Как узаконить перепланировку в частном доме

Как оформить перепланировку в частном доме

Перепланировка в частном доме имеет свои особенности по сравнению с перепланировкой квартиры.

В первую очередь отличие заключается в том, что изменения не затрагивают интересов соседей. Но, несмотря на это, любые изменения должны быть согласованы с контролирующими организациями.

Что представляет собой перепланировка в частном доме, и в какие инстанции необходимо обратиться, чтобы узаконить ее? Рассмотрим в нашей статье.

Законодательный аспект вопроса

В соответствии с законодательством этот термин подразумевает изменение конфигурации помещения, которые должны быть внесены в технический паспорт объекта.

Понятие перепланировки, определение ее незаконности закреплены в статьях 25-29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Регулирование процедуры узаконивания перепланировки регламентирует Постановление Правительства № 266. В нем содержится форма заявления на проведение процедуры.

Проведение ремонтно-строительных работ без согласования с уполномоченными организациями наказывается на основании кодекса об административных правонарушениях.

У каждого региона могут быть изданы свои нормативные местные акты, которые регулируют данный вопрос.

Какие работы допустимы

Перепланировка в частном доме может предусматривать следующие виды работ:

  1. Замена оконных конструкций.
  2. Полная или частичная замена кровли.
  3. Монтаж систем теплоизоляции, укрепление фасадной части здания.
  4. Замена электропроводки.
  5. Обустройство чердаков.
  6. Пристройка дополнительных помещений.
  7. Вырубка новых дверных проемов.

Важным моментом в перепланировке частного дома является то, что все дополнительные помещения, которые образовываются после ремонтно-строительных работ, должны быть обязательно отапливаемыми. Это положение особенно актуально в том случае, если в доме нет центрального отопления.

Все работы по перепланировке должны проводится строго в соответствии с подготовленной документацией. При составлении проекта необходимо учитывать тип перекрытия дома, затрагивание несущих стен. Их неправильная перестановка может послужить причиной обвала всей конструкции.

Любое запланированное изменение конфигурации помещения должно быть согласовано с компетентными органами. Для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление. К заявлению обязательно прикладывается технический паспорт каждой комнаты.

Особенности и обязательность оформления

Трудности могут возникнуть в том случае, если объект недвижимости расположен в исторической части города и относится к объектам исторического и культурного наследия.

Начинать оформление необходимо с обращения в жилищный отдел местной Администрации.

Заявитель пишет заявление, в котором подробно указывает:

  • точный адрес объекта;
  • список планируемых работ;
  • сроки проведения.

Осуществление работ могут разрешить только в том случае, если после проведенных изменений, у дома не поменяется его назначение. Не должно ухудшаться качество проживания в нем. Кроме того, жилой объект не должен нарушать безопасность жильцов соседних домов и ущемлять их интересы.

Если жилец планирует провести небольшие изменения, то для согласования достаточно предоставить эскиз. Но, если планируется масштабное переустройство помещения, оно должно делаться на основании проекта. Проектную документацию составляют фирмы, у которых есть соответствующая лицензия на проведение подобных работ.

План необходим обязательно, если планируется капитальное изменение в конфигурации здания:

  1. При проведении изменений в несущих стенах, например, подготовка дополнительного проема.
  2. Монтаж балконов, лоджий, изменение их конфигурации при наличии.
  3. Все ремонтные работы, которые связаны с установкой дополнительной нагрузки на перекрытия.
  4. Изменение фасада, перекрашивание в другую цветовую гамму. Всё, что затрагивает нарушение архитектурного стиля.
  5. Монтаж новых лестниц, установка дополнительного санузла.

За получением разрешения должен обращаться собственник дома лично или третье лицо по нотариальной доверенности.

Пошаговая инструкция действий

Для того, чтобы обращаться с заявлением в местную Администрацию, необходимо подготовить пакет документов. К ним относятся:

  1. Документ, подтверждающий право собственности заявителя на частный дом.
  2. Выписка из домовой книги.
  3. Письменное согласие всех соседей на возведение дополнительных частей дома.
  4. Акт от коммунальной инспекции.
  5. Разрешение, полученное из СЭС.
  6. Фотография каждого внутреннего помещения и наружного вида.
  7. Экспертная оценка соответствия дома всем санитарным нормам.
  8. Технический паспорт из БТИ.
  9. Проект или эскиз будущих изменений.

Перечень документов одинаковый как для проведения работ в квартире, так и в частном доме.

Для того, чтобы провести всю процедуру, необходимо:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Заказать проект перепланировки дома.
  3. Обращение в отдел градостроительства или архитектуры для составления заявления.
  4. Полученный проект проходит согласование в пожарной инспекции, в санитарном надзоре и управляющей компании.

Время согласования может длиться от одного до двух месяцев. Чаще всего, если все документы предоставлены в полном объеме, согласование занимает 30 дней.

Оформление перепланировки частного дома требует не только времени, но и денежных затрат. Все справки выдаются после оплаты государственной пошлины. Необходимо платить за составление проекта перепланировки специализирующим компаниям.

Часто, чтобы сэкономить средства, лучше всего обратиться в организации, которые оказывают помощь в оформлении перепланировки. Каждая справка, которую необходимо предоставить, имеет ограниченный срок предъявления. Иногда, пока готовится одна, истекает срок другой. В таком случае заявителю приходится заказывать документ повторно. В среднем самостоятельная сборка документов, включая составление проекта, обходится заявителю в 20 000 рублей.

Цена может меняться в зависимости от сложности планируемых работ, площади помещения.

Что можно делать без получения разрешения

Есть ряд мероприятий, которые можно провести без получения разрешения:

  1. Владелец дома может самостоятельно делать косметический ремонт в помещении, переклеивать обои, перестилать напольные покрытия.
  2. Не требует согласования установка газовых плит, сантехники, нагревательных приборов.
  3. Заделывание дверных проемов в несущих стенах.
  4. Устранение перегородок, которые не являются несущими.
  5. Проделывание дополнительных дверных проемов в межкомнатных перегородках.
  6. Изменение тамбура, если оно не касается увеличения в размерах.

Если планируемые изменения не несут опасность обрушения здания, они не подпадают под запрет.

Ответственность за самовольное проведение работ

Многие владельцы, особенно это касается собственников частных домов, считают, что они могут провести изменения самовольно, и никто про это не узнает. На самом деле, это мнение ошибочно.

Без внесения изменений в технический паспорт владелец не сможет ни продать, ни обменять дом. Даже, если он не планирует продажу своего объекта недвижимости, проблемы возникнут позже, когда его наследники будут вступать в права наследования. У них возникнут проблемы с оформлением наследства на дом.

Кроме того, самовольное проведение работ может грозить опасностью самим жильцам и их соседям. Если нарушена целостность перегородок и перекрытий, может произойти обрушение здания.

При обнаружении незаконных изменений контролирующие органы имеют право подать на владельца помещения в суд. Если суд откажется узаконивать сделанные изменения, гражданину придется оплатить штраф и вернуть все проделанное в первоначальный вид.

Граждане могут попытаться узаконить перепланировку уже после ее проведения. Для этого необходимо сразу обращаться с исковым заявлением в суд. Для подтверждения сделанных работ заявителю потребуется предоставить акт от строительной комиссии. Если суд вынесет отрицательное решение, хозяин дома должен будет переделать все так, как было ранее. Если перепланировку признают законной, с решением суда можно обращаться в БТИ для внесения изменения в технический паспорт дома.

Грамотное оформление рассмотренной в статье процедуры поможет избежать проблем с домом в будущем. Незаконное изменение конфигурации помещения приведет не только к штрафам, но и к невозможности пользоваться недвижимостью в полной мере.

О том, как правильно узаконить внесение изменений в конструкцию частного дома и квартиры, смотрите в следующем видеосюжете:

Перепланировка в частном доме — нужно ли разрешение

Собственники частных домов, расположенных на собственной землей, имеют меньше ограничений в плане возможной перепланировки, чем владельцы квартир. Однако это не значит, что они могут самовольно, без всяких последствий, проводить перепланировку и ни с кем ее не согласовывать (нигде не узаконивать). Подробнее об этом читайте в данной статье.

Нужно ли разрешение?

Далеко не всегда планировка загородного индивидуального жилого дома устраивает его владельца. Возможно жилье было приобретено уже в таком состоянии, но есть вероятность, что при постройке предполагалось одно расположение помещений, а после нескольких лет проживания возникла необходимость что-то поменять. В любой такой ситуации требуется предварительное согласование будущих работ в контролирующих государственных структурах.

Как вариант, можно сначала все сделать и только потом узаконивать. Владельцев интересует, можно ли делать без разрешения ремонт с перепланировкой, ведь дом, фактически, принадлежит собственнику и ничьи интересы не затрагиваются (строение расположено отдельно). Формально да, такие владельцы правы, интересы окружающих соседей не затрагиваются. С другой стороны, не всегда собственник является специалистом и может определить, будут ли те или иные работы безопасны или нет.

Таким образом, узаконивать или согласовывать перепланировку внутри дома нужно обязательно. Как и возведение пристроек. Без разрешения можно проводить только мелкий ремонт (его еще называют косметическим) или небольшое переустройство в плане изменения расположения батарей, перенос бойлера и так далее. В противном случае структурная целостность постройки может быть нарушено и это уже станет угрозой для всех жильцов дома.

Перепланировка, переустройство или реконструкция: есть ли разница?

Есть, хотя чаще всего она не очень явная. Перепланировка старого деревянного дома или новопостроенного здания – это достаточно сложная процедура, которая, как правило, включает в себя все три перечисленных элемента.

Так, например, под переустройством обычно понимают небольшие изменения, не требующие узаконивания. Это может быть перенос бойлера в другое место, изменение роли помещения (вместо зала сделать рабочий кабинет или наоборот) и так далее. Проще говоря – это любые мелкие работы, которые не затрагивают стены, пол, потолок, коммуникации и другие подобные элементы.

Перепланировка – это, фактически, изменение конфигурации помещений внутри строения без изменения его внешней части и общей площади.

Реконструкция – это более углубленная перепланировка. Чаще всего реконструкция предполагает изменение внешней части дома, добавление пристроек (или их снос) и так далее. Если упростить, то реконструкция почти всегда затрагивает общую площадь дома.

Перепланировку и реконструкцию нужно узаконивать. Это обязательное требование для того, чтобы внести изменения в техпаспорт. Даже если не учитывать потенциальную опасность выполняемых без разрешения и грамотно составленного проекта работ, всегда остаются и другие проблемы.

Так, например, если техпаспорт не будет соответствовать тому, как дом выглядит на самом деле, его будет практически невозможно продать и передать в залог в качестве обеспечения по кредиту. Банк просто не будет рассматривать такую недвижимость.

Что нужно узаконивать?

Примерный перечень изменений, которые обязательно требуется узаконивать:

  • Изменения расположения основных коммуникаций или их прокладка (электричество, вода, газ и так далее).
  • Внесение изменений в расположение ванных комнат и санузлов (в том числе перенос их в другую часть дома или формирование новых подобных помещений).
  • Изменение конфигурации вентиляции или любые другие работы, связанные с данным направлением.
  • Изменение площади комнат, в том числе формирование новых дверных проемов, снос/возведение стен и их перенос.
  • Возведение нового строения взамен старой постройки.
  • Пристройка к дому/даче дополнительных помещений.

Что не получится узаконить

Так как правильно выполнить все работы неспециалист скорее всего не сможет, нужно учитывать то, что в любом случае не получится узаконить:

  • Любые строительные или ремонтные работы, которые заденут интересы соседей.
  • Строительство балкона на уровне 3-го этажа и выше, при условии, что в изначальном проекте дома этого не было предусмотрено.
  • Увеличение нагрузки на основные (несущие) стены дома. Таким образом, превратить двухэтажный дом в трехэтажный практически невозможно (исключение возможно только в том случае, если конструкция изначально была рассчитана на это, но по какой-то причине следующий этаж не был возведен своевременно).
  • Создание жилых помещений внутри дома без оконных проемов.
  • Нарушение конфигурации вентиляции так, что она становится бесполезной.
  • Проведение любых работ, способных повлиять на структурную целостность дома (например, снос несущих стен).
Читать еще:  Как перевести нежилое здание в жилой дом

С кем согласовывать?

Согласование проекта требуется еще на начальной стадии, до того, как работа начнется. Если она уже завершена, то процедура называется «узаконивание», хотя действия в обоих случаях практически не отличаются.

Узаконивать/согласовывать перепланировку нужно в специальном отделе местной администрации, но так как они в разных регионах и называются по-разному, да и не всегда доступны для простых людей, намного удобнее обращаться в любое отделение МФЦ (Мои документы).

Разницы заявитель практически не заметит. В самом плохом случае, при обращении в МФЦ процедура узаконивания затянется на лишние 2-3 дня. Других отличий нет.

Как узаконить?

Процедура узаконивания перепланировки достаточно сложная сама по себе. Тем более, что во многих случаях без помощи грамотного юриста просто не обойтись. Особенно если придется отстаивать свои интересы в суде. Представленный ниже порядок оформления является обобщенным. В зависимости от региона проживания и других особенностей, могут добавляться другие действия или меняться их очередность.

Порядок действий

  1. Подготовить проект перепланировки дачного/частного дома. Это очень важный этап. Даже если работы уже давно завершены и требуется просто узаконить все, что сделано, проект все равно нужен. Причем уже на этапе его подготовки специалисты, которые будут заниматься данным вопросом, могут сразу заявить, какие моменты не смогут узаконить ни при каких условиях, а какие – вполне могут. Проект является как бы отображением того, что сделано. Его будут сравнивать с тем, что указано в техпаспорте чтобы выявить все внесенные изменения.
  2. Собрать все остальные необходимые документы (список см.ниже).
  3. Выбрать отделение МФЦ (Мои документы) и посетить его.
  4. Заполнить заявление на узаконивание перепланировки.
  5. Передать специалисту МФЦ такое заявление и все собранные документы.
  6. Дождаться решения и получить его.
  7. С положительным решением идти в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт. С отрицательным решением идти в суд.

Для согласования/узаконивания перепланировки нужны будут следующие документы:

  • Проект перепланировки. В редких случаях, если вносились незначительные изменения, его можно сделать и самостоятельно, при наличии минимальных навыков и знаний. Чаще же всего нужна помощь специалистов. Следует отметить, что проект может быть и сравнительно небольшим и очень объемным. Все зависит от того, что именно было сделано. Так, например, если требуется возвести дополнительную перегородку, то помимо факта отображения такой перегородки на плане потребуется дополнительный лист с описанием структуры такой перегородки и еще один с расчетом давления перегородки на пол.
  • Паспорт заявителя. Документ обязательно предоставляется действующий. Он не должен содержать посторонних отметок, в нем обязана быть вклеена фотография по возрасту и так далее.
  • Паспорта или свидетельства о рождении всех совладельцев. Свидетельства в данном случае предоставляются только в том случае, если у собственника жилья еще нет паспорта (несовершеннолетний).
  • Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Этот документ заверяется у нотариуса. Обычно требуется отдельное согласие от каждого совладельца, но тут многое зависит от региона нахождения недвижимости. В некоторых МФЦ могут принять и «коллективное» согласие.
  • Доверенность на представителя и его паспорт. Этот пункт актуален только в том случае, если заявитель планирует действовать через представителя.
  • Свидетельство о праве собственности. На момент написания данной статьи в качестве такого свидетельства выступает выписка из ЕГРН. Рекомендуется заказать такую выписку непосредственно до подачи документов, чтобы предоставить максимально «свежую» версию.
  • Техпаспорт на дом. Нужен для того, чтобы ответственные лица смогли увидеть, чем итоговый вариант планировки отличается от того, что было.
  • Правоустанавливающие документы. Обычно это договор купли-продажи, но возможны и другие варианты. Например, договор дарения, завещание и так далее.

Согласование/узаконивание перепланировки – это бесплатная процедура. Платить придется только в процессе сбора документов:

  • Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей.
  • Выписка из ЕГРН: 300 рублей.
  • Согласия совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
  • Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.

В среднем вся процедура согласования/узаконивания, если не учитывать судебное разбирательство, может занять около 2-3 месяцев. Из них:

  • Оформление проекта перепланировки: от 1 недели.
  • Подготовка документов: до 3-5 дней.
  • Ожидание решения МФЦ: до 45 дней.
  • Переоформление техпаспорта: от 3-х дней.

Что делать, если в узаконивании отказывают

Нередко собственник вносит в дом такие изменения, которые невозможно узаконить в общем порядке. Как следствие, он получает отказ в МФЦ (Моих документах). В этой ситуации единственным выходом может стать обращение в суд, однако следует учитывать тот факт, что далеко не всегда суд становится на сторону владельца жилья. На практике верно как раз обратное, но пытаться все равно нужно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Перепланировка частного дома

Каждый хозяин хочет сделать уютным, теплым и красивым свой дом. Затевая ремонт, не все знают, что за изменение размера комнаты или утепление пола без разрешения может быть наложен штраф. При совершении перепланировки следует знать, куда и в каких случаях обращаться.

Общие понятия

Оформление перепланировки дома производится в соответствии со статьями 25–29 ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения – любые работы по изменению его состояния (расположению стен, проемов, окон), заносимые в технический паспорт этого жилья в обязательном порядке (ст. 25 ЖК РФ).

Кроме перепланировки существует переустройство помещения – перенос инженерных коммуникаций.

Проект перепланировки

При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.

Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.

Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.

Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ21.501-93, ГОСТ 21.101-97 и Градостроительный кодекс РФ.

  • проект подлежит согласованию с МЧС, архитектурой и центром гигиены и эпидемиологии, должен содержать решения: по планировке, конструкции и архитектуре;
  • по устройству инженерных систем и их функционированию;
  • по охране окружающей среды;
  • по соблюдению противопожарных мер.

Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.

Виды работ, требующие разрешения

Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:

  • по переносу проемов дверей и окон;
  • по изменению размера и количества комнат;
  • по устройству несущих стен, проемов;
  • по объединению жилой комнаты с лоджией либо балконом;
  • по обустройству дополнительных нежилых помещений;
  • по замене радиаторов;
  • при вмешательстве в систему вентиляции;
  • при изменении вида фасада здания (форма окон, создание навесов и козырьков, дополнительных входов, устройство дымоходов или каминов, иные работы с использованием общего домового имущества);
  • по переносу санузла или газового оборудования;
  • по переносу кухни;
  • по обустройству индивидуального отопления;
  • объединение жилых помещений (квартир).

Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.

Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от 28.04.2005 № 266.

Когда не требуется разрешение на перепланировку

Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:

  • установки встраиваемой мебели;
  • проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
  • остекления балконов и лоджий, установление антенн;
  • при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
  • перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
  • установки кондиционера на стене фасада дома.

Особенности перепланировки частного дома

Перепланировкой частного дома является изменение размеров его помещений, как жилых, так и технических, а также работы по:

  • замене кровли;
  • замене оконных и дверных конструкций;
  • переоборудованию и оснащению дополнительным сантехническим оборудованием санузлов;
  • замене инженерных систем;
  • переносу дверных проемов;
  • изменению расположения теплоизоляции;
  • пристройке новых помещений;
  • изменению фасада (в том числе при его утеплении).

Для получения согласия на перепланировку хозяин дома должен подать заявление установленной формы с приложением проекта о перепланировке (переустройстве) жилого дома.

Оформление перепланировки: пошаговая инструкция

Согласование перепланировки происходит в несколько этапов:

Шаг 1. Сбор необходимой документации

При перепланировке жилых помещений представляются:

  • правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН, акт передачи квартиры в новостройке);
  • технический паспорт жилого помещения;
  • согласие муниципалитета (если изменения планируются в муниципальном жилье);
  • согласие всех жителей (если жилье используется по договору социального найма);
  • согласие банка (при проведении перепланировки жилья, находящегося в ипотеке);
  • согласование планируемых работ с государственными организациями (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор и т.д.);
  • проект (эскиз) планируемых изменений (заказать в проектной организации, имеющей доступ к СРО);
  • заявление;
  • доверенность (в случае подачи заявления представителем);
  • паспорт заявителя.

Шаг 2. Получение разрешения

За разрешением следует обратиться в администрацию (отдел капитального строительства), жилищную инспекцию или подать документы в МФЦ.

Документы рассматриваются в срок, установленный регламентом по предоставлению услуги, принятым органом местного самоуправления.

Обычно время рассмотрения составляет от 30 до 45 календарных дней.

По итогам рассмотрения муниципальный орган выносит решение о согласовании перепланировки либо отказе в согласовании.

Шаг 3. Проведение ремонтно-строительных работ

После получения документа о согласовании перепланировки, необходимо заключить договор на оказание соответствующих услуг (строительного подряда) в соответствии с проектной документацией со строительной компанией.

После окончания выполнения работ оформить акт приемки и акт на скрытые работы.

Шаг 4. Передача документов на проверку

Подписанный акт приемки выполненных работ, договор подряда, копию свидетельства СРО подрядчика, акт на скрытые работы приложить к заявлению об оформлении результатов перепланировки (составлении акта) и подать в уполномоченный орган (администрацию, жилищную инспекцию).

После проведения сотрудником муниципального органа проверки ремонта на соответствие разрешенным мероприятиям и подписания акта необходимо обратиться в БТИ.

Шаг 5. Получение нового технического паспорта

После обращения в БТИ в согласованное время техник производит все необходимые замеры жилого помещения и вносит все изменения в техническую документацию.

Читать еще:  Как наложить арест на дом

Стоимость нового технического паспорта зависит от размера жилого помещения и устанавливается отдельно каждым БТИ, может различаться в регионах.

Отказ в перепланировке дома

Причинами отказа могут стать:

  1. В согласовании перепланировки:
  • несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
  • наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
  • заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
  • невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.
  1. В оформлении акта о завершении перепланировки:
  • уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
  • несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.

Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).

При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:

  • заново собрать необходимый пакет документов;
  • обжаловать отказ в судебном порядке.

Самовольная перепланировка: что нужно знать

Любые несогласованные с муниципальным органом строительные и ремонтные работы, повлекшие изменение конфигурации жилого помещения, являются самовольной перепланировкой.

Последствия самовольной перепланировки

Изменение конфигурации жилья без разрешения муниципального органа является административным правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена статьями 7.21–7.22 КоАП РФ.

Изменение состояния жилого дома влечет наложение штрафа на его хозяина в размере от 1 000 руб. до 1 500 руб.

Осуществление ремонтно-строительных работ по реконструкции жилья или его капитальному ремонту без соответствующего разрешения органа местного самоуправления в многоквартирных домах сумма штрафных санкций составит от 2 000 руб. до 2 500 руб.

В случае изменения условий использования жилья по назначению в связи с произведенной перепланировкой ответственными лицами сумма штрафа составит от 4 000 руб. до 5 000 руб. на должностных лиц, от 40 000 руб. до 50 000 руб. на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Узаконивание самовольной перепланировки

После проведения работ по перепланированию без согласования с районной администрацией либо осуществления ремонта не в соответствии с заявленными в проекте мероприятиями, можно узаконить произведенные изменения жилого помещения через суд (в порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перед обращением в суд необходимо собрать документы:

  • справку о техническом состоянии жилья (с описанием изменений и состоянии жилья до и после ремонта);
  • заключение проектной компании (подтверждение соответствия ремонта требованиям безопасности, техническим и строительным нормам);
  • заключение учреждения гигиены и эпидемиологии (подтверждение соответствия санитарным нормам и требованиям);
  • технический паспорт жилого помещения.

Судебная практика

Как показывает практика, основаниями для удовлетворения иска о сохранении произведенных изменений состояния жилья являются:

  • перепланировка произведена прежними хозяевами;
  • не противоречит градостроительным нормам и требованиям;
  • отсутствуют негативные последствия;
  • произведенные работы не повлияли на несущие стены и конструкции.

Жительница Краснодара, проживающая на 1 этаже многоквартирного дома, самовольно увеличила площадь квартиры в многоквартирном доме более чем на 30 кв. м. за счёт пристройки.

Администрация отказала в признании перепланировки.

Суды первой и апелляционной инстанции признали требования истицы подлежащими удовлетворению, а отказ чиновников неправомерным.

В качестве основания решения положены экспертные заключения о соответствии выполненных ремонтных работ санитарным и техническим требованиям, строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью соседей.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд обратил внимание на то, что пристройка к квартире, по сути, явилась реконструкцией жилья (согласно определению реконструкции в Градостроительном кодексе РФ), требующей разрешения на строительство.

Кроме того, судами не учтено, что увеличение размеров санузла и кухни изменило расположение данных помещений, которые стали располагаться под жилыми помещениями соседей.

Как узаконить перепланировку частного дома и избежать проблем?

Приобретая частный дом, все стремятся привнести в обстановку не только уют, но и сформировать пространство, так чтобы наиболее комфортно его использовать. Порой требуется перепланировка пространства, но не все знают, что самовольно такие действия производить нельзя. На внесение изменений в план постройки требуется разрешение администрации, в противном случае ваши действия будут незаконны.

Как узаконить перепланировку частного дома, и какие документы для этого потребуется оформить, мы расскажем в нашей статье. Даже если изменения в вашем доме уже произведены, оформить всё по закону никогда не поздно, в противном случае вы можете столкнуться с необходимостью восстановления прежнего вида дома и штрафом за несанкционированные действия.

Зачем оформлять?

Многие задаются вопросом, зачем вообще нужно оформлять такие действия, ведь лицо является собственником и может самостоятельно принимать решения относительно своего имущества? Всё дело в том, что не все операции подобного характера безопасны. Возможно такое, что вовремя демонтажа могут пострадать несущие конструкции, что может быть опасным.

Чем чревата незаконная перепланировка читайте здесь.

Не оформив перепланировку согласно законодательству, вы рискуете столкнуться с проблемами при продаже недвижимости, так как все действия подобного рода должны быть зарегистрированы в кадастровых документах сооружения. Технический паспорт объекта при продаже должен быть обновлён, что обязует владельца приглашать к себе инспектора, который, выявив несовпадение с планом, может наложить штраф на собственника и заставить восстановить всё согласно плану в судебном порядке.

Поэтому самым правильным решением будет зарегистрировать изменения и произвести их по закону. Стоимость регистрации составит 2 500 рублей, а срок, в который будет готово разрешение, составит 2 месяца.

Какие действия нужно регистрировать?

Касательно частного дома, перепланировкой считается следующий ряд действий:

  • Прокладка систем газо-, водо- и электроснабжения, и изменение их расположения;
  • Переоборудование и создание дополнительных санузлов и ванных комнат;
  • Установка душей, джакузи и других сантехнических приборов, а так же оборудование технических помещений, предполагающих большее водо и электропотребление;
  • Переоборудование вентиляции и установка дополнительной вентиляционной техники;
  • Создание дверных проёмов;
  • Постройка дополнительных жилых помещений и пристроек;
  • Перенос и демонтаж перегородок.

Этот ряд действий нуждается в разрешении для того, чтобы не было произведено действий, которые попадают в другой список, содержащий ряд действий, разрешения на которые вы не получите. Закон запрещает проводить следующие работы:

  • Ремонт и переоборудование помещения, который способен ухудшить жилищные условия ваших соседей или сожителей;
  • Установка отопительных приборов на балконах и лоджиях;
  • Установка балконов выше второго этажа, если того не предполагала изначальная конструкция;
  • Проведение работ в аварийном здании;
  • Увеличение нагрузки на несущие стены дома;
  • Создание внутреннего дополнительного помещения без окон и отопительных систем;
  • Создание помех системе вентиляции помещения;
  • Демонтаж несущих стен, ослабляющий прочность конструкции.

Если ваше желание по переоборудованию дома не входит в данный список, не торопитесь приступать к действиям. Сперва стоит подготовить документы и, уже после получения разрешения, проводить перепланировку частного дома.

О стоимости перепланировки в квартире читайте здесь.

Законодательное регулирование

Основными законами, которыми регламентирована перепланировка частного дома, являются:

  • Статьи с 25 по 29 Жилищного Кодекса РФ, где регламентированы законные и незаконные действия по перепланировке и переустройству внутренних помещений дома;
  • Постановление правительства № 266 РФ содержит форму документа и заявления на перепланировку и регулирует согласование работ с административными органами;
  • Статья 7.12 КоАП диктует ответственность собственника, который решил произвести перепланировку без разрешения властей.
  • Кроме того на региональном уровне могут действовать дополнительные законодательные акты, регламентирующие подобные действия в жилом помещении.

Виды работ

В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:

  • Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
  • Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
  • Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
  • Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.

В зависимости от того к какому типу относится ваш частный дом, в нём возможны разные действия. Так, к примеру, если постройка каркасная, то вы можете воплотить в реальность практически любую свою идею. В ситуациях с кирпичными домами дела обстоят несколько сложнее, поскольку некоторые стены являются деталями несущих конструкций.

О перепланировке в ипотечной квартире читайте здесь.

Как оформить?

Если вы задумали масштабную перепланировку, то и подход к ней будет довольно серьёзным и включит в себя несколько обязательных этапов, соблюдение которых позволит вам сделать всё грамотно и по закону. Основным можно считать исследование технического состояния дома, в рамках которого будет проведено исследование постройки с целью выявления слабых мест конструкции и возможности проведения работ по перепланировке.

Как получить согласие соседей на перепланировку читайте здесь.

Далее на основе исследования собственник делает выводы о том насколько целесообразно ведение задуманных им работ. Требуется подготовить эскиз, а в некоторых случаях проект предстоящих работ. Проектирование потребуется в следующих случаях:

  • Если предстоит внести изменение в несущие стены;
  • Если предполагается построить или изменить существующие лестницы, лоджии и балконы;
  • При переносе и создании новых санузлов;
  • При установке дополнительных перегородок;
  • При остеклении лоджий и балконов;
  • При внесении изменений в архитектурный вид здания.

Проект должен быть составлен лицензированной проектной организацией, с которой собственник должен заключить договор. Во всех вышеперечисленных случаях перепланировки вы обязаны будете представить.

Имея на руках следующий ряд документов, можно подать их в районную администрацию:

  • Заявление на перепланировку;
  • Согласие сожителей и соседей, если перепланировка их затронет;
  • Паспорт и план строения из БТИ;
  • Копии документов подтверждающих право собственности;
  • Выписка из домовой книги, где отмечены все проживающие в доме;
  • Эскиз или проект перепланировки;
  • Договор с проекторами;
  • Заключение о техническом состоянии постройки.

Спустя время, администрация выдаст вам разрешение с перечнем действий, которые вы можете совершить в своём доме, после чего вы можете приступать к работам.

После проведения работ, следует обратиться в БТИ, с целью произвести измерения и внести изменения в документацию. После чего собственник получит акт, который должен быть предоставлен в районную администрацию. На основании этого обращения БТИ внесёт изменения в техническую документацию и в течение месяца выдаст вам новый кадастровый паспорт объекта. Затем с полученными документами собственник должен явиться в Управление службы государственной регистрации кадастра и картографии. Здесь все изменения окончательно зарегистрируют и по итогу представят вам новое свидетельство права собственности. Наиболее длительным из всех этапов является получение разрешения на перепланировку, в остальном, процедура не должна занять много времени.

Читать еще:  Как снести частный дом на своем участке

Если работы уже проведены?

В том случае если вы уже произвели изменения, то исход ситуации может быть различным, в зависимости от того на сколько серьёзные были проведены работы. Следовать стоит такому порядку действий:

  1. Написать заявление о перепланировке;
  2. Получить техническое заключение;
  3. Получить согласие жильцов и соседей;
  4. Получить выписку из домовой книги;
  5. Подать все собранные документы в районную администрацию;
  6. После получения разрешения отправиться в БТИ, для оформления новой технической документации;
  7. Должна пройти инспекция подтверждающая, что все действия были произведены по правилам;
  8. Потребуется заключение Санитарно Эпидемиологической службы, о соответствии помещения нормам;
  9. Так же потребуется составить проект, если произведённые изменения того требуют;
  10. Лишь после представления всех документов во все причастные организации, перепланировку можно считать законной, скорее всего, придётся выплатить штраф.

Случается такое, что администрация не даёт разрешения на уже проведённые работы. Тогда за ним придётся направиться в суд, и составить исковое заявление. В иске стоит ссылаться на законность произведённых вами действий и привлекать полученную вами документацию, и заключения независимых экспертов. Для наиболее грамотного оформления искового заявления лучше всего обратиться к грамотному юристу, в противном случае, возможно такое, что ваш иск не удовлетворят, а изменения которые вы внесли в постройку придётся ликвидировать.

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

Перепланировка в частном доме: как узаконить, нужно ли

Под этим перепланировкой частного дома подразумевается изменение жилого помещения, осуществления которого фиксируется в паспорте помещения. В отличие от реконструкции, перепланировка частного дома и разрешение на нее – менее радикальные перемены. Не изменяется размер, занимая дополнительные метры на участке, не увеличивается высота, количество этажей. Итак, разрешение на перепланировку частного дома: нужно ли оно и как его получить – об этом предложенная статья.

Нужно ли разрешение на перепланировку частного дома

Естественно, считается, если дом собственный, а не многоквартирный, то делать в нём можно что угодно, ни у кого не спрашивая. Не зависимость от УК и ТСЖ вдохновляет на подвиги по кардинальному изменению внутренностей собственной обители. И кажется, что всё доступно и никто не указ. На деле же это не совсем так.

Вообще, как утверждает законодатель, самовольное переустройство помещение – не законно, за исключением немногого.

Поэтому, как только появляется идея о внедрении каких-либо изменений, то милости просим – получить согласование.

Большое значение для получения разрешения для ведения работ, имеет назначения дома. Оно не может меняться.

Соответственно, дом, имевший статус жилого, не должен впоследствии стать офисом или баней. Ну и права, а также безопасность смежников, сособственников также не могут быть нарушены такой сменой планировки.

Внимание! Даже если это ваш собственный дом, не на все нововведения можно получить разрешение. Нельзя, например, объединить кухню с другими помещениями, где установлена газовая плита, снести несущие стены.

На что разрешение не нужно

Но кое – что можно производить и без разрешения. Например, косметический ремонт в комнатах, кухнях. Это поклейка обоев, смена сантехники, переустройство напольного покрытия.

Без спроса можно установить новую газовую плиту, повесить бойлер, поменять батареи с чугунных на биметаллические, заделать дверь в несущей стене. Можно также убрать временную перегородку, на которую не опирается потолок. Даже можно проделать новую дверь в межкомнатной перегородке. Переделать тамбур, если его размеры не увеличатся после таких манипуляций. Если только после всех этих изменений здание не рухнет, то под запрет такие нововведения не попадают.

Если же нужно провести газ или вырыть подвал, изменить площадь помещения – это мероприятие согласовывается.

Нужно отметить, что с января 2019 года требуется уведомление о предполагаемых изменениях в конструкцию дома или постройку нового объекта.

Не важно, дачный это домик или загородный индивидуальный жилой дом в деревне. Главное, чтобы земля была в собственности. На оформление уже построенных или измененных дач, с не оформлявшимися ранее документами, всё также распространяется дачная амнистия.

За получением разрешения обращаются собственники домовладения лично или их представитель по нотариальной доверенности.

Для этого посылается заказное письмо, или можно на личном приеме, или через портал госуслуг, или через МФЦ послать уведомление о том, что планируется произвести изменения, приложить пакет документов, который необходим.

Через сорок пять дней уже можно узнать о решении. Оно может быть как положительным, так и отрицательным тоже.

Спустя три рабочих дня решение выдадут на руки или отправляется по почте заявителю.

Вот этот документ (при положительном решении) является основанием для проведения заявленных работ по переустройству жилого помещения. Как только получили подтверждение, можете начинать работы.

Внимание! Но вполне реально и получение отказа. В таком решении должны прописать причины и основания такого отказа, со ссылкой на допущенные нарушения. Такое решение можно обжаловать в судебном порядке.

Какие документы потребуются для разрешения

Список не велик и схож с перечнем для любых других манипуляций с недвижимостью. Начинать, всегда, нужно с
заявления, а далее:

  1. правоустанавливающие документы,
  2. эскиз. Если планируются небольшие корректировки, то достаточно предоставить.
  3. проект.
  4. технический паспорт помещения.
  5. письменное согласие сособственников.

В случае наличия дама как памятника архитектуры, потребуется:

  • согласование с охраной памятников архитектуры. В этом случае иногда лучше ничего не трогать. Иначе есть риск погрязнуть в бумагах и ничего не добиться.
  • конечно, понадобится общегражданский паспорт заявителя.

Где заказать документы на перепланировку частного дома

Проектную документацию нужно заказать у фирмы, имеющей соответствующую лицензию для подобных работ. В противном случае, это будет означать – «выбросить деньги на ветер», так полученный проект не имеет силы за отсутствием компетенции у его создателя. Суд тоже не примет такое доказательство.

Технический паспорт, как и прежде, заказывают в Бюро Технической Инвентаризации. Есть еще Проектно Инвентаризационное Бюро. Там тоже помогут с созданием необходимого материала. Так как появились новшества и нужно поменять план – схему помещения, специалисту придется выехать к месту расположения объекта. Сразу решается вопрос о срочности выполнения задания. Есть стандартные сроки изготовления тех. паспорта, есть ускоренные. Заказчик выбирает более приемлемый вариант, по необходимости.

Сроки и цена оформления разрешения

Обычно разрешение действительно в течение календарного года. И если работы выполнены в срок или ранее, то хозяину необходимо идти в жилищную инспекцию, которая направит комиссию, для принятия объекта. По результатам осмотра будет выдан акт приема с подписями участвующих лиц.

Все затраты в основном включают в себя стоимость проекта и варьируются от нескольких тысяч рублей и до нескольких десятков тысяч рублей. Всё зависит от фантазии и требований собственника, желающего видоизменить свое жилище. Многоуровневый терем с башнями обойдётся явно дороже, чем типовой домик без излишеств.

Работа БТИ и ПИБ также не бесплатна. Цена на их работу варьируется и зависит от выполняемых работ по выезду на место, срочности выполнения.

Внимание! Также, в случае отказа в выдаче разрешения, чтобы легализовать уже построенное, придется оплатить услуги юриста по составлению искового заявления, подаче иска в суд, а также уплатить госпошлину.

Как узаконить перепланировку дома

Схема здесь проста: Граждане могут попытаться узаконить перепланировку уже после ее проведения. Для этого можно попробовать самостоятельно обратиться опять же в администрацию поселения, либо (при отказе администрации ввести в эксплуатацию уже перестроенный объект), необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

В упрощенном порядке

Попытку получить согласование по упрощенной схеме, можно осуществить самостоятельно, не привлекая юридические организации. Для того, чтобы согласовать простые изменения и получить разрешение, потребуется:

Обратиться в БТИ за техническим паспортом объекта и собрать ещё некоторые документы. Это, как обычно, правоустанавливающие на перепланированную постройку, паспорт собственника, заявление на перепланировку, разрешение от банка (если это ипотечная недвижимость). Также нужно заказать проект для перепланировки, получить письменное согласие всех собственников.

Есть другой вариант узаконить уже свершившуюся перепланировку. Это обращение в суд. Для этого в любом случае требуется получение отказа от администрации поселения (района). Иначе суд оставит такое заявление без рассмотрения. Так как права заявителя не нарушены никакими отказами для досудебного урегулирования.

Далее посещают юридическую контору с целью составления искового заявления. Можно попробовать самостоятельно составить иск, для этого находят образец искового заявления в интернете. В таком случае за все огрехи, при написании заявления и его содержание будет ответственен сам заявитель. Но иногда лучше сэкономить на чем-то другом, а не на юридической помощи.

К иску требуется приложить всё то же, что и для получения разрешения. Добавить только госпошлину и экспертное заключение о том, что выполненные переустройства не нарушают законных интересов третьих лиц, не опасно с точки зрения СЭС, пожарного надзора, службы газа, проще говоря, не взорвётся и не упадёт никому на голову.

Если дом принадлежит нескольким собственникам, то все участники долевой собственности будут участвовать в судебном процессе. Они могут быть как соистцами, так и третьими лицами, в зависимости от произведенных изменений.

Документы в суд тоже можно подать через систему интернет – онлайн. Но, можно на личном приеме в здании суда. Паспорт гражданина РФ – неотъемлемая часть такого посещения.

И если всё в порядке, экспертное заключение свидетельствует о полном соответствии перепланированного помещения всем нормативам, суд, как правило, выносит решение об оставлении помещения в перепланированном состоянии. Далее, вступившее в силу решение суда является тем документом, на основании которого вносятся изменения в технический план постройки, если необходимо – в правоустанавливающие документы.

Как ни странно, судебный порядок узаконивания уже свершившегося факта, видится более быстрым и менее затратным финансово, менее нервным, чем хождение по инстанциям.

Санкции за незаконную перепланировку

Да, самовольные манипуляции с изменением «внутренностей» пусть и собственного частного дома, могут быть наказуемы финансово. В виде штрафа, например. Незаконные изменения без разрешения обычно обнаруживаются при купле-продаже имущества или его наследовании. Либо, вдруг возникают некие контролирующие органы с проверкой. И когда они обнаружат незаконно выполненное перепланирование, то имеют право подать в суд на владельца такого объекта.

И незадачливому хозяину придется платить не малый штраф. Ещё его могут обязать вернуть все переделки в прежнее состояние в разумные сроки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector