Как построить дом на земле сельхозназначения

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Многие горожане стремятся приобрести загородный земельный участок среди красивой природы, чистого воздуха. И те, кто стал владельцем земли сельхозназначения, нередко задумываются о возможности последующей постройки на них небольших загородных домиков или роскошных коттеджей. Некоторые планируют возвести ангар, ЛЭП или пруд.

Однако в документах на участок в большинстве случаев указано, что такая земля предназначается для сельскохозяйственных работ.

Учитывая особенность их прямого использования, возможности владельца земли в отношении застройки серьезно ограничены. При попытках оформить документы на строительство дома, граждане получают отказ, поскольку такие земли на особом контроле у государства.

В соответствии с требованиями Земельного кодекса, исходя из предназначения и вида деятельности на земельном наделе, установлен строгий регламент типов частных земель. Поскольку значительная территория земельных угодий страны отведена под сельскохозяйственные нужды, то ст. 40 законодательства РФ регламентирует право владельца участка на постройку сооружения, отталкиваясь от целевого назначения. Но многие интересуются можно ли строить жилой дом на землях сельхозназначения.

Законодательное разделение наделов земли

Целевое назначение всего земельного фонда Российской Федерации в соответствии со статьей Закона № 101-ФЗ подразделяется на 7 категорий:

  • Территории, предназначенные для возведения зданий промышленного назначения и городское строительство. Оформить разрешение на постройку таких зданий несложно.
  • Территории земель, которые входят в категории охраняемой природной зоны и навремя исключенных из оборота. Эти зоны находятся под непосредственным контролем государства и строительство здесь запрещено.
  • Непосредственно угодья сельскохозяйственного назначения, предусмотренные только для ведения сельхозработ. Эти угодья располагаются вне территорий городского строительства и их прямое предназначение — производство сельхозработ. Если за время работы на таких угодьях произошло загрязнение грунта или они использовались в другом назначении, то будет наложено административное и гражданское наказание.
  • Угодья сельскохозяйственного (с/х) назначения, отведенные в личное подсобное хозяйство на которых можно строить гаражи и дома дачного типа согласно классификации.
  • Следующая категория — разведение пресноводных видов рыб в водоёмахизолированного типа.

Оформление разрешения на постройку дома

Многих интересует вопрос: «Разрешено строительство домов на земле сельхозназначения и есть ли изменения в 2017?»

Законное строительство и разрешенное использование построек на с/х участках зависит от вида хозяйской деятельности. В 2017 году в Российской Федерации разрешено фермерское, садоводческое, дачное и приусадебное направления деятельности. Постройки необходимы для успешного развития каждого вида с/х направления и имеют целенаправленное назначение.

К примеру, дачникам необходим домик для своих предназначенных целей, в ангаре можно хранить собранный урожай или инструмент. Поэтому, независимо от дальнейшего предназначения земельного надела, дачное строительство и возведение хозпостроек на садоводческом участке допустимы. Это будет разрешенное строительство на законном основании.

Семья фермера должна проживать в коттедже, который расположен на земельных угодьях его хозяйства.

В большинстве случаев в паспорте перечислен список разрешенных видов деятельности. Это может быть:

  • сельхозпроизводство;
  • животноводство и выпас на пастбищах животных;
  • засев пашни;
  • садоводство и огородничество;
  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • приусадебное хозяйство.

Такой перечень помогает определить возможность получить разрешение на дальнейшую постройку дома на земле с/х назначения. Только участок категорий под ИЖС и садоводство допускает получение такого разрешения. Если указана другая категория участка, то потребуется ее перевод в категорию садоводство и ИЖС. Как же перевести участок в дачное строительство? Эта процедура возможна только с разрешения местных чиновников.

При категории садоводство разрешение под дачное строительство не требуется, необходим только Устав садоводческого товарищества, где перечислены ограничения в количестве строящихся домов и бань.

При строительстве нескольких зданий на участке потребуется последующее оформление. При юридическом оформлении один дом определен в категории для проживания целый год, остальным присвоена категория временных и гостевых построек.

Сейчас можно приобрести большие объемы фермерских земель, до нескольких гектаров, но с обязательным обоснованием и доказательством целевого использования угодий. В таких случаях возведение коттеджа и фермы, будет законно обоснованным, поскольку животным нужен постоянный уход. Можно воспользоваться более упрощенным способом ведения животноводства, разводя кур и кролей. Из документов нужно получить сертификат о фермерской деятельности.

Последствия нецелевого использования земли

Помимо этого придется уплатить немалый штраф (по статье № 8.8 Конституции РФ) в зависимости от вида правонарушения:

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

В кадастровом паспорте любого участка обязательно прописано назначение, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Так, к сельхоз наделам относятся земли для выращивания культур, животноводства – как в промышленных масштабах, так и в личных целях. Есть ряд разрешённых капитальных объектов, которые можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Без построек хозяйственная деятельность в большинстве случаев невозможна. Но если не соблюдать предписания Земельного Кодекса, можно нарушить закон и лишиться постройки: суд вынесет постановление о сносе.

Законодательство в сфере сельхозугодий

Юридически нормы использования подобных земель закреплены следующими актами:

  • Земельный Кодекс: статьи 77-80 (глава 14);
  • ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения;
  • некоторые статьи Гражданского Кодекса;
  • региональные законодательные акты.

Сельское хозяйство на территории РФ ведётся с разной интенсивностью: для одних регионов это практически единственный источник поступлений в казну. В других субъектах ведение сельхоз деятельности ограничивается лишь некоторыми видами и не является основным. Поэтому региональные законы в отношении угодий разнятся.

Закон определяет состав сельскохозяйственных земель (ст.77):

  • поля;
  • лесные посадки, защищающие угодья от разрушающих факторов (ветер);
  • водные пространства (пруды, обеспечивающие полив, территории для выращивания рыбы, водонапорные башни, конструкции для хранения воды);
  • территории для коммуникаций: электричества, водоснабжения и дорожной сети;
  • строения, обеспечивающие сельхоз деятельность.

Виды сельскохозяйственных наделов

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

  1. располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
  2. предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
  3. могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
  4. в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

  • подсобное (личное) хозяйство;
  • фермерские угодья;
  • земли для крестьянского хозяйства;
  • сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

  • выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
  • пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
  • сенокос;
  • сельскохозяйственное производство;
  • пастбища;
  • ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

Строительство на землях для ЛПХ

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

  • садовые домики;
  • капитальные дачные дома;
  • бани, санузлы;
  • сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС. В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса. Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Как построить частный дом: получение разрешения, регистрация строения

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Ограничения по строительству:

  • на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
  • ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
  • на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.
Читать еще:  Как оформить право собственности на построенный дом

Земли КФХ: что разрешено и что запрещено строить

Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны. Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные. Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.

Приобретая в собственность или в аренду поле КФХ с планами выстроить дом, владелец (арендатор) обязан:

  • доказать, что действительно ведёт крестьянскую фермерскую деятельность;
  • использовать землю в тех целях, для которых она предназначена.

В зависимости от типа хозяйства разрешено возводить капитальные строения:

  • жилые дома – для постоянного пребывания лиц, возделывающих землю или управляющих этим;
  • подсобные помещения – птичники, коровники, свинарники;
  • сооружения, обеспечивающие жизнедеятельность фермерского хозяйства.

Примечательно, что фермой считается не только крупное подворье, но и небольшое хозяйство на несколько голов. Закон учитывает, что даже небольшому количеству обитателей нужен ежедневный круглосуточный уход.

Запрещены к строительству:

— многоквартирные и офисные здания.

Жилой дом (коттедж) может построить собственник, если:

  • он вынужден постоянно находиться на территории участка;
  • он получил разрешение на строительство.

ВАЖНО. Поэтому, приобретая надел для строительства дома, нужно следить за тем, чтобы в кадастровом паспорте было указано назначение ЛПХ, а не КФХ. В первом случае не требуется разрешение от Земельного Комитета.

Как получить разрешение на строительство

Собственник предоставляет в муниципалитет (Земельный Комитет):

  • личные документы;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о межевании территории;
  • подтверждение ведения фермерской деятельности;
  • проект будущей постройки.

После рассмотрения заявки муниципалитет выносит решение: положительное или отрицательное.

Что будет, если построить дом без разрешения

Муниципалитет, обнаружив незаконную постройку на земле КФХ, обратится в суд. Судья рассмотрит обстоятельства дела и вынесет решение о сносе, только если:

  • постройка закрывает доступ к инфраструктуре или мешает соседям;
  • она находится в природоохранной или санитарной зоне;
  • она располагается в непосредственной близости от объектов магистральной инфраструктуры: нефте или газопровода, водных коммуникаций, электричества.

Если дом не попадает ни в одну из этих категорий, сносить его не придётся. Однако, оформить как постройку, прописаться и получить адрес не получится. Не удастся его застраховать от пожара, и в случае стихийного бедствия владелец не получит компенсацию от государства, которая положена всем потерпевшим бедствие.

Как прописаться в доме на земле для сельскохозяйственных нужд

Регистрация во вновь построенном жилище иногда жизненно необходима. И сделать это бывает сложно, если дом не построен на земле для ИЖС.

Если строение возведено в садовом товариществе, зарегистрировать его проще: в этом случае действует «дачная амнистия», а к качеству постройки не предъявляется высоких требований. Единственное, что требуется от владельца, — перевести землю из СНТ в ИЖС.

С землями крестьянского фермерского назначения дело обстоит сложнее.

Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.

Дело в том, что в законе нет чётких критериев пригодности. Так, в северных регионах дом должен оборудоваться системой отопления, в южных она не нужна, а в средней полосе бывает сложно определить её необходимость.

Назначение дома на земле КФХ будет одно: регулярное пребывание для поддержания фермерского хозяйства. В некотором роде, офис для животновода. Законность круглогодичного проживания доказывается обращением в суд, проведением экспертиз и тратой времени. Делать это можно бесконечно долго, так и не добившись положительного решения.

Прописка возможна, если:

  • дом зарегистрирован как объект собственности;
  • на него оформлен паспорт БТИ.

Заключение

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения имеет ограничения и правила. В основном они направлены на защиту полезных угодий от застройки и обеднения. Плодородная земля – национальное достояние, её кадастровая стоимость бывает в разы выше средней, чем у промышленных наделов или поселений. Но, несмотря на сложности и ограничения, владельцы легко могут возводить разрешённые постройки. В первую очередь, это те, которые обеспечивают удобство в освоении земель. Особенно, это касается фермерских хозяйств, которые невозможно вести без постоянного пребывания на участке.

Законно ли возводить хоромы на дачном участке

Зем­ля сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния, по Земель­но­му Кодек­су, ст. 77, нахо­дит­ся за пре­де­ла­ми насе­лён­ных пунк­тов, пред­на­зна­че­на для нужд сель­ско­го хозяй­ства и предо­став­ля­ет­ся в первую оче­редь имен­но для это­го. В её состав вхо­дят сель­хоз­уго­дья и участ­ки, выде­лен­ные:

  • под защит­ные лесо­по­ло­сы;
  • вод­ные объ­ек­ты, в том чис­ле и искус­ствен­ные;
  • соору­же­ния и зда­ния для про­из­вод­ства, пере­ра­бот­ки и хра­не­ния с/х про­дук­ции и дру­гие цели.

Как ведёт­ся стро­и­тель­ство на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния, и мож­но ли постро­ить дом на них?

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Вна­ча­ле о том, как мож­но исполь­зо­вать зем­ли СХН.

Как используются земли сельхозназначения

Соглас­но ст. 78 ЗК, зем­ли с/х назна­че­ния могут быть исполь­зо­ва­ны:

  • для нужд кре­стьян­ских, фер­мер­ских и инди­ви­ду­аль­ных под­соб­ных хозяйств;
  • науч­ных с/х иссле­до­ва­ний;
  • живот­но­вод­ства и рыбо­вод­ства;
  • садо­вод­ства и ого­род­ни­че­ства;
  • охот­ни­чье­го хозяй­ства;
  • госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных пред­при­я­тий;
  • коопе­ра­ти­вов и това­ри­ществ;
  • ком­мер­че­ских и неком­мер­че­ских орга­ни­за­ций;
  • рели­ги­оз­ных общин;
  • каза­чьих сооб­ществ;
  • малых народ­но­стей;
  • стро­и­тель­ства инже­нер­ных соору­же­ний и линей­ных объ­ек­тов.

Что мож­но стро­ить на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния:

  • доро­ги, ЛЭП;
  • газо­про­во­ды неф­те­про­во­ды;
  • линии элек­тро­ка­бе­лей, водо­снаб­же­ния и кана­ли­за­ции, элек­тро- и теп­ло­се­тей;
  • дру­гие линей­ные объ­ек­ты, для стро­и­тель­ства кото­рых на зем­лю сель­хоз­на­зна­че­ния (на осно­ва­нии пп. 1 ст. 39.37 ЗК), может быть нало­жен пуб­лич­ный серви­тут.

Зем­ля, рас­по­ло­жен­ная бли­же 30 км к сель­ско­му посе­ле­нию, не может быть исполь­зо­ва­на в иных целях, кро­ме сель­ско­хо­зяй­ствен­ных, за исклю­че­ни­ем стро­и­тель­ства инже­нер­ных соору­же­ний в гра­ни­цах нало­жен­но­го серви­ту­та (п. 4, ст. 78).

Можно ли строить на землях сельхозугодий

К сель­хоз­уго­ди­ям при­над­ле­жат поля, паст­би­ща, сады, вино­град­ни­ки, сено­ко­сы, зем­ли, при­над­ле­жа­щие науч­ным орга­ни­за­ци­ям и опыт­ным хозяй­ствам, зале­жи полез­ных иско­па­е­мых. Дан­ные наде­лы нахо­дят­ся под охра­ной госу­дар­ства.

  • На осо­бо цен­ные сель­хоз­уго­дья (если их цена зна­чи­тель­но выше усред­нен­ной кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти), может быть нало­жен запрет неце­ле­во­го исполь­зо­ва­ния (ст.79 ЗК РФ). Таким обра­зом постро­ить на них будет ниче­го нель­зя.
  • При­ва­ти­зи­ро­ван­ные земель­ные доли, вхо­дя­щие в состав сель­хоз­уго­дий, исполь­зу­ют­ся в соот­вет­ствии с ФЗ — 141 “Об обо­ро­те земель СХН”.

Как распределяются сельскохозяйственные земельные наделы

Пере­рас­пре­де­ле­ни­ем с/х зем­ли зани­ма­ет­ся пере­рас­пре­де­ли­тель­ный фонд (ст. 80 ЗК), куда необ­хо­ди­мо обра­щать­ся тем, кто решил, напри­мер, занять­ся садо­вод­ством, выра­щи­ва­ни­ем ово­щей, воз­ве­де­ни­ем фер­мер­ско­го хозяй­ства, рас­ши­ре­ни­ем лич­но­го под­соб­но­го хозяй­ства и т.д.

  • Фонд обра­зо­ван из земель­ных наде­лов, при­об­ре­тен­ных госу­дар­ством, субъ­ек­та­ми РФ или муни­ци­паль­ны­ми обра­зо­ва­ни­я­ми.
  • При­об­ре­сти пра­во соб­ствен­но­сти мож­но толь­ко ЗУ, не пред­на­зна­чен­ные для нужд госу­дар­ствен­ных и тер­ри­то­ри­аль­ных струк­тур.
  • Рас­пре­де­ле­ние из фон­да про­из­во­дит­ся на осно­ва­нии ст. 78 ЗК РФ.

Можно ли построить дом на землях сельхозназначения

В соот­вет­ствии со ст. 78, целе­на­прав­лен­ное инди­ви­ду­аль­ное жилое стро­и­тель­ство (ИЖС) на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния не ведёт­ся, одна­ко может быть выде­лен уча­сток под дачу, ого­род, сад и т.д.

Покуп­ка ЗУ целе­во­го назна­че­ния, вступ­ле­ние в садо­вод­че­ское, ого­род­ни­че­ское или дач­ное неком­мер­че­ское това­ри­ще­ство дают воз­мож­ность воз­ве­де­ния на сво­ём участ­ке раз­лич­ных постро­ек и вре­мя­нок, одна­ко жилые поме­ще­ния с фун­да­мен­том, годя­щи­е­ся для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния, раз­ре­ше­но стро­ить дале­ко не вез­де (См. ДНТ и СНТ).

Строительство жилого дома на даче

Един­ствен­ной лазей­кой и в 2018 г. оста­ёт­ся при­об­ре­те­ние участ­ка из фон­да зем­ли сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния для дач­но­го стро­и­тель­ства. Такая воз­мож­ность есть, так как дачи раз­ре­ша­ет­ся стро­ить на земель­ных наде­лах, пред­на­зна­чен­ных для посе­ле­ний, а зна­чит на дач­ном участ­ке воз­мож­но и ИЖС.

Читать еще:  Как переоформить дом на себя в украине

Плю­сы ДНТ

Зем­ля в ДНТ дешев­ле, чем ЗУ, пред­на­зна­чен­ные для инди­ви­ду­аль­но­го жило­го стро­и­тель­ства, садо­вод­ства или ого­род­ни­че­ства.

Мину­сы дач­но­го стро­и­тель­ства

Мину­сом явля­ет­ся уда­лен­ность ком­му­ни­ка­ций, а при отсут­ствии в под­соб­ном хозяй­стве необ­хо­ди­мых удобств построй­ка может быть не при­зна­на жилым домом. Обыч­но этот вопрос реша­ет­ся стро­и­тель­ством допол­ни­тель­ных веток, при­со­еди­ня­ю­щих дач­ные дома к систе­мам водо- и газо­снаб­же­ния, водо­от­ве­де­ния и дру­гим линей­ным объ­ек­там, суще­ству­ю­щим на пла­нах мест­но­сти. Но все эти рабо­ты и сто­и­мость обо­ру­до­ва­ния опла­чи­ва­ют­ся сами­ми дач­ни­ка­ми.

Если линей­ные объ­ек­ты рас­по­ло­же­ны слиш­ком дале­ко и про­кла­ды­вать допол­ни­тель­ные линии нерен­та­бель­но, дач­ни­ки стро­ят колод­цы, туа­ле­ты выгреб­ную кана­ли­за­цию, и заклю­ча­ют дого­вор с газо­вой служ­бой на постав­ку бал­ло­нов с сжи­жен­ным при­род­ным газом.

Еще один минус: что­бы постро­ить на дач­ном участ­ке пол­но­цен­ный дом, (а не жилой дач­ный домик), соот­вет­ству­ю­щий всем ГОСТам и тре­бо­ва­ни­ям, в кото­ром мож­но про­жи­вать круг­ло­го­дич­но и заре­ги­стри­ро­вать­ся, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние в госу­дар­ствен­ных или мест­ных тер­ри­то­ри­аль­ных орга­нах.

Мно­гие могут уди­вить­ся, зачем брать раз­ре­ше­ние, если чело­век явля­ет­ся соб­ствен­ни­ком дач­но­го участ­ка, а зна­чит впра­ве стро­ить на нем все, что он хочет. Одна­ко стро­и­тель­ство капи­таль­но­го жило­го дома счи­та­ет­ся ИЖС, а оно про­из­во­дит­ся толь­ко, если дано “доб­ро” мест­ных вла­стей, в чей фонд вхо­дит ЗУ.

В 2019 году обе­ща­ют фини­та ля коме­дия с жилы­ми дача­ми

Лазей­ка закро­ет­ся в 2019 г.: имен­но с этой даты пла­ни­ру­ет­ся запре­тить дач­ные неком­мер­че­ские парт­нёр­ства това­ри­ще­ства, заме­нив их посе­ле­ни­я­ми. При­чи­ны это­му:

  • все­воз­мож­ные махи­на­ции со стро­и­тель­ством, когда под видом дач­ных доми­ков воз­во­дят­ся насто­я­щие двор­цы;
  • урав­ни­лов­ка при взи­ма­нии взно­сов с хозя­ев малень­ких дач и вла­дель­цев особ­ня­ков;
  • воз­мож­ность исполь­зо­ва­ния лич­ных счё­тов в дач­ном парт­нёр­стве для воз­ве­де­ния гигант­ских дач.

На земле под огород или сад построить жилой дом нельзя

Стро­ить на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния капи­таль­ные жилые соору­же­ния нель­зя. Это зна­чит, что воз­ве­сти особ­няк на ЗУ, пред­на­зна­чен­ном для сада или ого­ро­да, невоз­мож­но, но раз­ре­ше­но воз­во­дить жилые построй­ки для отды­ха и вре­мен­но­го пре­бы­ва­ния.

Без раз­ре­ше­ния мож­но воз­во­дить:

  • жилые дач­ные и садо­вые доми­ки сезон­но­го назна­че­ния, то есть без отоп­ле­ния и обес­пе­че­ния ком­форт­но­го про­жи­ва­ния;
  • хоз­по­строй­ки, бесед­ки, погре­ба, сараи, амба­ры и т.д. (все те соору­же­ния, кото­рые раз­ре­ше­но стро­ить по ст. 78 ЗК).

Как быть если на садовом участке построен жилой дом

Нату­ра соб­ствен­ни­ков тако­ва, что даже нека­зи­стый садо­вый домик с года­ми транс­фор­ми­ру­ет­ся в насто­я­щий жилой дом, тем более, что мно­гие СНТ и ДНТ были созда­ны ещё в совет­ские вре­ме­на.

Как узаконить строительство на землях сельскохозяйственного назначения

Един­ствен­ным спо­со­бом — пере­во­дом зем­ли из одной кате­го­рии в дру­гую. За про­шед­шие годы утек­ло мно­го воды, и вполне воз­мож­но, что исполь­зо­ва­ние земель­но­го наде­ла дав­но вышло за рам­ки сель­ско­го хозяй­ства, а садо­вое това­ри­ще­ство пре­вра­ти­лось в насто­я­щее посе­ле­ние. При­зна­ка­ми это­го явля­ют­ся:

  • нали­чие жилых домов и улиц с адре­са­ми;
  • раз­ме­ще­ние объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры в посёл­ке (мага­зи­нов, аптек, школ, дет­са­дов, дорог, транс­порт­ных оста­но­вок и т.д.);
  • бли­зость город­ской чер­ты: если город рас­стро­ил­ся за про­шед­шие годы и при­бли­зил­ся к СНТ или ОНТ бли­же, чем 30 км, мож­но сме­ло обра­щать­ся в мест­ные орга­ны для пере­во­да наде­ла из кате­го­рии СХН в кате­го­рию “для посе­ле­ния”.

Вни­ма­ние: Доро­ги, оста­нов­ки, газо­про­во­ды и др. линей­ные объ­ек­ты на ЗУ могут нахо­дить­ся в зонах дей­ствия пуб­лич­но­го серви­ту­та. В этом слу­чае зем­ля, на кото­рой они рас­по­ло­же­ны, не утра­чи­ва­ет сель­хоз­на­зна­че­ния.

Фермерам могут разрешить строить дома на землях СХН

Пра­ви­тель­ство пред­ло­жи­ло в 2018 г. вне­сти изме­не­ния в Земель­ный Кодекс каса­тель­но воз­мож­но­сти фер­ме­ров воз­во­дить жилые дома на тер­ри­то­рии сво­их под­соб­ных хозяйств, при соблю­де­нии опре­де­лен­ных усло­вий:

  • если зем­ля исполь­зо­ва­лась по назна­че­нию не менее трех лет;
  • у домов будут опре­де­лен­ные пара­мет­ры;
  • их невоз­мож­но будет пере­про­дать.

Выку­пить зем­лю фер­ме­ры смо­гут без тор­гов.

Риски строительства жилых домов на землях СХН

  • Одним из рис­ков явля­ют­ся труд­но­сти при­ва­ти­за­ции земель­но­го или дач­но­го участ­ка, в осо­бен­но­сти если СНТ или ДНТ было созда­но дав­но, а учре­ди­тель (юри­ди­че­ское лицо пре­кра­ти­ло своё суще­ство­ва­ние). В этом слу­чае необ­хо­ди­мо будет взять выпис­ку из кадаст­ро­вых архи­вов ЕГРН.
  • Если архив­ные дан­ные поте­ря­ны, мест­ные бюро­кра­ты вполне могут при­знать построй­ку само­стро­ем. Выход — най­ти све­де­ния о самом юри­ди­че­ском лице (чаще все­го это пред­при­я­тие) сре­ди архи­вов пред­при­я­тий тер­ри­то­ри­аль­ной еди­ни­цы.
  • Вто­рая слож­ность — реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти: ведь жилой дом по идее не могут заре­ги­стри­ро­вать на зем­ле СХН.
  • Нако­нец, воз­ни­ка­ют слож­но­сти и с реги­стра­ци­ей по месту житель­ства: если жилой дом будет при­знан не домом, а построй­кой (из-за несо­от­вет­ствия нор­мам жило­го поме­ще­ния), про­пи­сать­ся в нем будет невоз­мож­но.

Таким обра­зом преж­де чем стро­ить дом на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния, нуж­но вни­ма­тель­но изу­чить все воз­мож­ные опас­но­сти тако­го реше­ния.

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Вопреки расхожему мнению, далеко не все земли сельхозназначения представляют собою пахотные поля или пастбища. Многие из них предназначены для различных видов хозяйствования, нуждающихся в капитальных постройках.

Но можно ли возвести на земле сельскохозяйственного назначения жилой дом (то есть, капитальное здание для постоянного всесезонного проживания, в котором можно зарегистрироваться по постоянному месту жительства)?

Ответ зависит во многом от того, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый участок сельхозназначения и готов ли владелец заняться переводом из одного в другой вид использования (это платная процедура).

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Земли сельхозназначения для КФХ

Сегодня строительство коттеджей на землях для КФХ довольно популярно: это очень выгодная для застройщика схема, когда, купив заброшенные поля КФХ, он продает их намного дороже как «под застройку».

Однако для покупателя коттеджи на земле для КФХ – не самый удачный вариант, несмотря на то, что агентства недвижимости уверяют в полной их законности (наверное, не стоит объяснять, почему риэлторы это делают).

С землями КФХ традиционно возникают две проблемы.

Во-первых, строительство на этих землях разрешено, но только (согласно Закону «О крестьянских-фермерских хозяйствах»), если недвижимое имущество необходимо для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за получением разрешения на строительство местной администрации надо представить подтверждения:

• наличия самого КФХ,

• наличия у КФХ вида деятельности, для которого необходимо постоянно присутствовать на участке (например, птицеводство и кролиководство) – это доказывает потребность КФХ в жилом строении для его членов.

Во-вторых, земля КФХ является неделимой. А участки, между тем, измеряются в гектарах, а не в сотках. Даже самый небольшой участок с разрешенным использованием под фермерское хозяйство будет около 3,5 га размером.

Поэтому земля для КФХ прекрасно подойдет, если вы действительно собрались там вести хозяйство (и заодно построить жилой дом), либо, если вам необходим участок под усадьбу с большой площадью. Если же вам продают один участок на несколько владельцев, то, скорее всего, для его застройки придется организовывать фиктивное КФХ и оформлять право совместной собственности с другими покупателями. Определить границы своей земли или продать свой кусок на участке в совместной собственности для КФХ не получится.

Регистрация по месту жительства в доме на такой земле маловероятна (причем не только в общем порядке, но и через суд). Даже знаменитое Постановление Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. говорит о возможности «прописки» только на садовых земельных участках.

Земли сельхозназначения для садоводства или дачного строительства

И на территориях, отведенных садовоческим товариществам и на земле с видом разрешенного использования «для дачного строительства» можно возводить жилые здания. Правда, существуют и ограничения: коттедж должен соответствовать СНиПу, регулирующему застройку в садоводствах.

Читать еще:  Как должны убираться подъезды в жилых домах

Несомненным плюсом возведения жилого дома на землях для дачного строительства является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

А вот с пропиской на даче, расположенной на землях сельхозназначения, сложнее.

Дело в том, что дачные поселки с правом регистрации по постоянному месту жительства все расположены в границах населенных пунктов. В такой ситуации земельный участок будет отнесен к землям поселений с разрешенным использованием для размещения дач. Когда же дача построена на землях сельхозназначения под дачное строительство, паспортный стол обязательно откажет в регистрации на даче.

Риэлторы, реализующие такие участки, обычно успокаивают клиентов вышеупомянутым Постановлением Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. (оно говорит о незаконности запрета на «прописку» в садоводствах, содержащегося в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», утверждает, что регистрация на даче возможна, если дом обладает признаками жилого помещения). Однако с этим постановлением не все так просто.

Во-первых, несмотря на признание норм, запрещающих дачную прописку неконституционными, обязанность зарегистрировать обитателей дач по месту проживания на основаниий данного решения не возникает, т.к. сами здания числятся нежилыми, дачами.

Во-вторых, признание здания жилым предполагает получения ряда экспертных заключений. В итоге сводится к нулю польза от дачной амнистии.

Таким образом, и строительство дома, и «прописка» на дачных сельхозземлях возможна. Вопрос в том, стоит ли всех хлопот полученная на покупке участка экономия?

Отметим, что с 2019 года меняется законодательство о дачах, в связи с чем все жилые строения будут считаться жилыми домами — это фактически позволит регистрироваться в них по месту жительства.

Читать: Квартиры в малоэтажках за городом, плюсы и минусы.

Земли сельхозназначения: можно ли строить дом

​Строительство домов на землях сельхозназначения возможно при соблюдении ряда условий и требований, устанавливаемых законодательством. Земельным законом устанавливаются типы участков в зависимости от деятельности, которая на них осуществляется. Большая доля территории государства отведена под земли, на которых развивается сельское хозяйство. В соответствии со ст.40 ЗК РФ на наделе можно построить сооружение, в зависимости от его целевого назначения.

Законодательное регулирование

Основным законом, регламентирующим возможность индивидуального строительства на с/х землях, является Земельный кодекс России. Он определяет семь разновидностей земельных территории. Разделение производится не конкретно, а с/х площади объединяются в одну позицию.

Закон ФЗ-101 делит участки на некоторые категории:

  • Для исключительного осуществления сельского хозяйствования;
  • Для личного подсобного хозяйствования, сооружения гаражей и дачных домиков.

Запрещается строить на землях первой категории жилые дома. На угодья второго типа действие закона не распространяется, поэтом построить дом на них возможно.

Определение возможности возведения дома на с/х угодьях

Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.

Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.

Чтобы постройка была законной нужно чтобы:

  1. Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
  2. Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
  3. Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.

Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:

  • Необходимость организации фиктивной деятельности;
  • Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
  • Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.

ВАЖНО! На земле с/х назначения оформить постоянную прописку практически невозможно, даже в судебном порядке.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:

  1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
  2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
  3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
  4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
  5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
  6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Такой метод смены разрешенного использования сопровождается весомыми финансовыми тратами, так как все расходы, связанные с организация слушаний, производится за счет инициатора процесса.

ВНИМАНИЕ! Никто не может гарантировать принятия положительного решения, ведь отказать по формальным основаниям могут всегда. Но местные органы власти в основном не возражают против выдачи разрешительной документации на возведение дома на с/х землях, особенно, если такие действия принесут положительные результаты району.

Такое решение проблемы применимо, когда проводится коттеджное или дачное строительство в массовом порядке на сельскохозяйственных угодьях.

Альтернативные решения

Существует иной путь возведения жилища на с/х площадях. Статья 11 ФЗ-74 определяет возможность крестьянско-фермерским хозяйствам осуществлять сооружение капитальных строений, необходимых для поддержания работы фермы. Но потребуется подтвердить, что постройки возводятся именно с этой целью.

В органы власти нужно представить свидетельство того, что КФХ существует и его деятельность требует постоянного нахождения людей, например, для ухода за животными. Такая причина будет являться целью возведения дома.

ВАЖНО! Необходимо помнить, что земельные территории, предоставленные КФХ должны использоваться по назначению. Если на них не будет осуществляться безосновательное хозяйствование больше 3 лет, их могут конфисковать в принудительном порядке.

Кстати, наличие на землях КФХ строений не будет помехой для обязательного изъятия. Помимо этого, фермерское хозяйство является обществом, которое создается для осуществления предпринимательства, а для её проведения необходимо провести регистрацию в соответствующей службе, представлять регулярную отчетность и уплачивать налоги.

Также накладываются ограничения на привлечение рабочей силы. Трудиться на ферме могут участники общества, объединяемые родственными связями. Могут работать и иные люди, но не более пяти человек.

Земельные площади для фермерских хозяйств оформляются в упрощенном порядке и, кстати, первые пять лет работы они освобождены от уплаты налогов.

Чем может закончиться незаконное возведение дома на с/х землях

Строительство капитальных зданий на территориях, предназначенных для занятия сельским хозяйством, может иметь следующие последствия:

  • Строение может быть признано незаконным;
  • Уплату штрафных санкций;
  • Может быть принято решение о сносе постройки при наличии серьезных причин. Например, порче окружающего пространства, чужого имущества, ограничения интересов и правомочий других лиц.

Судебное постановление можно опротестовать в установленном законодательством порядке.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector