управления собственниками выбираются представители, в руки которых предоставляются полномочия на управление домом. Такая форма управления предполагает создание юридического лица.

Наиболее распространенный способ управления – заключение договора с управляющей организацией, которая обязана нести ответственность перед собственниками помещений многоквартирных домов за все процессы в доме.

Относительно коммунальных услуг и услуг специализированных компаний – договоры с ними заключает сама УК. Естественно, данные услуги со стороны УК предоставляются не бесплатно, для этих целей УК взимает с собственников оговоренную оплату, что, в свою очередь, составляет доход подобных компаний.

Читать еще:  Как оформить документы на построенный дом

Какой из вышеуказанных способов управления избрать – компетенция и право самих собственников МКД, реализуемое ими на общем собрании.

Заметим, что зачастую в случае как непосредственного управления домом, так и посредством создания ТСЖ, собственниками заключается договор с организациями по обслуживанию, которые, согласно договорным условиям, занимаются выполнением определенных видов работ за фиксированную оплату.

Основным преимуществом непосредственного управления жильцами выступает то, что поставщики коммунальных услуг вправе дифференцировано проводить отключение от поставок данных услуг лиц, уклоняющихся от уплаты, поскольку каждый заключенный договор несет персональный характер и относится только к одной конкретной квартире. Если же создано ТСЖ или управление происходит посредством УК, ответственность за неуплату коммунальных услуг должно нести юридическое лицо.

Потому по причине наличия нескольких должников, весь МКД может стать должником для поставщика услуг, что, в свою очередь, чревато некоторыми ограничениями. Такими штрафными санкциями может выступить последнее по очередности подключение к теплоснабжению в отопительный сезон.

Лица-участники круглого стола пришли к единому решению, что в условиях современности нет абсолютно действенного механизма для оказания влияния на неплательщиков, поскольку заваленные исковыми заявлениями судебные органы порой не в силах взыскать с должника сумму иска по причине отсутствия у последних какого-либо имущества, в связи с чем производство по такого рода делам прекращается.

В какой орган стоит обращаться, когда управляющая организация не выполняет свои обязательства согласно заключенному договору?

Очень часто жильцам МКД приходится управлять своим домом в непосредственном порядке по причине неисполнения или же недобросовестного исполнения УК обязательств по договору.

При условии, что управляющая организация не занимается выполнением условий договора, советуем прибегнуть к обращению в специальные органы по надзору.

Спорные вопросы между хозяйствующими субъектами должны быть решены только в порядке судебного разбирательства.

Есть также органы с надзирательной функцией, в адрес которых жильцы вправе обратиться и пожаловаться на недобросовестную организацию управления в лице УК. Такими органами являются ГЖИ (государственная жилищная инспекция), а также прокуратура. К числу таких органов можно причислить также и муниципальный жилищный комитет при администрации населенного пункта.

Помимо этого УК в обязательном порядке, согласно договорным условиям, должны предоставить в адрес собственников полную отчетность о собранных денежных средствах, направлениях их использования, результатах, проведенных на данные средства работах. Зачастую такая информация выкладывается на интернет-странице фирмы, а также на стендах информационного характера, или даже печатается на обратной стороне платежной документации.

Может ли УК отказаться от принятия дома в управление?

Согласно действующему законодательству РФ (статья 426 Гражданского кодекса), договор выступает публичным, если он заключен лицом, которое осуществляет предпринимательскую или иную деятельность, приносящую ему прибыль.

Посредством публичного договора устанавливаются обязанности лиц по выполнению работ или же оказанию определенных услуг, осуществляемых со стороны предпринимателя в адрес каждого его клиента. В конкретном случае УК обязана проводить работы и предоставлять услуги в пользу собственников МКД согласно ее договорным обязательствам.

В рамках публичного договора оплата за услуги и работы для всех жителей дома должна быть одинаковой, помимо устанавливаемых государством специальных льгот в пользу определенных категорий граждан.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, физические и юридические лица имеют свободу в заключении договоров. Иными словами, никто никого не может принудительно склонить к заключению гражданского договора, исключая случаи, когда ГК или отдельным законом установлена обязанность заключения договора.

У предпринимателя нет права на отказ от заключения договора, при условии наличия возможности выполнять работу и оказывать услуги, являющиеся предметом указанного договора.

Каковы же признаки публичности договоров управления многоквартирными домами?

Первый признак публичности – одной из сторон договора выступает управляющая компания, поскольку УК является осуществляющим предпринимательскую деятельность лицом, которое получает за данную деятельность прибыль.

Второй признак публичности – УК выполняет обязательства относительно выполнения работ и оказания услуг в адрес собственников МКД за установленную ежемесячную плату.

Третий признак публичности – недопустимый характер отказа УК от заключения договора или же уклонения от заключения такового при наличии реальной возможности выполнения работ и предоставления услуг.

Обязательный характер заключения договора по управлению УК находит свое закрепление в нормах законодательства, в том числе и при победе в рамках открытого конкурса, проводимого от лица органа местного самоуправления (регламентировано частями 4 и 13 статьи 163 ЖК РФ, а также частью 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что нужно, чтобы самим управлять своим домом

Есть в Екатеринбурге дом, жильцы которого взяли управление в свои руки и так преуспели, что по их пути захотели пойти и другие горожане. Дом в два подъезда и пятнадцать квартир, о котором идет речь, является частью Городка чекистов, известного в городе комплекса зданий. Его возвели в центре Екатеринбурга в тридцатых годах прошлого века.

До того, как собственники привели свой дом в порядок, он представлял собой жалкое зрелище. Поблекший фасад, гнилые коммуникации, обшарпанные подъезды. Канализация была устроена таким образом, что отходы сливались прямо в подвал! Сейчас в это трудно поверить. Потому что хозяева квартир, получив около двух миллионов по ФЗ N185, обновили фасад, отремонтировали подъезды, установили в них новые двери и пластиковые витражи, заменили электропроводку и коммуникации. Отремонтировали подвалы — фактически это готовые офисы. Часть уже в аренде. В оставшихся помещениях заканчиваются отделочные работы, после чего их тоже отдадут внаем.

За счет арендной платы жильцы могли бы оплачивать коммуналку. Но они вкладывают деньги в технику, которая помогает им экономить. Например, установили компьютеризованные приборы учета, строго следящие за объемом потребления ресурсов. А специальный тепловой насос регулирует расход тепла. Его датчики, установленные на фасаде здания, фиксируют температуру: если она достаточно высокая, то прибор не берет горячую воду из магистрального трубопровода, а гонит старую по второму кругу. И комфортно, и экономно. В итоге кругом платят за коммуналку все больше и больше, а «чекисты» — все меньше.

В основе коммунальной идиллии не технические устройства, как кому-то может показаться, а изменения, которые прежде произошли в головах у людей: они осознали себя полноправными собственниками и объединились, чтобы создать активно действующее товарищество собственников жилья (ТСЖ).

— Все началось с ремонта в квартире. У нас плохо бежала вода, и тогда мы за свой счет поставили новые трубы. Но нужно было менять коммуникации во всем подъезде, а управляющая компания ничего не хотела делать. И тогда я поняла: проще взять все в свои руки, — рассказывает председатель ТСЖ «Городок чекистов» Ольга Сотонина.

Женщина собрала жильцов, чтобы создать товарищество и иметь рычаги влияния на коммунальщиков — поодиночке ничего не добиться. Обходила квартиры, рассказывала о том, как выгодно самим управлять имуществом. Когда стало ясно, что большинство выступает «за», назначили дату собрания, на котором соседи приняли решение учредить ТСЖ.

— Нам помогло то, что в доме немного квартир, — замечает Ольга. — Не представляю, как договориться жильцам, например, девятиэтажки. Таким домам можно посоветовать собрать костяк инициативных жильцов. Распределить, кто какой подъезд курирует, и начать обход. Причем не стоит терять время на «несогласных». Лучше постараться переубедить тех, кто сомневается.

На общей встрече жители дома выбрали председателя, правление и ревизора, утвердили устав ТСЖ — этот документ и протокол собрания представили в налоговую, чтобы зарегистрировать товарищество. А чтобы подстраховаться, они дополнительно собрали со всех письменные заявления о желании создать ТСЖ. Ольга объясняет, что так как всем жильцам большого многоквартирного дома нереально встретиться, то лучше проводить заочное голосование в письменном виде. Сейчас в доме, который находится в ведении председателя, не осталось тех, кто против ТСЖ. В нем состоят все, так как это позволяет влиять на управление жильем. У «несогласного» меньшинства нет права голоса.

После регистрации в налоговой инспекции — а ТСЖ фактически стало предприятием — оно открыло расчетный счет в банке, на который должны поступать отчисления жильцов за квартиру и откуда они направляются ресурсоснабжающим организациям. Но поначалу жители дома не могли контролировать финансы — вся власть, как и прежде, принадлежала управляющей компании.

— Мы пытались договориться, но УК по-прежнему не хотела ничего делать, — рассказывает председатель. — Тогда решили поменять ее. Однако администрация города заявила, что дома в нашем городке являются одним зданием, поэтому во всех жилых корпусах нужно создать товарищества. Мы взялись за это. Тогда нашлось двое жильцов, которые подали в суд, чтобы доказать, что создание ТСЖ неправомерно. В итоге мы судились целый год, дошли до областного суда и отстояли свою позицию.

Чтобы начать зарабатывать на подвалах, людям пришлось тоже пройти через судебные тяжбы. Дело в том, что этими помещениями распоряжалось региональное мингосимущества: оно также сдавало некоторые из них в аренду. Около года пришлось ходить по арбитражным судам, но в конце концов Пермский областной арбитражный суд подтвердил: подвалы находятся в собственности жильцов! Суд, кстати, обязал региональное мингосимущества выплатить ТСЖ компенсацию в триста тысяч рублей за использование чужой собственности.

После этого несколько жильцов создали собственную управляющую компанию, которая стала обслуживать этот и соседние жилые дома городка.

— Мы создали ТСЖ в 2005 году, но полноправно управлять домом смогли только в 2009 году, — признается Ольга. — Поначалу с облегчением вздохнули: наконец-то все наладится. Но оказалось, что сначала надо крупно вложиться в модернизацию, и только потом будет видна отдача.

Читать еще:  Потеряны документы на дом что делать

Нельзя сказать, что сегодня хозяева квартир стали платить за жилье значительно меньше, все-таки тарифы на коммуналку постоянно повышаются. Но они хотя бы не тратят лишнего! С одной стороны, контролируют издержки. А с другой — заработанными средствами покрывают дополнительные траты, например, перерасход тепла. Но что самое главное — содержат в порядке дом и постоянно совершенствуют свое домовое хозяйство.

— Я делаю это не для кого-то, а прежде всего для себя и своих родных, — отвечает Ольга на вопрос о том, зачем она решилась взвалить на себя такой груз забот. — Потому что мы хотим жить в хороших условиях и не ждем милости от других.

На заметку

Как создать ТСЖ

— провести общее собрание собственников помещений (оно может проходить в очной или заочной форме). Решение будет принято, если за него проголосуют более 51 процента жильцов;

— утвердить на нем устав, председателя и правление ТСЖ, а также ревизионную комиссию. Протокол собрания подписывается председателем собрания;

— зарегистрировать товарищество в соответствии с государственной регистрацией юридических лиц. Для этого необходимы: заявление о регистрации, устав товарищества, список собственников жилых помещений, копии паспортов и документов, подтверждающих право собственности, протокол общего собрания собственников. Как юрлицо ТСЖ должно состоять на учете налоговых органов, иметь расчетный счет и печать.

Схемы управления ТСЖ

ТСЖ самостоятельно занимается обслуживанием дома.

ТСЖ заключает договор подряда с управляющей компанией. УК занимается организацией комплекса работ, связанных с технической эксплуатацией, содержанием и ремонтом дома. Но председатель и правление не самоустраняются. У них остается право финансовой подписи предложений и документов, поступающих от УК. Это наиболее эффективная схема работы.

ТСЖ нанимает по договору управляющую компанию и полностью самоустраняется от дел. Эта схема называется «пассивной» и считается самой неэффективной.

Работа по управлению имуществом включает:

— сбор и анализ информации;

— взаимодействие с собственниками;

— планирование перечня и объема необходимых работ;

— составление смет доходов и расходов, утверждение их на общем собрании;

— расчет размера платежей собственников помещений;

— сбор платежей и взносов, учет и взыскание задолженности;

— выбор организаций — подряд­чиков и поставщиков услуг;

— заключение договоров на работы и услуги;

— контроль исполнения договоров, оплата договоров;

— ведение бухгалтерской отчетности;

— работа с инспекциями: пожарной, жилищной, санитарной;

— контроль за соблюдением собственниками, арендаторами правил проживания в доме и пользования общим имуществом;

— использование общего имущества с целью получение дополнительных средств.

Пять способов зарабатывать на своем доме

— сдавать в аренду подвалы, чердаки, прочие нежилые помещения;

— размещать рекламные растяжки на фасаде или крыше здания, а объявления — внутри дома;

— сдавать в аренду придомовую территорию;

— сделать пристрой к дому, который также можно сдать внаем;

— позволить сотовым операторам и провайдерам за плату разместить оборудование в доме.

Как открыть собственную управляющую компанию с нуля: 5 главных правил

Упоминание о первых жилищных товариществах было отмечено в 1921 году, именно тогда появились первые активисты, понявшие привлекательность этого дела, и начали забирать под свое крыло муниципализированные здания. Типичные управляющие компании начали сравнительно недавно свое существование – 2005 год стал началом в сфере управления многоэтажными домами нового времени и с каждым годом среди начинающих предпринимателей они набирают все большую популярность.

Высокая доходность и маленькая конкуренция в этой сфере становятся основными причинами, по которым бизнесмены хотят занять эту нишу. Но так ли легко открыть собственную управляющую компанию и почему при такой финансовой привлекательности еще есть свободные места на этом рынке?

Итак, как открыть управляющую компанию с нуля? Ответ содержится в этой статье!

Кто может открыть управляющую компанию?

Осуществлять управленческую деятельность разрешается только после получения лицензии, выдачу которой регулируют государственные органы.

Кто разрешение может получить?

На получение лицензии для реализации работы в качестве управляющей компании может рассчитывать юр. или физ. лицо:

  • на территории РФ зарегистрированное;
  • имеющее квалификационный аттестат;
  • не имеющее судимостей;
  • отсутствующее в реестре дисквалифицированных лиц.

Особенности управляющих компаний

Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.

Порядок действий по открытию управляющей компании

Для начала бизнеса в управленческой сфере понадобится сделать несколько шагов:

1. Поиск подходящего места под офис.

3. Закупка техники и осуществление работ ремонтных.

Особенности каждого шага подробнее рассмотрим ниже.

Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования

Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, комнату для бухгалтера и директора, туалет, место для приема пищи.

Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и инвентаря для рабочих.

Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью

Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:

  • выбрать место и придумать название;
  • выбрать код;
  • решение об учреждении подготовить и устав;
  • сформировать УК.

После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.

Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.

И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.

Управляющая компания, как бизнес.

Наем сотрудников для работы

Штат управляющей компании

  • инженер;
  • бухгалтер;
  • директор;
  • сантехники, слесари, уборщицы, дворники, электрики.

Реклама управляющей компании

Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.

Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.

Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.

Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.

Как привлечь клиентов?

Вам нужно:

  • расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
  • рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
  • пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.

Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.

Бизнес-план управляющей компании

Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:

  • Аренда помещения от 80 000 рублей.
  • Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
  • Зарплата сотрудниками от 200 000 рублей.
  • Реклама от 90 000 рублей
  • Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.

Таким образом, для открытия собственной управляющей компании потребуется вложить на начальном этапе от 1 500 000 рублей.

Управляющая компания: бизнес-план с расчетами.

Рентабельность управляющей компании, как бизнеса

Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.

Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.

Специалисты рекомендуют на первых порах не брать в обслуживание очень старые дома, выбирать следует не старее 15 лет.

Возможные проблемы при открытии управляющей компании

1. Снабжение дома ресурсами

Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.

А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.

2. Неплательщики

В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.

Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.

Можно ли купить готовый бизнес?

На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.

Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.

Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.

Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.

Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector