Дом сдан когда дадут ключи

Дом сдан в эксплуатацию — что это значит и какие дальнейшие действия

Потенциальные покупатели готового (либо с высокой степенью готовности) жилья с первичного рынка должны понимать, что быстро заселиться не удастся. Дело в том, что выполнение необходимых формальностей займёт целые месяцы (если не год). Ничего не попишешь: иначе застройщик не вправе впускать жильцов.

Что такое дом сдан в эксплуатацию с точки зрения закона?

Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному. Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.

Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации:

1. Фаза фактического завершения работ.
2. Принятие госкомиссией.

Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна.

3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.

Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год. Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет).

Подробнее об этих этапах

1. Фактическое завершение работ.

Итак, со строительством покончено. Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо:

– произвести обмеры БТИ;
– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;
– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;
– получить техпаспорт.

2. Приёмка госкомиссией.

Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).

Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка. В состав таких комиссий обычно входят:

– сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;
– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).

В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам).

Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает:

– во-первых, фактическое выполнение работ;
– во вторых, соответствие этих работ проектной документации.

Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.

3. Регистрация права собственности.

Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).

Дальнейшие обязанности застройщика

На регистрации покупателем права собственности обязательства застройщика не прекращаются. Предстоит ещё благоустроить околодомовую территорию, передать здание управляющей компании, присвоить ему почтовый адрес и т. д.

В обязанности застройщика также входит участие в заключении договоров между поставщиками ЖКУ и управляющей компанией. И также в обязательном порядке выполняются пусконаладочные работы всех инженерных систем.

О факте ввода здания в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщиков лично. После осмотра квартиры владельцем следует черёд акта приёма-передачи. Максимальный срок, на протяжении которого собственник должен получить ключи от квартиры составляет шесть месяцев с момента ввода в эксплуатацию здания.

Ипотека

Если владелец покупал жильё за счёт средств ипотечного кредита, ему придётся оформить (с последующей отправкой в банк) оценочный альбом. Данный документ необходим для оформления закладной на квартиру (ранее в качестве предмета залога выступало право владельца на этот объект).

И лишь затем акт приёма-передачи вместе с закладной и прочими документами передаются для оформления права собственности. Следует отметить, что порядок оформления и перечень документов могут отличаться в зависимости от того, в каком банке оформлялась ипотека.

В заключение

Как это следует из вышеизложенного, процедура вступления во владение весьма насыщена и требует времени. С другой стороны, можно приобрести уже готовое жильё (после того, как дом уже введён в эксплуатацию). Правда, стоит это удовольствие несколько дороже…

Что такое срок сдачи и когда выдадут ключи

Любой жилой комплекс у любого застройщика, строящего по ДДУ, имеет свой срок сдачи, прописанный в договоре. А также не позднее какой даты дольщик сможет получить ключи.Что же это означает в действительности? Срок сдачи объекта — это тот срок, не позднее которого застройщик обязуется сдать дом государственной комиссии. Но сдача дома вовсе не означает, что дольщик сможет сразу получить ключи от своей новенькой квартиры. Ему еще придется подождать, пока застройщик не пригласит его на подписание акта приема-передачи квартиры и, собственно, на выдачу ключей. Этот срок тоже прописывается в ДДУ — обычно указан как срок, не позднее которого застройщик обязан передать ключи дольщику. Максимальный срок между сдачей дома комиссии и передачей ключей, что я видел в договоре был 1 год.

В среднем передача ключей происходит через 3-6 месяцев после сдачи дома. Это нужно учитывать при выборе жилого комплекса. Если Вам нужно переехать в ближайшее время и нет возможности ждать, пока застройщик отдаст Вам ключи от Вашей квартиры, рассмотрите вариант покупки на Вторичном рынке недвижимости. Если возможность есть — наберитесь терпения.

Сколько придется ждать — зависит от застройщика и от комплекса, который он строит. Крупные застройщики, возводящие качественное жилье стараются сдать объекты как можно быстрее, ведь все расходы и издержки по содержанию Вашей квартиры ложатся на их плечи до того момента, как не будет подписан акт приема-передачи(читай выдача ключей). У таких застройщиков время ожидания ключей после сдачи объекта врят ли будет превышать упомянутые 6 месяцев, и скорее всего будет стремиться к 3. Но также существуют застройщики, которые систематически задерживают не то что передачу ключей, но и саму сдачу дома. Информации о пунктуальности того или иного застройщика в интернете очень много.

Итог: При покупке квартиры в строящемся доме обращайте внимание на срок сдачи объекта и дате, не позднее которой застройщик передаст Вам ключи. Желательно уточнить эту информацию у застройщика или Вашего агента еще на этапе выбора квартиры, т.к. перед покупкой Вы должны знать всю основную информацию о приобретаемом объекте. Так же стоит почитать информацию о пунктуальности застройщика на разных ресурсах, чтобы иметь объективную картину. И, если Вы все сделаете правильно, Ваше ожидание будет вознаграждено связкой ключей от квартиры, которая, мы верим, будет радовать Вас долгие годы 🙂

Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом. Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства. Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

В чем разница между сроком сдачи объекта и сроком передачи жилья

Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам. Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

Поэтому не стоит верить обещаниям застройщика, необходимую информацию обо всех важных фактах, событиях и датах, дольщикам следует искать не в рекламных проспектах, а в ДДУ. В договоре прописаны два события: срок сдачи дома и срок передачи жилья участнику долевого проекта. Это два принципиально разных события и две различные даты.

Однако нередко застройщики, желая заранее подстраховаться от штрафных санкций за срыв сроков, прописывают в договорах не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта. Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой начнет отсчитываться срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в организацию, выдававшую разрешение на строительство (ее можно найти в проектной декларации строительной компании). Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам не должен быть позже 31 января 2018 года. После этой даты можно предъявлять застройщику претензию и требовать с него уплаты неустойки.

Читать еще:  Как оформить дом внутри

Как происходит сдача дома в эксплуатацию, и сколько она продолжается

Чтобы сдача дома состоялась, и было получено соответствующее разрешение на введение его в эксплуатацию, на объекте должны быть закончены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, выполнены фасадные и инженерные работы и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, объекту должен быть присвоен милицейский адрес, получены справки от поставщиков энергоресурсов.

После этого дом принимает госкомиссия, которая проверяет объект на соответствие существующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам. Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он затем обращается в органы городской администрации, где также проводится проверка всех документов на соответствие действующему законодательству. После этого застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и может подавать документы на постановку дома на учет в кадастровый орган, а затем только приступать к передаче жилья дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев, при условии, что проверяющие органы не выявили никаких нарушений. Как правило, нарушения все-таки находятся, и комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получение акта сдачи дома на более позднее время.

Но бывает и так, что все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Что делать, если дом сдан, а передача жилья затягивается?

В принципе, участника не должно интересовать, по какой причине застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а фактически жилье не получено. И в этом случае у дольщика появляются все основания для привлечения нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно – взыскания с него неустойки. Проводить данную процедуру можно как в досудебном, так и судебном порядке. При этом в законодательстве не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

В любом случае целесообразно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирно без привлечения судебных органов. Для этого в его адрес необходимо направить претензию в виде заказного почтового отправления с требованием о выплате неустойки. Этот документ, в случае судебного урегулирования вопроса, можно будет предъявить в суде, что станет дополнительным аргументом в пользу дольщика.

Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен данный документ. Необходимо предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на положения действующего законодательства, а также верно рассчитать неустойку. Как сделать правильный расчет, можно узнать в статье «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

В претензии нужно также указать счет, куда должны поступить деньги и предельный срок, отведенный дольщиком для выплаты неустойки. Желательно составление претензии доверить грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Что делать, если претензия осталась без ответа?

Если в обозначенное время деньги не поступят на счет дольщика, он может обращаться за разрешением вопроса в судебную инстанцию. Надо сказать, что взыскание неустойки, как правило, производится в судебном порядке, т.к. строительные фирмы очень редко соглашаются добровольно выплатить деньги дольщику. Чтобы инициировать судебное разбирательство, необходимо написать заявление, которое составляется аналогично претензии. Помимо требований об уплате неустойки и возмещения своих расходов, в соответствии с законом о защите потребителей, в него также включаются следующие требования:

  • компенсация морального вреда;
  • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  • издержки дольщика на судебные расходы.

Что еще может предпринять гражданин, который вовремя не получил жилье? Если со времени передачи объекта, указанного в договоре, прошло два месяца и более, дольщик может просто расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке, одновременно потребовав с него пеню за то, что последний пользовался его деньгами. При этом в данном случае проценты будут рассчитываться не только за просроченное время, а за весь период действия договора, т.е. с того момента, когда дольщик внес свои деньги. Более подробную информацию о процедуре расторжения договора, можно получить в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Как поступить, если при приемке объекта выявились дефекты и недоделки?

Если дом сдан в срок, и дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде дефектов и недоделок строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, поверив устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которую включить требование устранить недоделки. Как правильно ее составить, можно узнать здесь. Закон дает право дольщику потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонтных работ.

В претензии также необходимо указать конечный срок, в пределах которого строительная фирма должна исправить свои недоделки. Если строители не выполнят работы по устранению своего брака в срок, установленный дольщиком, последний имеет право потребовать с них пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

В заключении

Несвоевременная передача объекта дольщикам – самое распространенное нарушение, которое допускают застройщики. Если подобное случилось и с вашим объектом, не стоит сидеть и ждать, пока строители спокойно достроят дом, и как ни в чем не бывало, пригласят вас принимать жилье. Необходимо с самого начала просрочки начинать действовать и требовать с нарушителей неустойку за неисполнение своих обязательств. Закон всецело на стороне участников строительства, надо только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Общество защиты прав дольщиков помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются получения вами максимально возможной компенсации. Юристы нашей организации подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры застройщиком, составят заявление в суд и примут участие во всех этапах судебного процесса. В разделе «Контакты» вы найдете все наши данные, по которым с нами можно быстро связаться.

Руководство к действию: что делать после получения ключей от квартиры

Настал момент, который стоил всех пережитых волнений и долгого ожидания: вы держите в руках ключи от собственной, уже готовой квартиры. Вас, конечно, переполняют чувства, но что делать дальше? Какие шаги предпринимать в первую очередь? Какие документы подписывать? Что допускается делать во время ремонта, а что категорически запрещено? Новострой-СПб узнал ответы на все вопросы и подготовил на эту тему полезный материал.

В первую очередь

Как показывает практика, владельцы квартир в строящемся доме мечтают получить ключи от своего нового жилья и как можно скорее туда въехать. Они наивно полагают, что на этом их приключения закончатся. На самом деле, все самое «интересное» только начинается. Хозяевам квартиры предстоит сделать еще множество разных дел.

И первое из них – это подписание договора с управляющей компанией на обслуживание здания. Затем последует вручение инструкции по эксплуатации квартиры, паспортов на счетчики, ключей от почтового ящика и различных элементов инженерных систем для возможности пользования квартирой (термоголовки, пожарный рукав и т.п.), рассказывает Евгений Перминов, первый заместитель генерального директора УК «КВС-сервис». И только после этого можно приступать к ремонтным работам, заселению и оформлению права собственности.

«Изначально управляющая компания назначается по умолчанию застройщиком. Это нужно для того, чтобы передать домовое имущество на баланс УК. Затем собственники квартир вправе выбрать новую, понравившуюся им управляющую компанию»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Читать еще:  Как составить дарственную на дом

Второй, не менее важный шаг – оформление права собственности на недвижимость. Как только дом поставлен на кадастровый учет, в МФЦ можно подавать следующие документы:

— ДДУ с отметкой о регистрации в Ростреестре;

— акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

— документ, удостоверяющий личность будущего собственника жилья (как правило, это паспорт);

— квитанцию об оплате Госпошлины (2 тыс. руб.).

Если в акте приема-передачи указаны два дольщика и более, то сумма госпошлины делится между ними в равных долях и предоставляется квитанция об оплате от каждого дольщика.

В случае, если квартира приобреталась в ипотеку, к этим документам добавляется закладная от банка, для оформления которой необходимо будет также заказать отчет об оценке квартиры, а также кредитный договор, дополняет Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». После оформления права собственности новоселы могут подавать документы на регистрацию в паспортный стол, за которым закреплен дом.

Перепланировка и время проведения ремонтных работ

Если квартира сдавалась собственнику без отделки, значит, в ней предстоит делать ремонт. Время проведения всех шумных работ строго регламентировано Законом Санкт-Петербурга от 31.05.2010 № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге»: в будние дни с 22.00 до 08.00 их осуществлять нельзя. В выходные и праздники установлено дополнительное ограничение – с 08.00 до 12.00 часов дня.

На практике ситуация немного другая: в большинстве случаев жильцы конкретного дома принимают совместное решение о том, в какие часы и дни делать ремонт и придерживаются заданных рамок. Как правило, шумные работы проводят с 09.00 до 18.00-19.00 с дневным перерывом с 13.00 до 15.00 (время, когда родители укладывают маленьких детей на дневной сон).

Что касается ремонта, то здесь действуют непреложные правила, которые нарушать нельзя. По законодательству РФ, перепланировку в квартире можно делать только с согласия проектной организации.

В квартире категорически запрещается:

— трогать несущие стены и создавать на них дополнительную нагрузку (нельзя их сносить, переносить, перестраивать);

— переносить «мокрые зоны» (кухня, санузел);

— увеличивать санузел за счет жилых помещений;

— перекрывать вентиляционные шахты;

— нарушать работу вентиляционных систем, газовых магистралей и стояков;

— устанавливать радиатор на лоджии;

— увеличивать площадь своей квартиры за счет общедомового пространства;

— демонтировать перекрытия между смежными квартирами;

— сносить стены при присоединении балкона/лоджии к жилой комнате;

— подключать теплый водяной пол к общедомовой отопительной системе.

В квартире можно:

— устанавливать и демонтировать межкомнатные перегородки и ненесущие стены;

— устанавливать перегородки для зонирования;

— увеличивать площадь жилых комнат за счет утепленной лоджии или коридора;

— увеличивать площадь мокрых точек за счет нежилых помещений (коридор, кладовка).

Общедомовое имущество – в личных целях

Владельцы квартир ежемесячно оплачивают не только коммунальные платежи, но и содержание и обслуживание общего имущества. При желании его можно использовать в личных целях (например, хранить коляски, велосипеды и иные крупногабаритные вещи), если только предпринятые действия не будут противоречить законодательству, а также моральным и этическим нормам.

Вот только вряд ли удастся это сделать сразу после получения ключей, поскольку не менее 2/3 собственников дома должны проголосовать «за» по вопросу утверждения. Делается это на Общем собрании Перечня общего имущества и Порядка распоряжения общим имуществом. Там же решается, кому и на каких условиях оно предоставляется, кто имеет право заключать договоры аренды общего имущества, куда идут доходы от его использования. Бывают случаи, когда к моменту заселения последних собственников собрание уже состоялось, но это скорее исключение из правил, комментирует Ольга Мицеловская, генеральный директор ООО «БФА Сервис» (управляющая компания ЖК «Огни залива»).

«Важный момент: хранение вещей не должно перекрывать пожарные выходы или препятствовать свободному покиданию квартир в случае непредвиденной ситуации»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

«Коммунальные» нюансы

Иногда возникают трения между жильцами и УК, когда первые отказываются платить коммунальные услуги на том основании, что они пока еще не живут в новом доме. Однако все споры здесь абсолютно бесперспективны. В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и Федеральным Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», начало оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) наступает с момента подписания акта приема-передачи квартиры и получения дольщиком ключей.

С этой минуты владелец жилплощади несет ответственность за все, что происходит на его территории, а также оплачивает коммунальные услуги, даже если у него идет ремонт и жить в квартире пока еще невозможно, говорит Ольга Ульянова. При этом, отсутствие документа о собственности (если, к примеру, идет процесс оформления) не освобождает хозяина от оплаты счетов.

«Бывают случаи, когда УК просит собственника сразу внести оплату на 3-4 месяца вперед. Связано это с тем, что большинство жителей, получив ключи, начинают делать ремонт, переезжают не сразу, а об оплате коммунальных услуг забывают, из-за чего копятся долги перед сбытовыми компаниями»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

В нежилой квартире начисления выписываются по нормативам, если владелец не подает показания индивидуальных приборов учета. После снятия контрольных показаний производится перерасчет начисленной оплаты коммунальных услуг. В случае отказа собственника от оплаты ЖКУ, формируется судебный приказ, и взыскания происходят в судебном порядке, сообщает Евгений Перминов.

«Однако, если вовремя подавать информацию о нулевых показаниях приборов учета, оплата за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление) начисляться не будет – в том случае, если они фактически не потребляются. Услуги за содержание помещений (жилищные услуги) оплачиваются с момента подписания акта приема-передачи квартиры согласно установленным тарифам», – добавляет Ольга Мицеловская.

«Если жильцы отказываются оплачивать счета, а просрочка составляет 2 и более месяцев, то управляющая компания в праве обратиться в суд. Такие случаи происходят крайне редко, и сумма должна быть более внушительной. Управляющая компания часто с пониманием относится к случаям просрочки, давая собственнику квартиры время решить возникшие проблемы»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

Гарантийный случай

Гарантийные обязательства застройщика по Гражданскому кодексу РФ составляют 5 лет на весь дом, и не более 3 лет на коммуникации инженерно-технического обеспечения.

К гарантийным случаям могут относиться трещины на стенах, сколы фасадной облицовки, повреждения оконных блоков и стекол, протечки инженерии или балконного остекления – если только они произошли не по причине неправильной эксплуатации. Если, к примеру, протечка была вызвана тем, что собственник в процессе ремонта снимал и потом неправильно установил радиатор, сливал строительные отходы в унитаз, самостоятельно менял фасадное остекление или монтировал кондиционер, что привело к нарушению целостности фасада, – все эти случаи не попадают под гарантию. То же касается вреда, причиненного общедомовому имуществу в процессе эксплуатации и повреждений, нанесенных самими жильцами: разбитых стекол и светильников, выведенных из строя лифтов и домофонов, комментирует Надежда Зотова.

Кроме того, застройщик не несет ответственности за недостатки, которые не являются скрытыми и не были отражены при приемке квартиры в акте: царапины на дверях, трещины на стекле, вмятины на радиаторах и так далее.

В рамках гарантийных обязательств, неполадки, обнаруженные жильцами или УК, фиксируются эксплуатирующей организацией. После этого направляется официальное письмо застройщику, который высылает комиссию для обследования. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения, застройщик исправляет замечания.

«Гарантия на отдельные комплектующие, изделия и оборудование МКД устанавливается паспортами завода-изготовителя конкретного изделия. Например, гарантийный срок на полы из ламинированной доски составляет 1 год, на общестроительные работы – 5 лет, на оконные конструкции – тоже 5 лет, но с условием проведения их ежегодного технического обслуживания специализированной организацией и составлением соответствующего документа»

Евгений Перминов, первый заместитель генерального директора УК «КВС-сервис»

Гарантия на квартиру с ремонтом

Срок гарантии на отделочные работы каждый застройщик устанавливает индивидуально. Но, как правило, он распространяется на:

1. Полы (материал и качество укладки) – 5 лет.

2. Стены (поклейка обоев и укладка кафельной плитки) – 5 лет.

3. Межкомнатные двери – 5 лет.

По словам Евгения Перминова, все механические дефекты должны устраняться до подписания акта приемки-передачи. Гарантия распространяется строго на скрытые дефекты, которые невозможно обнаружить визуально. «Надо понимать, что в помещении должен соблюдаться нормативный температурно-влажностный режим. При его нарушении может деформироваться напольное покрытие, отклеиваться обои и образовываться конденсат на потолке. Принадлежность к гарантийному случаю устанавливается комиссией с присутствием представителей застройщика, УК и собственника квартиры», – отмечает эксперт.

Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке при наличии денег или одобренной ипотеки не составляет особого труда, а вот избавиться от проблем, связанных с выяснением отношений с застройщиком или управляющей компанией из-за выявленных недоделок или дефектов при строительстве дома куда сложнее.

Будущим жильцам следует обратить повышенное внимание на процесс приемки квартиры и тщательное изучение всех деталей будущего жилья. Необходимо договориться об устранении всех дефектов еще до подписания акта приемки-передачи квартиры, так как после этого получить компенсацию или заставить застройщика что-либо исправить будет уже очень сложно.

Читать еще:  Как узнать все о своем доме

Акт приема-передачи квартиры

Приемка квартиры в новостройке регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и осуществляется после ввода дома в эксплуатацию, напоминает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Застройщик обязан уведомить клиента о сроках и порядке проведения приема квартиры, а покупателю необходимо записаться на определенную дату и время осмотра.

Однако уже на данном этапе у застройщиков могут возникать определенные сложности, отмечает генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. «Дело в том, что стройка обычно занимает достаточно длительный период, и за это время у людей меняются паспортные данные, адреса постоянной регистрации и т. д. По закону, покупатели в таких случаях, конечно, должны проинформировать застройщика, но на практике этого никто не делает, поэтому процесс поиска покупателей очень затягивается», — говорит он.

После того, как все клиенты найдены, в среднем, по данным экспертов, в день происходит приемка 9–10 квартир. При этом на осмотре объекта должны присутствовать представители управляющей компании и застройщика. «Если клиента все устраивает и не выявлено никаких недочетов, то подписывается акт приема-передачи квартиры. Если же в квартире обнаружены недочеты, покупателю обязаны предоставить дефектную ведомость, где будут указаны недостатки принимаемого жилья», — отмечает Мария Литинецкая.

Дефектная ведомость

Дефектная ведомость подписывается тремя сторонами (эксплуатирующей организацией, застройщиком и покупателем), а затем устанавливается срок для устранения указанных недочетов, который, как правило, составляет от 20 до 60 дней. В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, рассказывает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

Акт приема-передачи подписывается покупателем только после устранения всех недостатков, во время повторного осмотра. Затем клиент получает ключи и может приступать к ремонтным работам. Указанный документ, по словам Екатерины Фонаревой, должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража, стоимости и справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. «Покупателям нужно быть внимательными, не спешить подписывать документы. Будет сложнее отстаивать свои права, если акт уже подписан, а недочеты есть», — подчеркивает заместитель руководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

Акт о взаиморасчетах

Еще одним документом, необходимым для подписания при приемке жилья, является акт о взаиморасчетах, который составляется после расчета за квартиру по результатам обмеров БТИ.

Как известно, изменение площади квартиры в ходе строительства — явление распространенное. Покупателям в этом случае предлагают доплатить за дополнительные метры, но связано это не с жадностью застройщиков, а с особенностями технологии строительства. В типовых панельных домах расхождения обычно невелики — чаще всего разница не превышает 1 метра. В монолитных и монолитно-кирпичных домах, которые строятся по индивидуальным проектам, разница может быть больше.

По данным заместителя генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, допустимый процент отклонения от проектной площади обычно прописывается в ДДУ. Чаще всего там прописывается условие, при котором стороны не будут производить перерасчет, если разница между проектной и фактической площадями окажется в определенных пределах, например, 0,5 кв. м, отмечает она.

На что обращать внимание при проверки квартиры

При осмотре квартиры дольщику можно воспользоваться услугами экспертов строительной области. Специалисты могут объективно оценить состояние жилого помещения и указать на те проблемы, которые могут быть не видны простому обывателю, объясняет Екатерина Фонарева. Если же клиент приехал и хочет оценить состояние квартиры самостоятельно, то ему стоит следовать ряду рекомендаций.

По мнению руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, осмотр квартиры в новостройке лучше всего проводить в светлое время суток. Кроме самой квартиры и мест общественного пользования стоит обратить внимание и на прилегающую к дому территорию, советует он. Если рядом не продолжается строительство новых корпусов в рамках проекта, газоны должны быть приведены в порядок, в соответствии с проектом благоустройства во дворе должны быть зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, пожарные проезды, парковочные места для автотранспорта. Дом внешне должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.

Войдя в подъезд, необходимо обратить внимание на качество и степень готовности произведенных отделочных работ, продолжает заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. Например, если в подъезде предусмотрена плитка, она должна быть уложена без повреждений. Кроме того, необходимо проверить работу освещения и теплоснабжения и наличие необходимого оборудования для маломобильных групп граждан. «Что касается мусоропровода для бытовых отходов, то эксплуатирующая организация зачастую заваривает мусоропровод на первые год-два , пока новые жильцы будут производить ремонт в своих квартирах, дабы недобросовестные рабочие не выбрасывали туда строительный мусор», — говорит эксперт.

Продолжение осмотра

В процессе приемки самой квартиры следует без всякого стеснения тщательно осматривать комнату за комнатой. Следует помнить, что в квартирах без отделки на момент сдачи дома в эксплуатацию должна быть произведена электроразводка с подведение нескольких точек электропитания в квартире, установкой света, счетчиков и систем пожарной безопасности, отмечает Алексей Оленев, отдельно подчеркивая необходимость убедиться в работоспособности розеток и наличии освещения во всех комнатах.

Далее нужно осмотреть батареи, задействовав устанавливаемый почти на всех радиаторах терморегулятор. «Правда, проверить их работу можно только в холодное время года, поскольку на лето теплоснабжение отключается», — напоминает эксперт. В теплое время года можно обратиться в управляющую компанию и узнать, подключено ли здание к теплосетям.

Следующими пунктами осмотра должны стать проверка водоснабжения и входных дверей.

Новым жильцам стоит пристально изучить окна и балконы на предмет трещин, любых механических повреждений стекла и работы механизмов, с помощью которых открываются и закрываются двери. Далее стоит проверить вентиляцию, а затем осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен.

При приеме квартиры с отделкой необходимо обратить внимание на качество поклейки обоев. По данным Марии Литнецкой, застройщики нередко не доклеивают обои в труднодоступных местах (батареи, оконные блоки и т. д. ). Помимо этого нужно проверить покрытие полов — нет ли сколов на ламинате, не скрипит ли пол и т. д. «Конечно, следует убедиться в качестве отделочных материалов. При покупке квартиры „под ключ“ в ДДУ застройщик обязан указать все используемые материалы и предоставить сертификаты качества по требованию клиента», — подчеркивает эксперт. В целом, гарантия на качество строительных материалов при строительстве такого жилья обычно составляет пять лет.

Обмену и возврату подлежит

Как правило, мелкие недоделки застройщик устраняет в согласованные сроки, говорит Наталья Шаталина. Если же имеются значительные претензии от устранения, которых застройщик уклоняется, тогда, как уже было сказано, необходимо составить акт и далее либо требовать вплоть до судебного порядка устранения, либо исправлять самим и взыскивать с застройщика потраченные средства.

Довольно часто покупатели квартир в новостройках жалуются на перебои в работе инженерных сетей. По словам Ирины Доброхотовой, чаще всего это происходит из-за неоптимальных решений при прокладке коммуникаций или проявления скрытых дефектов оборудования. «Но после заселения и сдачи дома госкомиссии решение подобных проблем лежит на плечах управляющей компании, которая непосредственно принимала объект на свой баланс, поэтому именно она и должна в установленные сроки устранять причины перебоев», — говорит она.

Если же проблема не решается, тогда, по словам Марии Литинецкой, клиент может подать исковое заявление на строительную организацию. «Однако многие застройщики перестраховываются и прописывают в ДДУ перечень вещей, которые покупатель в случае их поломки обязан ремонтировать за свой счет. Нередко в этот список включают промерзание окон, отошедшие обои, т. е. все, что можно списать на неправильную эксплуатацию», — поясняет она. В свою очередь, покупатели зачастую пытаются предъявить претензии к застройщику по поводу поломок, которые произошли вследствие неверной эксплуатации и бывают очень недовольны, когда их требования остаются неудовлетворенными, добавляет Екатерина Фонарева.

По словам Александра Энгеля, на практике обладатели квартир эконом-класса , особенно муниципального жилья, просто сравнивают фактически выполненный объем работ с заявленным в договоре. К отделке они не придираются, так как готовы к тому, что она будет выполнена не из самых качественных материалов. Для собственников более дорогого жилья, напротив, добротность использованных материалов и качество ремонта очень важны. Тем не менее, обеим группам клиентов следует быть как можно более внимательными при приемке квартиры и оформлении соответствующих документов и знать, на что могут распространяться их права. А на что — и не могут.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector