Как продать дом с обременением

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.
  7. Оформить право собственности на жилье.

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как можно продать квартиру или дом с обременением ипотекой, чем рискуют продавец и покупатель?

Ипотека оформляется на длительный срок – 20–30 лет. За этот период времени у владельцев помещения может возникнуть необходимость реализовать квартиру, находящуюся в залоге. Есть несколько законных и безопасных способов, как оформить сделку с разрешения банка-кредитора. Как продать залоговую недвижимость и с какими рисками могут столкнуться обе стороны?

Квартира в залоге у банка

Право собственности дает владельцу недвижимости возможность распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может оформить сделку купли-продажи, составить дарственную или передать ее по наследству.

Является ли право владения объектом неограниченным? Нет, оно может быть ограничено разными факторами. Человек может владеть квартирой совместно с другим лицом – это долевая собственность. Другой вид ограничения – обременение.

Что происходит при заключении кредитного договора? Человек берет в долг у банковского учреждения денежные средства и на них покупает квартиру. Эта жилплощадь становится залогом, она выступает в роли гаранта того, что заемщик вовремя будет вносить платежи.

Несмотря на то, что помещение считается собственностью купившего его гражданина, он не может распоряжаться им в полной мере. Продавать, дарить и вселять арендаторов в обремененное жилье разрешено с согласия банковского учреждения.

Как можно продать квартиру или дом с обременением ипотекой?

Неужели реализовать заложенную квартиру невозможно? Такая возможность есть. Часто кредит оформляется на 20–30 лет, жизненные обстоятельства за этот период времени меняются. Владельцы недвижимости могут переехать в другой регион, решить увеличить жилплощадь, могут нуждаться в деньгах и из-за этого принять решение о продаже жилплощади или ее отчуждении в пользу иного лица.

Существует несколько способов, как продать обремененную квартиру: погасить долг, воспользоваться помощью банка или переоформить кредит на нового владельца. Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

Погасить заем и продать

Первый способ продать квартиру с обременением – избавиться от обременения. Иными словами, нужно погасить заём и получить недвижимость в свое полное распоряжение.

Возможность досрочного закрытия кредита прописывают в комментариях к кредитному договору. В нем также указывают, как пересчитываются проценты по кредиту, должен ли покупатель платить неустойку за досрочное закрытие кредита или, наоборот, ему будет предоставлена льгота.

В некоторых банковских учреждениях предусмотрены штрафные санкции за погашение кредита до установленного срока. Это объясняется тем, что банк теряет значительные деньги из-за того, что покупатель перестанет выплачивать ему проценты с долга. Многие кредиторы ставят условие, что досрочное погашение возможно только при выплате 50% ипотечных платежей.

Владельца квартиры такой вариант тоже может устроить, если до окончания периода займа осталось совсем немного. Закрывая кредит, он одновременно избавляется от долга и получает дом или квартиру в свое полное распоряжение.

Особенность займа заключается как раз в том, что люди не могут оплатить всю сумму при покупке. Для многих плательщиков необходимость погасить сразу весь остаток кредита станет невыполнимым условием. На помощь приходят родственники или финансовые организации, где можно занять деньги.

В некоторых случаях можно обратиться к покупателю квартиры и договориться о следующей сделке: покупатель переводит деньги банку в счет ипотеки, а не отдает продающей стороне. Такой вариант сопряжен с рисками, не каждый покупатель решится на такую сделку.

Привлечь банк к сделке купли-продажи

Если покупатель согласился на приобретение дома с погашением долга из своих средств, то как оформить сделку? При сделках с обремененной недвижимостью необходимо ставить в известность займодателя. В указанной ситуации банковское учреждение может выступить третьей стороной в сделке купли-продажи.

Возможно два варианта оформления соглашения:

  1. Предварительное соглашение о продаже. В присутствии третьей стороны – кредитора покупатель и продающий подписывают договор, согласно которому покупающая сторона выплачивает аванс за дом. Этот аванс равен оставшейся сумме долга. После получения авансового платежа заемщик полностью рассчитывается с банком, обременение снимается. После этого покупающая сторона отдает остаток суммы, и сделка купли-продажи считается завершенной.
  2. Погашение ипотеки одновременно с продажей. Покупатель совершает один платеж, который закладывается в две разные ячейки. Одна ячейка принадлежит банку — туда помещается сумма, равная остатку по ипотеке. Вторая является собственностью продавца, там находится остальная сумма, которую он получит за продажу квартиры. Банковское учреждение, получив выплату по кредиту, снимает ограничение на продажу с недвижимости. Объект переходит в собственность нового владельца без обременения.

Второй вариант безопасен для всех участвующих сторон. Банковское учреждение выступает гарантом предотвращения мошеннических действий со стороны собственника, а покупатель может не волноваться о том, что получит квартиру с незакрытыми долгами.

Как продать квартиру с ипотекой от Сбербанка? У Сбербанка разработана схема оформления сделки, согласно которой платеж за недвижимость разбивается на две части. Первой частью ˜– авансом от покупателя – клиент перекрывает оставшийся долг. После этого Сбербанк переоформляет квартиру на нового владельца и снимает обременение. Продавец получает остаток денег от покупающей стороны.

Переоформить ипотеку на покупателя

Что делать, если собственник не может найти всю сумму для погашения задолженности, а покупатель тоже собирается брать жилье в ипотеку? В таком случае возможен вариант с переоформлением ипотечного договора на другое лицо. Сбербанк прописывает в договоре возможность переоформления и перепродажи жилья.

Порядок передачи займового договора выглядит следующим образом:

  1. На момент составления кредитного договора заемщику следует обратить внимание, прописана ли в нем возможность продажи долговых обязательств. Если такой пункт есть, то можно будет в будущем переоформить ипотеку на другое лицо. Однако такой вариант не всегда выгоден банкам, поэтому переоформление часто облагается большими штрафами.
  2. Если такая возможность есть, то продавцу следует обратиться в офис банка и написать заявление о передаче прав на квартиру и долговых обязательств по ней другому лицу. Это заявление является аналогом сделки продажи.
  3. Покупатель обращается в офис банковского учреждения и заключает ипотечный договор. По факту он просто оформляет ипотеку, но на определенную квартиру.
Читать еще:  Как размежевать участок с домом

Переоформлением прав на недвижимый объект занимается банк. Бывшему и будущему собственнику самостоятельно обращаться в Росреестр не требуется. Если покупатель решит оформить ипотеку в другом учреждении, то банк-кредитор, скорее всего, откажет в переоформлении сделки, либо она будет облагаться большими штрафными санкциями, из-за чего владельцу будет просто невыгодно ее продавать.

Многие граждане стараются приобрести жилье, обремененное ипотекой. Как правило, такие объекты продаются ниже рыночной стоимости из-за того, что сделки по ним сопровождаются бумажной волокитой.

Чем рискуют продавец и покупатель ипотечной квартиры?

Основные риски при сделке купли-продажи квартиры с обременением несет покупатель:

  1. Гражданин оплатит цену недвижимости, а обременение не будет снято. Потребуется начинать судебное разбирательство по отмене соглашение о покупке. Через суд сделку можно будет признать недействительно, и покупатель даже вернет свои деньги, но на это потребуется немало времени.
  2. Если во время судебного разбирательства сделка будет признана действительной, то покупатель станет владельцем квартиры. Только при этом он останется еще и должником банка. Таким образом, человек лишится своих денежных средств и будет вынужден выплачивать такую же сумму банку.
  3. Владелец квартиры откажется продавать ее после погашения долга. Покупатель погашает долг перед займодателем, а продавец отказывается подписывать договор о продаже. В таком случае человек теряет свои деньги, ведь банк не вернет то, что было уплачено в счет займа.

Для продающей стороны рисков практически нет. Единственная неприятность, которая может произойти, – это отказ банка в выдаче разрешения на продажу жилья. Это может нарушить все планы, сделка будет сорвана, но человек не потеряет свои деньги.

Чтобы уберечь себя от возможных рисков при продаже квартиры, покупателю следует обратиться к грамотному риелтору, который сможет проверить чистоту сделки. Когда покупается обремененное ипотекой жилье, то любые соглашения следует подписывать при участии третьей стороны – банка-займодателя. Участие банка станет гарантией предотвращения мошенничества.

Как оформить продажу квартиры с обременением банка, продавца, арестом и другими видами в 2020 году: порядок действий и риски покупателя

Сделка по продаже пройдет удачно, если квартира юридически чистая. Юридическая чистота означает, что жилье свободно от любых прав и притязаний третьих лиц. Но не всегда продавцы выставляют на продажу именно такое жилье – и сделка сразу же становится более рискованной для всех участников. Сегодня рассмотрим подробнее, возможна ли продажа квартиры с обременением, каким образом ее провести, а также как проверить наличие запретов.

Что это такое

Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон. К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц. Их мы тоже рассмотрим.

ВАЖНО! Если проигнорировать обременение, то сделку аннулируют через суд. Стороны понесут убытки.

О том, как снять обременение, читайте по этой ссылке.

Где посмотреть обременение

Ниже – сводная таблица документов, которые нужно проверить, чтобы выявить обременение.

Виды обременений

Далее рассмотрим ситуации, в которых продавцу нужно либо получать согласие третьего лица, либо вообще снимать обременение перед тем, как продать квартиру с обременением. Во всех случаях покупателю нужно проявить максимальную бдительность, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.

Ипотека банка

Ипотечный кредит обеспечивается залогом. Банк по ипотеке является держателем залога и имеет право продать жилье заемщика, если последний не вносит платежи в течение длительного времени.

Залог устанавливается на весь срок погашения кредита. В это время все манипуляции с заложенной квартирой требуют согласия банка – в том числе перепланировка, переустройство или отчуждение по любому договору.

ВАЖНО! Свободно продать квартиру без согласия банка невозможно. Продавец должен либо погасить долг, либо получить согласие залогодержателя на смену заемщика. Интересная статья про покупку залоговой квартиры у Сбербанка размещена здесь. Пошаговая инструкция для продавцов – по этой ссылке.

Залог в пользу продавца

По сути это та же ипотека, только залогодержателем является продавец. Используется в тех случаях, когда квартира передается в рассрочку или с отсрочкой платежа. Смысл в следующем – предыдущий собственник квартиры имеет право реализовать ее, если покупатель не рассчитывается за нее полностью. За счет реализованных денег он получает оплату по договору купли продажи квартиры с обременением.

Как и в случае с банком покупатель не может перепродать жилплощадь дальше без согласия предыдущего собственника, на которого оформлен залог. Продажа квартиры с обременением в пользу продавца требует либо погашать долг, либо получать согласие.

Если прописан человек

Регистрация человека в квартире дает ему право проживания в ней. Прав собственности она не порождает. Согласия прописанного, чтобы продавать жилье, брать не требуется. После смены собственника все члены семьи предыдущего владельца теряют право жилья на данной жилплощади. Если они не выписываются – собственник может обратиться в суд.

ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными возможна без их согласия – сделку оспорить не удастся. Но прописанные граждане могут принести массу проблем покупателю.

Но некоторых жильцов выписать затруднительно даже по суду:

  • совершеннолетние дееспособные граждане выписываются судом без проблем;
  • несовершеннолетних выписать в никуда нельзя – суд может затянуться до определения места жительства ребенка;
  • лица, отказавшиеся от приватизации, имеют пожизненное право проживания в помещении. Их нельзя выписать даже через суд.

Чтобы выявить возможные проблемы, нужно посмотреть справку о прописанных лицах. В справке будет указана дата рождения

Прописанных после приватизации граждан поможет выявить договор-основание. Кроме того, мы рекомендуем брать у продавца нотариальное обязательство сняться с учета в определенный срок. Это поможет избежать проблем.

Пожизненная рента предполагает передачу квартиры от пожилого гражданина с условием его проживания в ней. Право собственности регистрируется сразу же после подписания договора, а рентное обременение сохраняется до смерти рентополучателя.

Продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия рентополучателя. Согласие составляется и удостоверяется нотариусом. После подписания ДКП все обязанности по ренте перейдут к покупателю жилья.

Подробнее о видах ренты и порядке заключения соглашений мы писали по этой ссылке.

Аренда (наем)

По договору аренды жилплощадью могут пользоваться третьи лица в определенный период времени. Сложность в том, что договоры на срок до года не регистрируются в Росреестре, и выявить скрытых жильцов не получится. Договор аренды тоже не расторгается – смена собственника на отношения по найму никак не влияет.

ВНИМАНИЕ! Получать согласие у временных пользователей на продажу квартиры не нужно. Государственные органы тоже не проверяют наличие аренды при регистрации ДКП. Подробнее о найме квартиры читайте здесь.

Арест и запрещение приставов

Приставы арестовывают квартиру за долги:

  • по алиментам;
  • по ЖКУ;
  • по налоговым отчислениям;
  • по штрафам и судебным приказам;
  • по судебным решениям из договоров.

Арест обязательно записывается в ЕГРН и становится виден в выписке в течение 1-3 дней после вынесения постановления. Даже если он наложен незаконно, то продавец потеряет массу времени на аннулирование записи.

Порядок действий тут только один:

  1. Выяснить, по какому долгу наложен запрет.
  2. Погасить долг и снять обременение.
  3. Продать квартиру по ДКП.

В некоторых случаях приставы действительно реализуют арестованную квартиру – если сумма долга большая, а плательщик не предпринимает никаких мер к его устранению. Подробнее о продаже арестованной квартиры читайте здесь.

Несовершеннолетние и недееспособные

Несовершеннолетние и недееспособные продавцы – это серьезно препятствие для продажи. За соблюдением из прав наблюдают органы опеки и попечительства.

Поэтому для заключения ДКП понадобится:

  • подобрать альтернативное жилье, не хуже продаваемого;
  • получить согласие органа опеки и попечительства;
  • удостоверить сделку у нотариуса.

ВАЖНО! Если эти требования не соблюдены – сделку аннулируют через суд по иску опеки.

Материнский капитал

По материнскому капиталу в квартире обязательно выделяются доли детям. Если доли не выделить, а квартиру продать – нарушатся права детей. Сразу после сделки это может не всплыть, но если повзрослевшие дети обнаружат нарушение, то до достижения 21 года у них будет возможность аннулировать в суде все заключенные сделки по квартире. Пострадает текущий собственник помещения.

Разрешение супруга и преимущественное право сособственников

Если квартира приобретена в браке, то на продажу обязательно берется согласие супруга. Документ оформляется строго у нотариуса. Без согласия в письменной форме права нового собственника в ЕГРН не зарегистрируют. Если это требование не соблюдено, супруг может оспорить сделку в течение года – и суд встанет на его сторону.

Если речь идет о продаже доли, то у сособственников жилплощади имеется преимущественное право на ее покупку. Для этого все они заранее извещаются о цене продажи. Если за месяц никто не выкупил долю, ее можно продавать третьему лицу. Если требование не соблюсти, любой долевой собственник будет вправе перевести через суд права покупателя на себя. На это у него есть три месяца с даты ДКП.

Наследники

Если квартира унаследована, важно, чтобы при оформлении документов не были нарушены права наследников. Если нотариус попросту кого-то забыл, сделку по продаже могут отменить в суде.

Завещательный отказ – еще одно важное обременение жилья. По отказу третьи лица приобретают право пользования данной квартирой на условиях, обозначенных умершим. После продажи отказ не аннулируется, а покупатель получает помещение с жильцами.

Выявить наличие наследников или отказов поможет свидетельство о праве на наследство. Его нужно рассматривать вместе с расширенной выпиской из ЕГРН, в которой указаны все правообладатели жилья.

Подробнее о завещании мы говорили в этой статье.

Варианты продажи

Есть два основных способа, с помощью которых возможно продать обремененные квадратные метры:

  1. Снять обременение и продать чистую квартиру.
  2. Продать жилье с обременением, получив согласие третьих лиц.

Если запрета на отчуждение нет, но имеются права третьих лиц, то, прежде чем вы продадите жилье, нужно получить согласие (супруга, сособственников, опеки), а затем – заключать ДКП.

Погасить обременение перед продажей

Если речь идет об ипотеке, рассрочке или аресте, то оптимальный вариант – сначала погасить долг, снять запись об обременении и только потом продать жилплощадь. Как правило, денег на самостоятельное погашение не хватает. В таких случаях нужно рассчитаться за счет покупателя.

Читать еще:  Как оценивается дом при разделе имущества

Порядок действий:

  1. С покупателем заключается предварительный ДКП с условием о задатке. В договоре необходимо прописать действия продавца по освобождению квартиры от обременения и сроки этих действий. О получении денег продавец выдает расписку.
  2. На полученные деньги погашаются долги. При ипотеке – кредитный договор, при арестах – закрывается исполнительное производство.
  3. Далее снимается обременение в ЕГРН. В каждом случае процедура зависит от обстоятельств. Например, приставы направляют постановление в Росреестр сами, а при ипотеке может понадобиться предъявить в МФЦ справку о погашении долга.
  4. После снятия записи продавцу выдается новая выписка. Можно заключать основной договор купли продажи.

Пошаговую инструкцию по купле продаже помещений ищите здесь.

Продать квартиру с обременением

В зависимости от вида обременения предварительно можно получить согласие заинтересованного лица, после чего такую жилплощадь продать. При этом в ДКП обязательно должно быть описание обременения и последствия для покупателя, иначе он будет вправе требовать возмещения убытков через суд.

Согласие на продажу необходимо получать:

  • при ипотеке – у банка;
  • при обременении в пользу продавца – у предыдущего продавца;
  • при ренте – у рентополучателя;
  • если продавец в браке – у супруга;
  • если продавец несовершеннолетний – в органах опеки и попечительства.

Пошаговая инструкция получения согласия при ипотеке:

  1. Заемщик формирует пакет документов и заявление на выдачу согласия на продажу. Документы подаются в банк.
  2. В течение 10-14 дней банк рассматривает заявление. Назначается дата сделки.
  3. В день сделки погашается запись об ипотеке и подписывается договор купли продажи. Деньги на погашение кредита передаются в банк. Чаще всего это средства покупателя.
  4. В ряде случаев на покупателя оформляется новая ипотека, если его собственных средств недостаточно.

Посмотреть список документов, порядок действий и форму заявления по продаже ипотечной квартиры на примере банка ВТБ (если продается в Москве и регионах) можно здесь.

Риски покупателя

Если есть обременение, покупатель рискует, что сделка будет аннулирована через суд. Это возможно, если:

  • на квартире имеется залог;
  • жилье арестовано;
  • продавец находится в браке;
  • есть несовершеннолетний владелец;
  • имеются сособственники;
  • если наследники, права которых нарушены;
  • жилье обременено рентой.

В остальных случаях покупатель получит жилье «с сюрпризом» в виде непрошеных жильцов. Избежать рисков поможет своевременная проверка документов на недвижимость и грамотный ДКП. Инструкцию о том, как самостоятельно проверить жилье, мы размещали по этой ссылке.

Продажа недвижимости с обременением – достаточно сложная процедура, но вполне исполнимая. Можно ли продать квартиру с обременением, зависит только от его вида. В некоторых случаях можно только получить согласие третьего лица, в других – придется погашать запись.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Мы будем благодарны за лайк и репост статьи!

Продажа квартиры с обременением — порядок действий, необходимые документы

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75 . Это быстро и бесплатно !

По сравнению с отчуждением квартиры непосредственно застройщиком, ее продажа на вторичном рынке несет риски, связанные с правовыми ограничениями за счет обременения этой недвижимости.

По этой же причине собственник больше не сможет полноценно владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Поэтому при отчуждении жилой площади следует либо как-то решить вопросс обременением, либо честно признаться покупателю о наличии таких ограничений и прийти с ним к определенному соглашению.

Какие бывают виды обременения?

Обременение ̶ это условия, запреты, которые ограничивают собственника недвижимого имущества полностью пользоваться, владеть, а также распоряжаться этим имуществом.

Согласно 1 статьи ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», обязательную государственную регистрацию должны пройти следующие правовые обременения:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • доверительное управление;
  • аренда
  • наем жилого помещения.

Кроме вышеперечисленных видов ограничений, квартира также может быть обременена:

  • арестом имущества;
  • пожизненной рентой;
  • наличием совладельца или третьих лиц;
  • наличием иных несовершеннолетних и недееспособных собственников;
  • пропиской третьих лиц.

С законодательной точки зрения сервитут ̶ это право постороннего лица пользоваться жилой площадью собственника.

Например, в случае если двухкомнатная квартира имеет двух владельцев, а одна из этих комнат является проходной, то владелец последней должен предоставить право другому собственнику пройти через эту комнату, так как нет другого выхода для прохода, например в кухню, балкон или в другие части квартиры.

В случае доверительного управления одна сторона, не желающая или имеющая возможности заниматься вопросами юридического характера насчет распоряжения собственной квартирой, заключает соглашение с другой стороной, которая и обязывается заниматься этими вопросами.

По сравнению с сервитутом, арест на недвижимость может быть наложен, а также снят только судебным решением. Арест, как принудительная мера, может быть наложена не только при накоплении денежных долгов перед кредиторами, а также при просрочке платежей по ипотеке, принятии судебного решения о возмещении должником материального ущерба, причиненной по его вине.

Можно ли продать квартиру с обременением?

При покупке жилплощади на первичном рынке, приобретатели становятся ее полноправными собственниками, и согласно 2 части 209 статьи ГК РФ, они вправе осуществить любые не противоречащие закону сделки по отношению приобретенного имущества, в т. ч. отчуждать, сдать в аренду, обременить его и т.д.

В случае покупки квартиры с обременением дела состоят иначе, так как собственники не смогут полноценно распоряжаться этим имуществом. Многим собственникам интересно, можно ли продать такую недвижимость. Теоретически это возможно и в каждом обстоятельстве имеет свои особенности.

Например, в соответствии с 37 статьей ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если владелец заложенной жилплощади хочет ее продать, то он должен на это получить согласие залогодержателя (банка). Несмотря на это, наличие ограничения не может стать запретом для собственника передать заложенное имущество по наследству.

Если речь идет о продаже квартиры, где проживают несовершеннолетние недееспособные лица, то здесь также необходимо получить согласие законных представителей этих детей. Кроме того, за такими действиями осуществляется контроль органов опеки и попечительства, которые выполняют свою обязанность по защите законных прав и интересов этих лиц.

Как проверить наличие обременения?

При покупке обремененной недвижимости можно столкнуться с различными проблемами по причине нехватки знания юридических тонкостей.

Поскольку все ограничения прав собственности на недвижимость должным образом подлежать государственной регистрации, то проверить наличия ограничения можно посредством:

  • обращения в ближайшее отделение Росреестра;
  • обращения в МФЦ;
  • осуществления запроса через интернет ̶ порталы rosreestr.ru или gosuslugi.ru.

Для получения выписки насчет наличия или отсутствия правовых ограничений требуется оплатить государственную пошлину, размер которой зависит от нижеуказанных обстоятельств:

Для получения данной выписки необходимо составить заявление. Законодательство не каждому предоставляет право подать заявление на получения вышеуказанной выписки насчет наличия обременений.

Как продать квартиру с обременением?

Следует не забывать о том, что любая сделка, относительно отчуждения обремененной квартиры должна быть осуществлена с добровольного согласия либо кредитора, либо сособственника, рентоплатителя и т.д.

Например, в практике нередки случаи, когда после приобретения недвижимого имущества в ипотеку собственники оказываются в не состоянии оплатить ипотечный долг, по причине чего решаются продать обремененную квартиру.

Порядок действий

При продаже обремененного имущество следует не только запастись необходимым перечнем документов, а также соблюдать соответственный порядок действий, который различен при разных видах ограничения.

Существует общий порядок оформления сделки купли-продажи не только обремененной квартиры, а так же необремененной.

В случае если продается жилая площадь, которая была передана в залог, то поиском покупателя занимается сам залогодержатель.

Порядок действий при продаже квартиры под залог таков:

  1. Продавец обращается в банк и просит его согласие на продажу квартиры.
  2. Банк после нахождения покупателя составляет предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и приобретателем.
  3. Банк предъявляет собственные депозитные ячейки, чтобы осуществить расчет по сделки.
  4. Приобретатель перечисляет сумму договора на депозитные ячейки.
  5. После заключения договора продавец получает доступ к своей депозитной ячейки.

Для продажи жилой дом, на которую наложен арест, существует особенный порядок, согласно которому банк обращается в суд с требованием взыскать неоплаченный долг залогодателя, после чего осуществляются открытые торги по отчуждению недвижимого имущества должника.

Необходимые документы

Для того чтобы продать обремененное имущество, необходимо запастись документом, подтверждающим:

  • платежеспособность покупателя;
  • о купли-продажи квартиры с подписью обеих сторон;
  • задолженности по ипотеке;
  • перевод средств покупателем;
  • о снятии квартиры с обременения.

Необходимо также наличие:

  • паспорта продавца;
  • свидетельство о праве на предмет продажи;
  • выписки о лицах, зарегистрированных в жилом доме и т.д.

Процедура снятия обременения с недвижимости

После продажи квартиры осуществляется снятие обременения с нее. Например, в случае с отчуждением арендованного имущества ограничение снимается только после того, как полностью оплачивается задолженность или исполнится условие по решению суда.

В случае наличия договора ренты или сервитута ограничение снимается добровольно или в принудительном порядке.

Вне зависимости от варианта обременения, для его снятия необходимо обратиться в регистрирующий орган с предоставлением:

  • заявления о снятии обременения;
  • паспорта лица, являющегося собственником;
  • документов, которые устанавливают права на жилплощадь;
  • квитанции по оплате госпошлины.

Возможные риски при продаже с обременением

Приобретая жилую площадь на вторичном рынке, покупатель должен быть осведомлен о том, что он может стать собственником обремененной жилплощади, по причине которой он не сможет полностью распоряжаться квартирой.

В список возможных рисков при продаже недвижимости можно включить следующие неблагоприятные обстоятельства:

  1. Если эту процедуру осуществляет банк, то ему будет все равно, за сколько будет продана квартира, так как главная цель банка ̶ это получить свой долг в полной мере. По этой же причине залогодержатель не будет заниматься поиском лучшего предложения.
  2. Договор купли-продажи совместного недвижимого имущество будет признан недействительным, если на его заключение не дал один из супругов.
  3. Если покупатель не знал о том, что квартира находится под арендой, то он не сможет расторгнуть данный договор по собственной инициативе, так как перемена собственника квартиры не может отменить договор аренды.
  4. Если покупатель не был осведомлен о том, что в проданном доме живут другие лица, которые пользуются им на основе завещательного легата, иждивения и т.д., то он не сможет потребовать от них покинуть дом, поскольку они там находятся на законных основаниях.

Так как отчуждение жилого помещения может привести к неблагоприятным последствиям, то продавцу и покупателю следует предпринять взвешенные шаги. Например, покупатель должен проверить наличие обременения на квартиру, а продавцу не следует скрывать от приобретателя сведенияоб этих ограничениях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)

Покупка квартиры с обременением

При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

Читать еще:  Когда можно зарегистрировать дом

Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector